浅析夫妻共有房屋持证人配偶业主身份的认定

摘 要：业主作为小区的成员，认定业主身份既是小区内部管理的需要，也是业主自身权益的保障，因此业主身份的认定十分重要。认定业主身份的依据应以登记公示的房屋产权人为准，夫妻共有房屋持证人配偶，未经登记公示，不宜认定其具有业主身份。

关键词：夫妻共有房屋；持证人配偶；业主身份

何为业主？业主身份的认定关乎了小区的管理，也与我们每个人的生活息息相关，十分重要，但在现实生活中人们的认识以及法律法规的规定都多种多样，因此在处理与业主身份相关的问题时，就引发了许多争议。本文试图从夫妻共有房屋持证人配偶业主身份的认定方面，浅谈一下自己对业主身份认定的一些看法，希望对相应争议的解决有所帮助。

一、业主身份的认定

（一）业主的概念

“业主”一词最初应该并不是一个法律术语，而是泛指企业产业的从业者，业主一词从香港传入而来，随着我国房地产市场的发展和城市住房状况急剧发展，“业主”逐渐成为具有物业产权者的代指称谓，并最终为法律法规所承认。当然，现实生活中人们的认识以及法律法规的规定，都是诸多不同，故本文更多地从法律规定层面去讨论业主的概念与认定。

（二）业主身份认定的意义

我们可以看到的是，随着我国城市人口的急剧增长，越来越多的人们共同生活在城市的高层建筑中。同一栋住宅其内部根据构造和使用的独立性被划分为许多专有部分，这些专有部分的所有权人便成为建筑物区的所有权人。但是除了各家专有部分之外，一栋建筑物中必然存在诸如楼梯、走廊、消防设施等许多无法划分的共有部分，同时也会由此产生诸多需要业主参与管理的共同事务。这些专有权和共有权互相交织在一起，相邻关系以建筑物共有部分为媒介呈现出立体化的特点，业主之间的相互关系更为复杂。

因此，业主身份的认定，关乎到业主权利的行使，并且这种业主的权利是一种由专有权、共有权、共同管理权复合而成的权利，其中管理关系和共同管理权也占有很重要的位置。作为“业主”，在享有对建筑物内的住宅等专有部分的完整的所有权以外，同时还享有对建筑物共有部分所有的权利以及对建筑物共有部分和共同事务从事管理的权利。

由此可见，是否具有“业主”身份关系到人们能否对与自身利益息息相关的自有权利及共同事务参与管理，比如参加业委会，取得建筑物共有部分的收益，参与共有部分的保存、修缮或改良，制定或修改建筑物及其附属设施的管理规约等。当然随之而来的还要对共有部分承担相应的义务，比如按照共有部分的本来用途使用共有部分，分担共有部分及其附属设施保管、修缮的费用等。所以，无论是对于小区成员的个体，还是对于他们组成的共同生活的集体，确认业主身份都具有十分重要的意义。

（三）业主身份的认定方法

1.认定业主身份的规定

《中华人民共和国物权法》专门设定了“业主的建筑物区分所有权”一章，从个人理解上来看，主要意指“业主”就是建筑物区分所有权人，而不包括房屋的承租人、占有人、抵押权人等其他权利人。

国务院颁布的《物业管理条例》（国务院令第379号），其中第六条第一款明确规定：“房屋的所有权人为业主。”，可见国务院认为关于业主身份的认定，应以产权所有人为准。

其他诸多地区的相关管理条例，如《四川省物业管理条例》第十七条规定：“依法登记取得房屋的所有权人为业主”。《成都市物业管理条例》第三十条规定：“业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。”也都明确规定只有经过登记的房屋所有权人才能成为“业主”。

2.认定业主身份的依据

由上可见，结合《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，在我国，房屋等建筑物不动产物权的设立、变更、转让和消灭均以登记为成立要件，未经登记不发生物权效力。登记使不动产物权变动具备足以由外部辨认的表征，相关法律关系得以透明，让交易活动等第三方公众都能对产权的状态有所知晓，也有利于市场的发展，降低了社会的交易成本。

所以就一般而言，个人认为只有在房屋不动产登记管理部门进行房屋产权登记，并拥有产权证书的人才能被认为是业主，这不仅仅是个人理论上的观点，也结合上文提到的相应法律法规的一种认知。所以，判断某人是否具有业主身份需要看的就是他是不是房屋所有权人，并且也只有通过登记持有相应房屋不动产权登记证书的人，才能被认定具有业主身份，也即被认定为“业主”。

