现行准则对房地产企业税收策划的影响及对策分析

杨天鹿 纪海荣

摘要：房地产业是我国的战略性支柱产业，为了推动我国房地产企业实现可持续发展，我国颁布了现行会计准则。现行准则在固定资产计量方面、存货计价方法等方面都有了新规定，这既给我国房地产企业带来了发展的机遇，又带来了一定的挑战。2016年5月1日“营改增”全面实施给房地产企业带来了巨大的发展机遇，在这个发展的关键阶段，房地产企业如果能够处理好“营改增”和现行准则对房地产企业税收筹划带来的影响，房地产企业将会抓住时代的发展机遇。本文主要闡述我国房地产企业在现行准则和“营改增”应用条件下税收策划存在的问题、现行准则和“营改增”对房地产企业税收策划的影响以及如何应对现行准则条件对房地产企业的负面影响。

关键词：现行准则；税收策划；对策

中图分类号：F299.233.42；F233 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）004-0-02

引言

国家财政部在2006年颁布了现行准则，2007年开始实施。现行准则的实施有效防止了房地产企业会计舞弊现象，增强了国家行政部门对房地产企业会计的控制。现如今，现行准则实施已有10年的时间，现行准则对我国的房地产企业经营战略以及会计控制，都产生了长足的影响。在2016年5月1日“营改增”全面实施，从而避免了重复收税的弊端，房地产企业将卸下较为沉重的税收负担。

一、我国房地产企业税收筹划概述

我国房地产企业税收筹划是根据房地产经营的不同环节进行划分。第一，房地产企业所得税的筹划。所得税的策划是房地产企业税收策划的重中之重，房地产的税收策划直接影响房地产企业的经济利益。国家相关部门对房地产企业所得税监管相当严格，其目的在于从根本上杜绝房地产企业会计舞弊现象。第二，土地增值税的税收筹划。该部分的税收筹划也是房地产企业税收筹划的重要组成部分，土地增值税的税收计算直接影响到房地产项目开发成本计算。第三，增值税的策划。营改增在全国的推开给广大房地产企业带来了福音，营改增的实施能够让房地产企业减少重复纳税的环节。2016年5月1日中国全面推开营改增试点。在这样的大环境下，房地产企业做好营改增税收筹划，能够进一步减少房地产企业的税负。

二、我国房地产企业税收筹划存在的问题

（一）房地产企业税收筹划方法不正确

首先，在实施“营改增”的大背景下，房地产企业并没有树立全面的税收策划观念。虽然说经济利益对房地产企业发展至关重要，但是房地产企业财务工作人员并不能因此只将税收的高低作为房地产企业税收筹划唯一因素。房地产企业税收筹划受多重因素影响，只将税收的高低作为唯一参考标准不利于房地产企业长远的发展。其次，在严查房地产企业会计舞弊现象的大背景下，有些房地产企业仍然将税收筹划作为房地产企业偷税漏税的途径。国家之所以实施营改增，整治企业会计舞弊现象是其重要目的，房地产企业会计舞弊现象违背了现行准则和营改增的宗旨，也违反了国家的相关法律法规，一旦被相关行政部门查处，将会给房地产企业带来巨大的经济影响和口碑影响。再次，税收筹划责任人没有树立长远的目标，在进行税收筹划时只是将房地产企业如何在今年税收为最终目的，这样的税收筹划方案并没有考虑税收筹划对房地产企业的深远影响，房地产企业各个年度的税收筹划方案都具有相关性。

（二）房地产企业财务核算不规范

据调查显示，我国的房地产企业存在着财务核算不规范的现象，财务核算不规范也是影响财务会计工作人员设计税收策划方案的重要因素。第一，房地产企业存在着建账不规范的现象。房地产企业会计信息都需要严格参照现行准则，科学设置会计科目，然而有些房地产企业并没有依据相关程序合理科学的设置会计科目，导致在会计信息账目中不能够真实反映房地产企业的税收信息。第二，房地产企业当期收入不及时确认，这种现象不仅仅是房地产企业财务会计工作人员工作效率低的原因。现行准则对房地产企业当期收入时间有着严格的规定，如果房地产企业不能够及时确认当期收入，这就是违背现行准则的行为。第三，发票管理不规范。由于房地产开发商和房产销售商并没有对具体的环节达成统一。当消费者购买房产时，销售商并不会向广大消费者提供规范的收据，而是广大消费者付清全款之后，才能够向广大消费者提供专用发票。

三、现行准则对房地产企业税收筹划的影响

（一）建筑企业的负税会相应的增加

虽然营改增的实施能够减少重复征税，但是受到复杂因素的影响，建筑企业的税收反而会增加。建筑成本的提高，将会直接影响到房地产开发商的利益。

（二）现行准则扩展了房地产企业税收筹划的空间

首先，现行准则与旧会计准则相比，房地产开发商能够利用公允价值进行税收筹划。先前的会计准则在公允价值计算方式要求极其严格，在一定程度上限制了房地产企业进行税收策划。现行准则在这方面做出了改进，这给房地产开发商带来了较大的发展空间，同时也对房地产企业的负债以及各项成本计算方式产生了重要的影响。其次，房地产企业能够充分利用会计政策。房地产企业在选择不同会计政策进行税收筹划时，会因为会计政策的不同导致企业税收结果的不同。在现行准则使用条件下，房地产企业能够充分利用会计政策，从而实现地产企业获取更高的经济利益。再次，现行准则囊括了最新的房地产业务。例如，现行准则提出了企业年金等新型房地产业务，现行准则的提出给我国房地产企业找到了全新的经济增长点。在之前的准则中，并没有将投资性房地产等业务纳入企业税收管理。

