我国保障性住房的现状及问题研究

石旋

摘 要 本文主要以湖北省黄冈市保障性住房现状为例，讨论了十八大以来我国保障性住房所存在的融资方式不合理、执法力度欠缺等一些问题。并提出了相关的解决方式。

关键词 保障性住房 廉租房 融资途径

中图分类号：D920.4文献标识码：A

1保障性住房存在的问题

1.1住房困难户统计系统管理存在缺陷

住房困难户统计系统管理缺陷引起了进出系统困难、福利固化等问题。保障性住房保障的对象是中低收入住房困难的家庭。对国民收入进行精确的统计是很困难的。一些不可精确估计的收入、没有记录上报的“灰色收入”等都影响了收入统计的精确性。收入的不明确界定给保障性住房的目标设定与分配带来了阻力，其次，家庭的收入及住房状况会随着时间而发生着变化。一些家庭在享有保障性住房的政策与优惠一定事时间后，经济状况也许会发生好转。依据住房困难户的标准，该种家庭有可能已不属于被保障对象。

1.2保障性住房的规划布局存在问题

目前保障性住房选址一般在离城市中心较偏远的地方。但住房困难家庭的主要劳动者大多在市中心从事着基层服务行业。居住于较偏远的郊区使得上下班交通不便，耗时耗力，且加大了交通压力。生活不便使一部分保障对象放弃了在保障性住房的居住而居住在市中心条件较差空间很小的房屋中，使得保障性住房空置，城市内圈拥挤，浪费了社会资源，同时也达不到对困难家庭住房保障的初始目的。

1.3保障性住房配置不齐全

一些保障性住房建设注重考虑了住房困难家庭的居住问题，但对于相应的生活配置考虑不足。一些已建成的保障性住房区域购物交通、教育设施、医疗设施等基础设施配套不齐全，这给住户的生活带来了不便。出于子女上学，老人照顾等的考虑，一部分住房困难家庭放弃入住保障性住房，也选择拥挤在城市内圈的狭小空间。这也造成了保障性住房的空置使得保障性住房建设的无效。

1.4保障性住房建设管理存在问题

在一些保障性住房工程建设过程中，组织管理机制存在一些问题。进而使已建成的保障性住房存在一定的质量隐患，这一定程度上也加剧了保障性住房的空置现象。住房的空置使得保障性住房建设的无效，在并未真正改善保障对象居住条件的同时，造成了社会资源的浪费。

1.5保障性住房价格机制存在问题

一些地区存在保障性住房的价格不适应于实际保障人群收入水平的问题。有些价格制定较高，使得应保障对象无力支付，而使混迹于住房困难系统中高收入者低价购得，这使真正困难家庭并未得到保障，使得保障住房分配无效。价格制定过低又加大了政府财政支出。

2保障性住房问题根源

2.1一些地方政府不愿突破“以地生财”

在一些地方政府，政府财政过度依赖于土地出让金的收入，使土地出让金收入在财政收入中占有重大占比。政府财政过度的依赖土地财政，不仅加快了土地价格和房屋价格的上升，还对保障性住房的建设也产生了一定程度的消极影响。在目前来看，保障性住房的建设资金来源主要是政府财政支出，此外，用于建设保障性住房的土地有的是由土地划拨方式获取的。所以保障性住房的建设在一定程度上与“以地生财”的理念发生了冲突，这导致一些地方政府不重视保障性住房的建设，使得资金投入不足，进而一定程度上阻碍了保障性住房的建设与分配。

2.2保障性住房相关制度法律体系不健全，执法力度不够

由于我国房地产行业起步晚，发展时间短等原因，使得我国现阶段的房地产相关法律不完善，还待发展。纵观住房保障体系发展历程，从中央到地方均以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的，缺乏法律权威性。此外，保障性住房建设与分配过程中有一些行为直接或间接地危害到了住房困难家庭的利益，但由于涉及到的相关法律与条例存在缺陷与漏洞或执法力度不夠，使一些违法者逃脱了法律的制裁。

2.3保障性住房房源渠道单一，资金投入不足

在我国某些地区还有较多在排队等待入住保障性住房的应保障对象。保障性住房的房源渠道单一是保障性住房面临的一个问题。但在这同时，已建成并分配的保障性住房入住率不高，在城市中心地带还有较多地理位置优越、周边配置齐全的二手房处于空置状态。所以还有一些可能的房源渠道未真正启用。

