从恢复房屋的住房属性看租售同权的落实方法

摘 要：租售同权的提出使房屋恢复了其原本的居住属性，促进了公共资源分配方式的优化，政府与市场并行调控租赁市场是租售同权实现的有效途径。眼下，各地方政府关于“租售同权”的政策不断出台，通过文件规范鼓励民众租房。

关键词：租售同权；居住属性；政府政策；市场调控

一、房子不单单是用来住的

在1998年以前，我国对于住房政策还是住房实物分配制度、公房租赁制度。由于城市人口的不断增加、政府财力无法大量建房、城市居住环境难以得到改善，我国推出了住房公积金制度并明确银行可以发放个人住房贷款。由此，住房实现了商品化和社会化，房屋属性同时发生了变化，从原本的居住属性派生出了投资投机属性，但在未有定位良好的政策的环境下，逐渐承担了过多的居住功能以外的任务。同时，由于住房的商品化和社会化，使住房市场的价格受其成本、供求关系、政策调控等多方面的影响。不断推进的城市化进程使不同需求的房产增多，涌入的农村人口产生的旺盛的实际购房需求使房产供不应求，地方政府与房地产的耦合使其财政收入对土地的依賴性显著提高，多方面原因促使地价被不断推高，房价不断被动上涨。

二、恢复住房属性是“租售同权”的作用

按道理来说，房价的高涨不下理应迫使很多人由购房市场转向租赁市场。然而，相对于租房市场来说购房市场仍然彰显着它独有的优势。即使在租金比房价折算下来低很多的情况下，许多人仍选择了购房。一般而言，房价之所以高涨不下，一方面是由于建筑材料、建筑人员的劳动力成本增加等使住房本身的价值增加；另一方面更为重要的是，住房产权与我们对入学、医疗等公共资源的享有的权利息息相关。广州关于“租售同权”的政策之所以能够震惊全国，就是因为它从保障租购同权这一关键点出发，赋予了符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。这样一来，租房人与住房人能够享有同等的公共服务权益，大众对购房的需求就会逐渐减少，租赁市场才有望被真正打开。

“租购同权”，使房屋恢复了其原本的住房属性，有效贯彻了中央提出的“房屋是用来住的，不是用来炒的”和“要准确把握住房的居住属性”的调控定位，通过法制手段加快“租购同权”制度化进程，使房地产维持稳定的现状，同时促进实体经济发展，以此带来一个稳定的中国经济。

三、政府与市场进行并行调控

“租购同权”的提出或许只需一纸文件，而其现实落地却仍然需要花费不少功夫。其实现简单来讲大致可分为两个层次：一是直接通过各种规范性文件赋予承租人在公共领域享有和房屋所有权人同等的权利，如上述所说的做法；二是通过与市场开发商的合作支持租房租赁企业的发展等措施，促进租赁市场的发展。如作为12个首批试点城市之一的杭州，在2017年8月25日发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》中最引人注目的无非是其方案首次提出了利用互联网平台鼓励租房租赁企业发展的措施。方案中提到：“搭建高效、便民的‘互联网+租赁监管服务平台。国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持租赁住房、中介居间代理房源、个人出租房源应纳入平台监管；通过房源委托合同网上签约、房源核验、房源信息发布、租赁合同网上签约备案等措施，实现租赁交易全流程监管；强化住房租赁信用管理，定期公布住房租赁经营主体信用等信息；推进部门间信息共享，为住房租赁经营主体、出租人、承租人提供网上一站式政府服务。”在杭州市政府的主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国“智慧住房租赁平台”。把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同时，淘宝评价体系、芝麻信用体系的引入，让市民根据个人信用租房的体系，有望让杭州人率先过上“免押金”租房的生活，化解租房纠纷，率先进入租房信用时代。杭州市政府与阿里的合作，无疑为将来政府与市场并行调控租赁市场打下了厚实的基础。政府的严肃性与市场的多变性相结合起来，对促进租赁市场的发展从而扩大租赁权主体起着至关重要的作用。

眼下，各地方政府府关于“租售同权”的政策不断出台，通过文件规范鼓励民众租房。据调查，2017年我国“租房需求”较2016年增长57%。一线城市2017年租房需求占全国需求总量的13%；成都、杭州、武汉等12个新一线城市的租房需求量占全国需求量的20%，较2016年上涨43%。由此可以看出，未来住房租赁市场成长空间将非常广阔。

参考文献：

[1]蔡静霞.这才是“租购同权”背后的秘密.Realeastguide，34—36.

[2]谢鸿飞.租售同权的法律意涵及其实现途径.

[3]艾冰.租赁试点全面铺开.

作者简介：

李佳妮（1997～ ），女，汉族，四川南充人，研究方向：法学。