二、夫妻共有房屋持证人配偶业主身份的认定

从上文的论述可见，认定业主身份的关键在于其是否具有房屋的所有权，并经过登记公示，然而当存在夫妻关系，房屋产权证书上却只登记了夫妻一方姓名，持证人配偶却未登记姓名时，房屋所有权关系及业主身份的确认似乎就没那么简单了。根据我国《婚姻法》要义，由于夫妻关系是能够导致共同共有的关系之一，夫妻双方对其婚姻关系存续期间取得的财产，只要未约定归各自所有或虽有此类约定但不甚明确的，均形成共有财产，婚姻关系存续期间取得的房屋作为财产的一种当然也不例外。有学者即据此认为只要当事人能够出示合法的结婚证，并能证明该房产是在夫妻关系存续期间购买，而且没有约定归某一方个人所有，就应当认定夫妻双方都是房屋所有权人，都是业主。但本文认为，夫妻共有房屋持证人配偶业主身份的认定，仍应坚持以登记公示的房屋所有权人为准。

（一）婚姻法对夫妻房屋所有权的规定

一般而言，根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻婚后购买的房屋应为夫妻共有，最高人民法院关于适用《<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三） 》（以下简称《婚姻法解释（三）》）也提到了在判断房屋所有权关系时还可能存在以下几种特殊情况。其一，婚后夫妻一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，《婚姻法解释（三）》规定此情况下视为出资父母对自己一方子女的赠与，应被认定为是夫妻一方的个人财产，即房屋所有权人只是进行产权登记的一方。其二，由夫妻双方父母共同出资购买的不动产，产權登记在一方子女名下时，《婚姻法解释（三）》将该不动产认定为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。其三，对于夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷的房产，《婚姻法解释（三）》未直接明确房屋权属，只是说明在离婚时当事人双方可协议处理，协议不成的，法院可以判决房产归属产权登记一方，并对另一方就其婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分做出相应补偿。

（二）夫妻共有房屋持证人配偶是否具有业主身份

根据上述法律、法规、司法解释等的规定可见，在婚姻关系中，属于夫妻一方所有并登记的房屋，可以直接认为只有夫妻中持有产权证书的一方才是房屋所有权人，因此而拥有业主身份。我们在这里需要讨论的是属于夫妻共有房屋，但另一方未登记公示时，即夫妻共有房屋持证人的配偶是否具有业主身份的问题，其情况大致是：夫妻在婚姻关系存续期间取得房产，但登记在一方名下；以及房屋虽然登记在夫妻一方名下，但依照《婚姻法解释（三）》第7条第2款规定应当由夫妻双方按份额共有。这两种情况的共同点是，在形式上，即仅以房屋产权登记作为房屋所有权人的认定依据时，只有夫妻中的持有产权证书一方才符合该要求，但如果从实质上探究其中的法律关系，原则上应当认为未持证一方也是房屋的所有权人。那么持证人的配偶能获得业主身份？

1.从共同管理事务的角度上来讲，不宜直接认定持证人的配偶为业主

根据前文可见，确认业主身份十分重要，业主对于其和其他业主共同生活的建筑区划内的共有部分和共同事务享有广泛的权利，同时也需承担相应的义务。为管理建筑区划内的专有和共有部分的相应事宜，业主们成立业主大会，选举业主委员会，制定共同事务的管理规约，其本质上具有一种自治的性质，是业主们为了共同利益而进行自我管理、自我约束、自我规范的行为。正在这个意义上，我们才会发现，拥有业主身份所产生的广泛的权利义务更多不是指向房屋内部，而是指向外部的，当我们确认某人的业主身份时，更多地是为了解决对共有部分、共同事务的管理问题，而不是对内房屋使用等的问题。

同样是从这个角度出发，我们在日常生活中可以看见的是，在同一建筑区划内，业主们大多会通过业主大会从事共有部分和共同事务的管理，但成立业主大会实际是一项成本高昂、手续繁多的工作，同一建筑区划内的业主可能来自天南海北，互不相识，入住时间也先后不一，所以即使是在同一幢大楼生活的人们，进行集体行动的交流成本也很难控制，这都使得业主大会的成立相当不易。业主们进行自我管理、自我规范的难度十分大。也正是有鉴于此，所以国家的各种法律法规都规定只有房屋所有权人才可以成为“业主”，而不是房屋的任何其他使用权人，并且，因为房屋的所有权必须在相关管理部门存有登记备案信息，清晰可查，这样更方便外部管理。

总而言之，除房屋明确登记所有权人之外，房屋的其他权利人数量不定且对第三人来说难以清楚准确地查明，或者即使能够查明也需要付出较高的各项成本，于是将房屋登记的所有权人认定为业主是一个最为方便且成本低廉的解决方法，更有利于所有业主的共同管理及权利的实现。

2.从法律法规等的规定来看，不宜直接认定持证人的配偶为业主

前文论述想要指出的是业主们从事共同事务的管理本身就存在极高的交流成本，各项法律法规以及管理条例都将房屋所有人确认为业主，其目的在于尽可能降低这一成本，至少不再人为地增加更多障碍。现在我们从法律法规等直接规定的层面上来探讨一下，关于夫妻共有房屋持证人配偶的业主身份认定问题。

