华夏幸福异地复制效应凸显 产业新城业务大增将迎爆发期

舒舒 金煜

深耕京津冀的华夏幸福（600340.SH）业绩再次展现了不俗的发展势头。3月29日晚间，华夏幸福发布2017年业绩报告显示，公司2017年全年实现销售额1522.12亿元，同比增长26.50%;实现营业收入596.35亿元，同比增长10.80%;实现归属于上市公司股东的净利润87.81亿元，同比增长35.26%，增速位于同行业前列。

值得注意的是，作为华夏幸福核心优势业务的产业新城，随着业务加速增长，其营业收入贡献逐步凸显，2017年华夏幸福产业新城业务收入同比大幅增长65%，产业新城收入在营收总额中占比增至48%，带动了新的业绩增长，营收结构进一步优化。

在业内看来，2017年是华夏幸福的“异地复制”之年，非京津冀区域产业新城经过几年的耕耘，效应开始凸显，已经成为业绩新增长极，这将有利于加快推进产业集聚、产业创新和产业升级，保持持续的高增长业绩。未来三到五年，随着产业新城运营成熟，其业绩增长也将迎来新的爆发期。

超越传统房地产商 产业新城将迎爆发期

不同于传统地产公司，华夏幸福2017年报中的一个重要亮点是业务结构不断优化，产业新城业务实现了强势增长。在报告期内的主营业务中，2017年产业新城业务实现收入284.56亿元，同比大幅增长65%，产业新城收入占营收总额的比例从32%上升到48%，进一步提高。

目前，华夏幸福产业新城实践已经从京津冀城市群，拓展到长三角城市群、长江中游城市群、中原城市群、珠三角城市群等区域，版图已拓展至全国13个省，包括北京、河北、江苏、浙江、安徽、河南、湖北、湖南、广东、四川等，截至3月29日，2018年又新增5个区域，包括益阳市赫山区、郑州市上街区、武汉市青山区、秦皇岛市北戴河区以及咸阳市泾阳。同期，非京津冀区域销售额占比从上年的7%大幅提升至23%。

在亚太商业不动产学院院长、58企服董事长朱凌波看来，利润率的增高依赖于其产业园区结算收入中的产业服务收入，现阶段很多人没有意识到，这是华夏幸福能够超越传统房地产开发商的一个标志。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，华夏幸福业绩增长稳健，与该公司在经济新常态下依然坚持产业新城模式有重要關系，用产业带动城市的发展，为区域转型升级提供了新动能。

产业新城的发展离不开融资，不容忽视的是华夏幸福通过多元化的融资渠道，使得融资成本大幅下降。年报数据显示，去年华夏幸福融资成本较上年同期下降14%。

“华夏幸福融资方式的不断创新，渠道增多，使得融资成本可控，资金压力小，有力地支持了公司业务的异地复制和拓展。”朱凌波表示，“不过，在产城模式全国布局推广加速时期，要处理好规模和负债关系，融资成本降低是一方面，信用和商业模式是未来最好的融资筹码，与政府合作口碑良好，产城模式赛道正确，就有人会前置投资。”

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前，华夏幸福在长三角区域整体处于起步和探索阶段，虽然短期盈利能力有限，但未来三到五年，随着产业新城运营成熟其销售量也将进入爆发阶段。

异地复制“产城联动”模式 促进县域经济转型升级

伴随着业绩的持续增长，华夏幸福采用“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制加快异地复制步伐。

年报显示，2017年，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，同比增长47%。值得注意的是，非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%。其中，环南京、环杭州区域分别以三年和两年实现销售额超百亿元，成为非京津冀区域外新的业绩增长极。

黎乃超认为，“固安模式”的成功，有效地带动了当地劳动人口的就业，拉动了地方经济快速、可持续地发展，成就了政府、企业、人民三赢的局面。同时，与当地政府充分合作，实现了绩效考核与社会资本方激励的有机融合，有助于破解城镇产业转型升级难题，实现合作区域产业与城市的互动发展。但是，在异地复制模式上注意要因地制宜、一城一策。

从华夏幸福环城市群布局策略来看，产业新城距离中心城市的远近和发展潜力是重点。中心城市资源集中，环中心区镇人才难留，产业难兴。产业新城沿大中型城市郊区和辐射圈布局，在离核心城市交通一小时以内的距离来进行选址，通过轨道交通形成拓展城市空间，有效促进人口和资源向周边城市输出。

