中外住房租赁的比较与借鉴

■ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长　柴 强

解决住有所居的问题是个世界性的难题。现在还很难说国际上有哪一个国家把老百姓的住房问题解决得非常好。我国提出来的是住有所居的目标。

借鉴国外成熟地区的做法，可以少走弯路。

我们在住房租赁方面跟谁比？借鉴什么？本文主要列举美国、英国、德国、日本、新加坡、香港地区的例子，从租住率、租赁住房的类型、租金的管制、租约的保护、租赁立法等方面，与中国做一个对比。

一、比较

（一）租住率

1.不同国家和地区租住率的水平是不同的。市场经济发达国家的租住率，正常的区间是35～50%，有两个特例，这两个特例是国际上公认住房问题解决比较好的国家：一个是德国，租住率偏高一些，为56%；一个是新加坡，极低，只有9.2%。

2.租住率的变化趋势。二战之前和之后的一段时间不太正常，后来发展得比较稳定，总的来讲，租住率相对比较稳定，只有小幅的波动，德国、日本的租住率十几年来基本上是小幅下降的趋势。德国1998年是59.7%，2014年是56%；日本2003～2013年，十年期间下降了1.1%左右。

3.同一国家租住率的高低变化规律。总的来讲，城市越大，家庭规模越小，离婚率越高；年纪轻、收入低，出租率越高，这是一个常识。城市越大出租率越高，列举一下美国、德国、日本的情况。美国采用了2013年数据，德国采用了2014年数据，日本采用了2013年数据。美国纽约租住率全国第二，是64%，租住率第一的城市是迈阿密。德国柏林租住率是86%。日本租住率最高的是冲绳，50%，最低的是奈良，24%。

家庭规模越小，租住率越高。德国单身家庭的租住率高达72.4%，全国的平均水平是56%。英国60岁以下的单身家庭租住率达到了55.9%，全国的平均水平是34.8%。这两个国家，两人及两人以上家庭的租住率明显低于全国的平均水平。

离婚率高，租住率也就很高。德国的离婚率高达50%以上，2014年有孩子家庭租住率是78.8%，有孩子没有离婚的是43.2%。英国的情况也是这样，有孩子的离异家庭租住率是68.5%。

年纪越轻，租住率越高。德国八成以上25岁以下的住户为租客，大部分住户至少要到35岁或以上才能买房自住。英国16～24岁的群体中租住率高达88.8%，65岁以上是22.7%的租住率。

收入越低，租住率越高。总的来说，家庭状况较好的会更倾向于置业自住，收入较低的家庭，租住率较高。例如，美国1960～2000年间，虽然全社会的住房自有率不断上升 （意味着全社会的租住率不断下降），但贫困家庭租房而非买房的比率越来越高（因贫困家庭的住房自有率越来越低）。

租住率按照家庭来算比较科学，但是我们没有详细甄别租住率的内涵，下一步还要深入研究。

（二）租赁住房类型

租赁住房的类型多种多样，但总体来看，以市场为主，政府为辅；以租金补贴为主，提供低租金住房为辅；居民出租为主，机构出租为辅。

1.租赁住房中私房与公房的比例

总的来说，以私有住房租赁为主，政府住房租赁为辅。

租赁住房或租住家庭中，租住政府提供公房的比率一般不超过20%，德国、日本、美国较低，英国、法国相对较高，我国香港地区是一个例外，远远超过这个比率。在香港，61.7%的人租住政府的房子，他们称之为公屋，其他国家和地区均没有这种特例。

德国大约有98%的租赁住房为私人租赁住房，政府提供的公共租赁住房仅占2%。日本2011～2013年，由政府提供的公共租赁住房仅占7.8%。

香港目前仍以政府提供低租金住房（公屋）为主。2017年香港的租住家庭中，租住政府公屋的占61.7%，折算到全社会的家庭里占31%，等于1/3的人在政府公屋里租房子住。租住私人住房的占38.3%。实际上就是六四比，占全社会的19%，而且公屋的租金很低，大概为市场租金的1/4，所以公屋是供不应求。跟我们早期是一样的，采取轮候的办法，平均轮候的时间现在是4.6年，他们觉得很长了，有些人等不及了，就去租社会的房子了。