根据前文所述，国务院颁布的《物业管理条例》直接规定了房屋的所有权人是业主，但是否夫妻共有房屋持证人的配偶，就可以直接认定为业主呢？本文认为不宜直接认定。在我国，根据《物权法的规定》房屋等建筑物不动产物权的设立、变更、转让和消灭均以登记为成立要件，未经登记不发生物权效力，且即使是夫妻双方日常已自我认知的属于夫妻共有的房屋，一旦发生争议，其所有权的确定仍应经过法定程序认定。并且《四川省物业管理条例》《成都市物业管理条例》等地方性规定也有相似的认识，即业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。故从法律法规等规定的要义来看，认定业主身份的关键点有二，一是取得所有权，二是所有权需经过登记公示。

3.从日常实务探析夫妻共有房屋未登记一方业主身份的认定

上文从业主管理及法律法规等的规定角度来探讨了夫妻共有房屋未登记一方业主身份的认定问题。现在我们回到实际生活中来，再来探析一下当实际上属于夫妻双方共有的房屋，因为种种原因被登记在了一方名下，持证人配偶是否应当具有业主身份？可以明确的是，在符合相关法律规定的情况下，夫妻中未进行房屋产权登记的一方实际上也应当是房屋的所有权人，他（她）只是缺少产权登记这一形式要件。不过从降低交流成本、符合物权登记规定精神，使业主们实现更便捷的自我管理的角度出发，本文认为夫妻中的持证人配偶仍不宜享有业主身份。

此处以业主委员会的选举为例进行说明。业主委员会是业主大会的执行机关，需要按照管理规约以及业主大会的决定，代表全体业主处理其共同生活的建筑区划内的日常事务，其行为直接关系到每一位业主的切身利益，所以必须由业主大会选举产生，选举人当然就是各位业主。上文曾提到，在我国，登记是不动产物权设立变动的一项重要公示方法，一方面降低相关法律关系产生和变动的交易成本，另一方面也可以保护交易安全。所以如果仅以房屋产权登记为凭证确认业主身份，选举人资格核查这项工作的完成便基本不存在太大障碍，同时也会使错误认定业主身份的概率被限制在很小的范围内。如果给予夫妻共有房屋持证人配偶业主身份，那么在进行选举人资格的核查时便需要首先查清楚诸如以下问题：是否存在合法有效的婚姻关系，夫妻双方是否就房屋权属存在明确约定，购买房屋的出资情况如何等。对于夫妻之外的第三人来说，准确查明这些问题几乎是不可能的，即使可能，也会浪费许多本不必要的有形或无形的成本。相较之下，为了更有效率地管理业主们的共同事务，不赋予持证人配偶业主身份或许更为适当。

三、结论与建议

综上所述，本文认为业主身份的确认十分重要，主要是为了便于进行建筑物共同部分及共同事务的管理，因此为了尽可能降低业主们集体行动的成本负担，符合国家对不动产的登记公示原则，夫妻共有房屋持证人的配偶不宜享有业主身份。不过值得说明的一点是，尽管我们更多从效率角度出发得出这一结论，这并不意味着持证人的配偶绝对无法参与共同事务的管理和意见的表达，对于婚姻关系正常存续的夫妻而言，我们有理由推定他们彼此之间的沟通交流是比较顺畅的。故而，未进行产权登记一方完全可以通过其配偶，也就是持证人进行意见的表达。利弊权衡，个人认为夫妻共有房屋的持证人配偶不享有业主身份相对而言利多弊少，不仅有助于业主集体的活动进行，也不会给当事人个体造成太大损害。至于本应依法拥有某房屋所有权，却因为种种原因没有进行房屋所有权登记的夫妻一方，本文主张可以先进行所有权登记，而后再获得业主身份并享受和承担相应的权利义务。当然，从宏观上来讲，我国的不动产登记法律体系仍处于不断完善之中，本文认为各地区不动产登记管理部门在落实不动产登记相关法律法规的过程中，可以充分利用现代信息技术，会同婚姻登记信息，建立统一的婚姻不动产登记数据系统，更加明晰夫妻婚內购买房屋所有权归属，从而使得业主身份的确认更加简便，业主们能够更高效地实现自我管理和自我规范。

参考文献：

[1]严小艳.业主权利与公民意识.南方论刊，2006年第4期

[2]周雁武.论业主身份的确认.经济师，2008年第12期

[3]崔建远，孙佑海，王宛生：《中国房地产法研究》.中国法制出版社，1995年版，第183～184页

作者简介：

王艺婷，女，四川成都人，汉族。