影响郑州市房价的因素研究

庞博

河南省郑州市第十一中学

正文：

一、研究目的和意义

房价问题作为每个人，每个家庭关注的问题，是我国社会中目前最重要的民生问题之一。我国房地产市场从20世纪90年代开始建立到如今已经颇具规模，对我国的经济增长产生了很大的影响，甚至成为了国民经济的支柱型产业。但是近年来，房价的飞速发展又不得不引起我们的重视，在促进经济增长的同时，带来的一系列结构性问题将对房地产行业的健康发展甚至国民经济的可持续发展带来影响。因此研究商品房价格的影响因素，有助于科学的把握房地产市场的发展规律，对整个国民经济都具有很大的意义。

二、研究内容和方法

本文主要以郑州市房价作为研究对象进行分析，通过对2016年第四季度至2018年第三季度的相关经济数据整理分析，对房价和相关因素进行描述性统计分析，并建立起多元线性回归模型。

从理论上来讲，房价的波动主要受宏观经济影响，包括地区生产总值，城镇人均可支配收入，建设成本，城市人口密度，货币政策，土地价格以及房地产开发投资额等指标。这里主要选取商品房平均售价作为因变量，居民人均可支配收入，居民消费价格指数，以及新开工建筑面积作为自变量来进行分析，通过多元回归方法来了解商品房价格的影响因素

三、描述性统计分析

郑州市2016年第四季度-2018年第三季度有关的经济数据如下表。

1、房价变化

图1为最近两年郑州市的房价变动折线图。从图中可以看出，郑州市房价在2017年第三季度以后开始下降，虽然中间有所变动，在今年二季度的时候有所上涨，但是在全国整体房地产不景气的情况下，三季度又回归稳定。郑州市新房平均房价基本上稳定在八千。

图1 郑州市房价变化图

2、居民消费价格指数变化

郑州市居民消费价格指数在这个时间段内，先降后升后降，这个变动与房价变动有很大的相似性。（由于时间周期比较短，看似波动性很大，其实波动比图中展示的要小）

图2 郑州市居民价格指数变化图

3、居民收入

郑州市居民平均收入数据是经过处理的，原数据是每个季度累计值，因此为得到各个季度的收入数据，需要每个季度减去上个季度的数据。居民收入同样是先下跌后上涨再小幅下跌后回涨，和房价上涨有所区别，说明房价上涨并不是根据居民收入的上涨和下跌而变化的，还有其他因素影响。

图3 居民收入变化

4、新开工建筑物面积

新开工建筑面积数据处理方法和居民收入相同。新开工建筑面积增加，说明房价上涨，建筑投资增加。基于这样的考虑，新开工建筑面积被放到变量中。

图4 新开工建筑面积

四、多元回归模型的建立及数据分析

4.1 多元线性回归模型的建立

4.1.1 理论介绍

回归模型确定的变量之间是相关关系，在大量的观察下，会表现出一定的规律性，可以借助函数关系式来表达，这种函数就称为回归函数或回归方程。其中，多元回归模型可用来进行回归分析的数学模型(含相关假设)。

设因变量为y，k个自变量分别为x1,x2,…,xk，描述因变量y如何依赖于自变量x1,x2,…,xk和误差项ε的方程称为多元回归模型。其一般形式可表示为：

4.1.2 模型的设立

设定三个自变量指标分别为：居民人均可支配收入CPI，居民消费价格指数income，以及新开工建筑面积space，房价作为因变量houseprice，并建立如下的多元线性回归模型：

从建立的多元回归模型可以看出，居民消费指数每上升一个单位，房价下跌355.48元；居民收入每上涨一个单位，房价下跌0.082元；新开工建筑面积每增加一个单位，房价上涨0.275元。

五、结论

由上述描述性统计分析和多元回归模型分析得到，房价与居民价格指数、居民收入水平和新开工建筑水平有很大关系，与新开工建筑面积成正向关系，与居民价格指数和居民收入水平成反比关系，与我们理解的关系有一定区别。这也论证了房价并不是取决于居民收入的涨跌，居民收入的上升有时候反而房价会下跌，当人们手中有钱，却发现房价上涨已经比收入水平快，也可能处于观望态势。