三大因素将影响2018年房地产市场

易宪容

1月18日，国家统计局发布的数据显示，2017年中国经济总量达到82.7万亿元人民币（约12万亿美元），同比增长6.9%。尽管不少分析认为，2017年中国经济主要亮点在于出口回暖，新动能成为重要支撑，国内消费为驱动力等，但中国经济增长稳定向好的核心仍然是房地产市场。

房地产对GDP增长贡献率高

从2017年中国建筑业及房地产市场增长来看，去年中国房地产空前繁荣。公开数据显示，2017年全国房地产开发投资10.98万亿元，比2016年名义增长7.0%;商品房销售16.94亿平米，比2016年增长7.7%;销售额13.37万亿元，增长13.7%。

虽然这几组数据看上去并非特别显眼，但这是在2016年房地产市场创历史纪录的基础上再创纪录。2017年8万亿元的GDP增加额中，约有2万亿元以上来自房地产业及建筑业。再加上与房地产业相关的产业带动，比如，钢铁、煤炭、建筑材料、家具等，整个GDP增长贡献将有超过一半来自这些行业。从20多年的经验来看，只要房地产市场繁荣，中国的GDP就会稳定增长。

 福州正在建设中的商品房。

实际上，国内房地产市场之所以能够在2016年创纪录的基础上继续繁荣，是因为尽管2016年之后又出台了200多次房地产调控政策，但是这些市场政策的核心是以行政性的方式来限制过高房价或“止涨”，即不能让房价再上涨。

在此情况下，作为一个以投资投机为主导的市场，在那些出台房地产市场调控政策的城市，其住房销售会下跌，但是住房的价格不但不会下跌，反而还会上涨。虽然国家统计局公布的2017年12月份数据显示，一线城市房价有15个月环比下跌，但同比来看，只有个别城市是下跌的，其他城市房价同比都还在上涨。

从上述数据可以看出，住房销售面积增长仍然是以房价上涨为动力。也正是因为房价还在上涨，国内居民就有强烈的动机通过高杠杆融资进入房地产市场。在这种情况下，投资者会预计房价上涨的投资收益远高于其住房按揭贷款的融资成本。

利益格局或将调整

从十九大报告及相应的一些房地产市场调控政策来看，我们关注的应该是以下几个方面：一是房地产调控采取因城施策。就2017年房价仍在上涨态势来看，已经出台房地产调控政策的城市，2018年这些政策还会继续。最近有媒体炒作今年这些城市房地产调控政策松绑的概率不会太高。至于没有出台房地产市场调控政策的三四线城市，其房地产市场的增长还会继续，但其增长速度会慢下来。由于这些城市的经济喜色不高、人口基本上处于流出状态等原因，其住房的投资价值可能会逐渐弱化。特别是当这些城市的房价上涨减缓时，投资者不会如2017年那样涌入这些市场。

二是2018年金融市場按揭贷款利率变化。今年以来，居民购买住房的按揭贷款利率出现一种全面上涨的趋势。2015年不少城市房地产市场价格疯狂上涨的一个重要原因在于，住房按揭贷款利率下降到了历史最低水平。在这样的情况下，居民利用银行按揭贷款涌入房地产市场是必然。2016年按揭贷款增长5.6万亿元，增速达36%。2017年国内居民利用银行信贷进入房地产市场的资金估计可达6.5万亿元，这个数字尽管增速有所下降，但仍然比2016年增长近1万亿元。可以说，这是近两年拉动国内房地产创历史记录快速增长最大的动力。

但是进入2018年后，那种低利率格局已经发生了较大变化。2018年以来，杭州多家银行的住房按揭贷款利率不仅没有下降，反而普遍上涨10%，甚至有些银行最高上涨达20%。住房按揭贷款利率上涨，估计不会是少数几个城市的现象，肯定是一种全国性的普遍现象。因为目前国内理财产品的利率基本上都在5%的水平，甚至于更高。如果银行发出的贷款成本达到这样高的水平，那么其住房按揭贷款利率上涨一定是一种趋势。

如果国内按揭贷款利率全面上涨，不仅意味着住房投资者的融资成本全面上升，投资者所期望的利润下降，也意味着进入房地产市场投资风险增加。在这种情况下，房价上涨的预期随时都可能出现逆转。

三是政策的重大突破。国土资源部部长姜大明1月16日表示，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。可以说，这项政策的重大突破，不仅将解决建设住房的土地完全由政府控制的问题，也让农村不少住房经营性建设用地全面盘活，而且政府提倡大量建设租赁房市场也大有用武之地。

从姜大明部长的讲话来看，至少包括三个层次的内容。一是非房地产企业也可成为房地产开发商;二是农村集体经营性建设用地入市，政府不能再垄断土地市场;三是研究建设租赁住房，非普通住房。

可以说，这个政策的重大突破，将对中国的房地产市场产生巨大的影响与冲击。传统的住房市场，政府是唯一的土地供给者。由于这样的优势，政府不仅能够从土地交易中获得巨额的土地财政收入，比如2017年政府土地出让金可达到4万多亿元，而且政府能够通过控制土地的交易多少来控制土地市场的价格及房地产市场的价格。这也是国内房地产市场的价格一起快速上涨的重要原因。

而农村土地交易放开，不仅改变了政府对土地市场的完全垄断，而且全面盘活了国有企业及农村集体持有经营建设用地，增加土地的供应。尽管把重点放在建设租赁性住房上，但农村集体用地有强烈盘活增加效率的动力，特别是在高房价的城市更是如此。当大量的农村集体经营性建设用地涌入市场时，这些城市租金较低的租赁市场可能会迅速发展起来。如果这种情况出现，肯定会对现有的商品房市场产生巨大的冲击。

可以说，无论是因城施策的房地产政策，按揭贷款利率普遍上涨，还是农村集体用地及企业持有土地可盘活使用，这些都是影响2018年国内房地产市场最为重要的三大因素，这将改变整个房地产市场利益格局。因此，在这三大因素的影响下，2018年国内房地产市场可能发生巨大变化，房地产市场的繁荣还会继续，但市场利益格局有可能出现调整。