2.4保障性住房建设标准未精细明确

一些已建成的保障性住房质量与配置参差不齐。住房标准未精细明确引发了一些问题。一些质量配置较好的保障性住房会引起较大的需求，其中存在有非中低收入家庭隐藏收入，争抢资源的现象，使得实际应保障对象未得到保障。而一些质量配置较差的房源在分配后空置现象严重，又造成了资源的闲置浪费。

3改进措施

3.1改革对政府官员的考核评判制度

保障性住房的建设与分配关系着国计民生。各级政府应该加强对保障性住房的重视，不应使财政收入过分依赖于土地财政。要避免这种情况的发生，应改革对各级政府的考核制度，将住房保障工作的相关指标（例如：分配入住率等）作为重要的考核指标。上级政府应定期审核各地保障性住房建设分配进程，不定期对各个保障性工程进行暗访检查，将结果作为考核基础。将保障性住房作为经济评判的约束，作为其余考核的前提。

3.2加强对住房困难户系统的管理，建立健全标准规格体系及相关法律

住房困难户系统是保障性住房分配对象的信息库。要使住房困难户系统真实发挥作用，减少“伪贫困户”等情况的发生，就需要保证其的真实性与变动及时性。要保证其真实性，就需要对家庭进行严格的审核。对贫困家庭的经济状况、住房状况进行更为准确详细地调查，要更加细分贫困人口的困难程度与需求方向。根据严格的标准对贫困程度进行详细的划分，对不同贫困等级的人们采取不同的保障形式。

3.3重视租赁房的保障形式

我国现如今的保障性住房主要有廉租房、公共租赁房、限购商品房、棚户区改造。其中，前两种为租赁形式，被保障对象只有对房屋的使用权没有房屋的所有权。而后两者被保障对象拥有所有权。相对于拥有所用权的长期可居住形式，只有短期使用权的租赁房更适合于被保障对象的变动性。有所有权的房屋容易形成福利固化。但短期租赁形式的房屋使用权有较大的变动性，更适应于住房困难系统的变动及时性，使得保障性住房资源得以充分较大利用。所以从保障形式来说，短期租赁形式要优于长期所有形式。

3.4与开发商合作建设保障性住房

保障性住房主要由政府提供，但在一定情况下，可与开发商一起合作建设保障性住房。国家在出让土地使用權时，可在文件中规定一定面积的地块用于保障性住房的建设，其租赁或出售的对象必为住房困难家庭系统中的家庭，其租赁与出售的价格应低于市场价格，价格制定严格遵守国家对保障性住房的收费方式。该部分的收益归房地产开发商所有。政府对其建设与分配进行严格监管。通过此种途径，将保障性住房零散建设于城市内部，一定程度上可改善原有保障性住房的地理位置不佳的问题。同时也可拓宽保障性住房资金来源。

3.5统一管理分散的租赁房，增加保障性住房房源

将城市内圈由于各种原因被空置的房屋进行审核统计，挑选出合适的房屋，出台政策面向这些房屋的所有者，鼓励其将空置房屋短期用作廉租房，用于保障对象居住。对超过廉租房大小标准的商品房进行划分，然后以合租等形式供给于住房困难家庭。廉租房统一由政府管理，其租赁费用统一由政府收取。政府定期向提供房源的房屋所有人支付一定金额。

3.6对现存的空置住房进行活盘处理

黄冈市相关部门依照“应保尽保，资金退回，活盘使用”的原则对不同情况采取了不同的措施。那些因为基础设施不完善而导致空置的保障性住房退出了公共租赁房的计划管理。部分空置的公共租赁房用于了其他用途，初步缓解了房屋的空置问题，提高了短期内房屋的使用率，有利于资源利用效率最大化。及时有效地对空置房屋进行活盘处理，有利于对社会资源地最大化利用，有利于及时调整公共租赁房的计划。

参考文献

[1] 方忠敬.过度以地生财的十大危害[J].中国乡村发现，2012（02）.

[2] 陈阳.我国保障性住房的发展现状、趋势和对策[J].财经问题研究，2014.