2.政府提供低租金住房与发放租金补贴比例

总的来说，政府以发放租赁补贴为主，提供低租金住房为辅。美国、德国、英国等国家，政府曾经直接投资建设租赁住房，或者通过金融（如提供长期的低息或无息贷款）、税收手段鼓励、引导社会祖本投资建设租赁住房，以较低租金出租给低收入者居住。但是后来逐渐减少，主要向低收入家庭提供租金补贴，通过市场租赁解决居住问题。

例如，美国20世纪30年代至90年代，政府直接建设了大量的公共住房，供低收入群体租住。但因公共住房引发了种族隔离、贫富差距扩大、犯罪率提高、政府负担加剧等问题，进入21世纪后逐年削减乃至停止了公共住房建设，甚至开始拆除或更新衰败的公共租赁住房，将政策的重心转移到向低收入群体提供租房券，对建设、改造、收购低收入群体租住的可支付住房的企业和个人采取税收抵免等经济援助，引导市场力量解决居民的住房困难。再如，德国2016年享受政策性住房租赁的家庭中，约94%的家庭获得了租金补贴。

3.私有租赁住房中居民与机构的比例

总的来说，私有租赁住房中，以居民直接出租为主，机构出租为辅。德国私有的租赁住房中，居民租赁住房约占66%，机构持有租赁住房约占34%。机构租赁住房里面，住宅合作社提供的占了一半以上。香港除房屋协会外，目前机构化住房租赁极少，主要是高级公寓（服务式公寓或公寓式住宅）。

日本2011～2013年，在私有租赁住房中，居民租赁住宅约占82.9%，机构持有租赁住房约占1.4%。值得说明的是，日本居民租赁住房虽然占比很大，但65.2%的居民租赁住房由机构负责运营管理。

（三）租金管制

总的来说，早期多有租金管制，以德国为例，目前都在逐步放宽。租金管制简单讲就是业主能不能随意确定租金和涨租金。租金管制经历了从严格到宽松，从全部到局部，乃至到取消的过程。租金管制的主要措施是制定指导租金或租金收取标准，限制租金上涨频次和幅度，对市场租金进行监测等。

德国比较明显，目前法律上的规定仍然是这样。现在有了一些放松，德国制定了指导租金，或者是合理的租金表等作为参考的标准，一年内涨租不能多涨，连续涨累加起来不能超过多少，超过多少属于犯罪。近年来在一些地方也开始放松了，在德国也有一些取消了租金管制的个例。新加坡、香港历史上都实行过租金管制，但是后来都废止了。总的来讲，对租金实行直接管制的不多。

（四）租约的保护

主要是提前终止租赁合同和续租的问题：不得随意终止租约，要提前告知。去年笔者去法国考察的时候发现，在法国的冬季，即使租户欠租也不能随意驱赶租户。笔者了解到，在冬天业主是不能驱赶租户的，即使租户拖欠租金。在续租方面，日本规定住宅租赁可继承。

（五）住房租赁立法

一般有专门的住房租赁立法，但新加坡没有。德国有 《住房租赁法》《住房补贴法》《租房法》等多部专门的住房租赁立法。美国有《统一住宅业主与租户法》。英国有《业主与租户法》。香港有《业主与租客（综合）条例》。其他还有普通法，比如民法总则、民法通则，一般租赁关系都适用的一些规定。