（三）会计准则的变化引起房地产企业税收筹划的变化

现行准则与旧会计准则相比，在会计方法方面有较大出入，现行准则对会计方法有了更加严格更加规范的规定。因此，房地产企业财务会计工作人员，在今后处理会计信息的时候将会面临更多的处理限制。房地产企业会计方法的不同，直接影响到房地产企业纳税额度的计算结果。

四、应对现行准则对房地产企业负面影响的对策

（一）房地产企业要积极转变营销策略

房地产企业为了更好的应对营改增对房地产企业税收产生的影响，就要结合房地产企业的实际经营状况在营改增的大背景下制定出适合自身发展的营销策略。例如：房地产企业所开发出的楼盘售价一定时，有效利用银碗盛的政策降低生产成本，增加房地產企业的利润，有着重要的作用。但是房地产企业无法控制人力，材料等费用的成本，房地产企业就要做好自身的营销，通过科学的管理，降低经营风险成本，来达到升级业务、扩展业务范围、提升企业竞争力的目的。房地产企业要积极实现产品的多样化，并且尽可能的根据实际实现住宅项目和商业项目的同步开发，来实现税负降低的目的。

（二）加强对销售收入的税收筹划

销售环节是房地产企业获取经济利益的主要环节。现行准则的对房地产销售环节作出了更加严格的要求。在这样的大环境下，房地产企业应该认真学习现行准则，采取果断措施消除现行准则的不利影响。在严格遵循现行准则的情况下，房地产企业注重销售环节的税收策划创新。例如：在销售环节房地产销售商，可以在不违背现行准则的情况下，销售商与广大消费者合同约定收款时间以及房款分次确认。如果房地产企业要求广大消费者一次性付清全款，那将会极大的影响房地产企业的销售。采取这样的方式，既能够满足广大消费者的贷款需求，房地产开发商又能够在不违背准则的情况下，给广大消费者提供规范的发票。采取这样的销售方式房地产企业在不违背准则的情况下，有效减缓了企业资金紧张的压力。从纳税时间角度来讲，房地产企业与广大消费者签订分次确认收入协议，也能够有效推迟房地产企业纳税时间。

（三）加强预售房款的税收筹划

房地产企业在开发房地产项目过程中，需要投入大量的资金，因此房地产企业通常也面临着资金流转的巨大压力。为了有效应对房地产企业资金流转压力大，房地产企业通常会采用预售房的形式，减缓资金压力。现行准则规定，房地产企业采取预售房款的方式，广大消费者再将预付款交给房地产企业的时候，房地产企业当天就应该承担房地产的纳税义务。但是我国并没有相关税法以及准则中规定，将房地产企业与其他企业或个人的借款纳入的计算范围。因此，房地产企业可以充分利用这一点，来达到推迟缴纳的目的。首先，房地产企业管理工作人员应该组织财务会计工作人员对销售服务人员的理论知识讲解。其次，销售服务人员做好消费者的解释工作，让消费者明确这样操作的意义。再次，房地产企业应该让预售房款缴纳者，享受到相应的利益。最后，房地产企业要和预售款缴纳人签订相关协议，确保操作流程规范合法。

（四）加强《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划

在实施现行准则的大背景下，国家相关部门对投资性房地产监管相当严格。房地产企业要想消除现行准则在投资性房地产规定方面的不利影响，必须严格的控制好房地产企业的增值税，房地产企业通过这种途径，能够有效应对不利影响。首先，房地产企业要结合楼市行情与税收支出，合理调整商品房销售价格。这就要求房地产企业财务会计工作人员，做好相关计算工作，既要求商品房处于纳税禁区，又能够获取较高的经济利益。其次，在总利益不变的情况下，变相降低商品房价格。这就要求房地产企业采取相关措施，提升房地产项目的扣除金额，通过采取这样的措施，可以达到与合理调整商品房价格一样的目的。现行准则在扣除项目金额方面有着明确的规定，财务会计工作人员在认真了解现行准则的情况下，合理提高扣除项目的金额，从而使房地产企业跳出纳税禁区。

五、结语

房地产业是我国的战略性支柱产业，在全球经济下行的压力下，我国经济依然实现了稳定增长，其中房地产业作出了不可磨灭的贡献。在激烈的市场竞争下，房地产企业通过科学的税收策划，能够有效降低房地产企业的税收，让房地产企业获取更高的经济利益。

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作者简介：杨天鹿（1994-），女，汉族，辽宁锦州人，大连财经学院，会计专业，在读本科生。