据华夏幸福方面透露，2018年上半年，共有数百个开复工项目，涵盖产业项目、城建项目、民生项目、住宅项目等。其中，河北固安产业新城年内即将投产并打破日韩垄断的第六代全柔AMOLED项目、有望年底迎来火箭“武汉制造”的武汉国家航天产业基地火箭产业园项目等，均是当地重要的城建项目、民生项目。这些项目建成后将有效促进县域产业转型升级，提升区域综合发展价值。

那么，华夏幸福为何能摘掉环京标签，实现异地复制模式？易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，华夏幸福产业新城PPP模式，吻合了当前地方政府推进PPP项目的心态，同时也有助于导入优质的产业和资源。另外，华夏幸福产业新城项目不是简单的产业园的概念，往往在产业研发尤其是新兴技术导入方面有较好的表现，且能够形成较为先进的产业集群，因为这一点受到了地方政府的青睐。

严跃进认为，异地复制其实是有标准的，当前主要是在一线城市周边的布局进入到二线城市的布局。对于产业项目的发展来说，随着周边卫星城交通基础设施的改进，此类项目的投资机会将增加。

“传统房地产开发，为了获得更高的溢价效应，其配套服务只是为了激活住宅购买率，但落地吃力，就业、教育、交通没有形成一体，造成很多潮汐城。但是，华夏幸福有预见性，进行产城联动建设，以产带城发展，解决根上问题，为区县经济发展造血。招商引资及园区运营能力决定了产城模式能否复制成功，没有产业塑造和培育能力，产城模式都是虚的。” 朱凌波说。

不过在他看来，在全国布局环中心城市需要冷静分析，产业形成必须在中心城市溢出效应的产城联动效应大背景下才能成功，在偏远中小城市仍有风险，GDP、人口红利、城市化进程滞后发展，可能会遇到风险或者更长时间的培养，所以未来选址依然需重点考量。

构建产业“护城河” 仍需国家政策鼓励

产业是经济增长的动力之源，是产业新城的立根之本。作为产业新城的行业标杆，华夏幸福在未来产业竞争中如何走得更远？

“固安模式”遍地開花，却绝非是简单的复制粘贴，在经济新常态下，华夏幸福也在谋求创新与发展。近年来，华夏幸福产业小镇持续落地，并与“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城构成目前主要两大产品线。此外，将在长租公寓、产业基金等产品体系领域积极探索布局。

华夏幸福方面表示，未来，将不断完善产业发展模式，挖掘产业打造方式的潜力，构建产业的“护城河”，不断巩固具有公司特色的产业竞争优势。产业新城模式将把握以城市群为核心的新型城镇化的历史契机，以PPP模式为所在区域提供可持续发展的全流程解决方案，有效促进产业转型升级，最终实现产业与城市的互动，助力核心城市群的形成与发展。

华夏幸福方面进一步称，企业将推进产业新城各业务开放合作，加快落地产业新城基金，研究市政、公共服务设施、经营性物业等各业态的合作;全面开放住宅开发合作，建立战略合作联盟，分区域推进;通过合作提升产业小镇开发运营能力。

黎乃超表示，华夏幸福紧跟国家发展战略，通过重点布局产业新城模式，运作特色小镇产业新载体，不断完善产业链，并且依托地产运营经验，逐步升级转型，比其他地产企业更具优势和经验。期望他们勇于创新，开拓新思路，一定能走出一条产业兴国之路。但是，产业带动经济发展和传统的房地产开发有着本质的区别，最主要的是资金投入大、周期长，资金回收慢，回报率相对低，因此，国家对于企业的鼓励政策要跟上。

严跃进认为，后续华夏幸福在产业研发和平台搭建方面需要有新的动作。大体上说，华夏幸福这类企业成长性很高，属于当前城市运营中的标杆企业。而后续在各地经济增长和发展目标下，预计一些重点三四线城市也会比较欢迎此类企业进入。

全球总裁联合会主席、世界物联网研究院执行院长卞洪登认为，在环中心大城市带动下，城市化进程加快，产城模式更适合中西部欠发达地区，它们需要这种模式带动发展。未来，华夏幸福的产城一体化可以做强做大，其他跟着模仿的房地产企业也会受益。