（六）租金收入比

即房租支出占家庭可支配收入的比重。认为合理的租金收入比为不超过25～30%，如德国为25%，美国为30%。政府应对超过的家庭给予租金补贴。

（七）租金回报率

一般为4～6%，而我国目前仅为1.5%左右。例如，德国租金回报率长期稳定在4～5%之间，而金融市场的长期国债收益率为2～3%。

二、启示与建议

（一）启示

第一，各国都有住房租赁市场，但租住率是否高、租赁市场是否发达，与居住问题解决得好坏并无必然联系。

例如，通常认为解决居住问题较好的德国和新加坡，甚至分别被称为德国模式和新加坡模式，在住房租赁方面是两个相反的极端。德国的住房租赁市场发达，租住率高达56%，有多部专门的住房租赁立法。而新加坡的租住率极低，仅为9.2%，且没有专门的住房租赁立法。

第二，政府对住房租赁市场都有支持。总的来说，除香港外，政府直接投资建设低租金租赁住房的情况越来越少，改为以发放租金补贴为主，尽量发挥市场作用。

第三，没有“租购同权”的说法，实际上不是要租购同权的问题，而是享受教育等公共服务不应与住房挂钩的问题。

第四，我国住房租赁市场的发展空间很大，但住房租赁市场发展空间不等于机构化住房租赁的市场空间。

我国住房租赁市场虽然有很大的发展空间，但如果扣除较大比例的居民直接出租或通过经纪出租和一定比例的公房租赁，对住房租赁企业来说，住房租赁市场没有想象得那么大。

目前虽然要补专业化、机构化、规模化住房租赁企业这个短板，促进其发展，但不能走极端，现在已过热，要防止一哄而上的风险。此外，目前的租金回报率很低，靠租金收入难以良性循环。大量住房租赁企业一味做大规模，特别是分散式转租型，一旦发生资金链断裂，将会给大量业主和承租人带来租金和押金损失。

（二）建议

1.要重点扶持和大力发展面向新市民和家庭的住房租赁市场

目前因租金回报率低等原因，“长租公寓”主要是面向收入较高的单身青年，甚至许多“长租公寓”为安全考虑，不租年龄超过50岁、带老人、带小孩的，并不准使用燃气。解决这部分群体的租住问题很重要（他们甚至是租住的主要群体之一），国外有研究认为，40岁以下的青壮年群体更偏好离中心城区近、就业机会多、交通便捷、基础设施齐备的公寓式住宅，但建立租购并举的住房制度，主要是通过发展住房租赁市场，解决大量买不起房的新市民和家庭的居住问题。

2.要重视居民住房出租市场的发展和规范，特别是规范住房租赁经纪行为

从发达国家和地区来看，居民住房直接或通过房地产经纪出租仍然占主体，所以传统租赁方式仍不能忽视，需要规范发展。

3.加强对分散式转租型住房租赁模式的跟踪研究

机构化住房租赁主要是集中式自持型公寓式住宅。除日本“全部委托管理”占租赁住房的65%外，像我国目前这种将分散的居民住房包租下来，然后进行装修、配置家具家电、再对外出租的分散式“长足公寓”模式很少，是不是发展方向，是否可持续，还有待较长期的实践检验，当然也希望搞出中国特色。这里面是不是有产权的问题？我的房子你进来装修了，配家具家电了，将来怎么解决也值得思考。

4.既要提高人们的租住意愿，又要提高人们的出租意愿

一是要平衡好出租人和承租人的权利义务关系。当前承租人相对来说处于弱势，很有必要偏重于保护承租人的权益，但又不能过于加大出租人的责任和义务。

二是要从减轻住房出租税费、增加住房持有成本等“软硬兼施”两个方面，引导和迫使人们将闲置住房拿来出租。

三是要使房价、房租、居民收入之间的关系走向正常化。目前，租金相对于房价来说过低，相对于居民收入来说较高，对发展住房租赁市场不利，特别是面向新市民和家庭的住房租赁。从长远看，必须使租金回报率、租金收入比回归到正常合理的区间内。我们国家目前租金相对于房价来讲可以说是过低，租金回报率只有1.5%；相对于居民收入来讲又很高了，逼得很多人只能合租，租很差的房子。特别是中央要发展面向新市民和家庭的公房租赁，从长远来看租金回报率，租金收入比必须回归到合理的区间范围内。