集中式长租公寓的户型设计研究

文/陈婷　华南理工大学　广东广州　510641

作为租房市场重要的细分行业，长租公寓通过对传统租房进行供给侧升级，为年轻租客提供标准化的高质量住宿及服务，近年来开始崛起。长租公寓从拿地方式上主要分为集中式与分散式两种；集中式一般是整栋包租，分散式一般是获得个人房源；两种类型房间都是统一装修，配备统一服务；不过集中式长租公寓有公共共享空间，而分散式长租公寓没有。

通过改造既有建筑为其空间运营提供空间载体。作为载体的空间可以分为：户内居住单元、为租户提供休闲娱乐、社交活动的公共共享型空间以及后勤服务空间三大类型，其中居住空间设计品质直接影响到租户的居住体验和公寓的运营情况。经过笔者调研分析，影响居住单元户型设计的因素主要来自三个方面：租户群体端、公寓运营端和既有建筑端。

1、租户群体端

对租户群体的研究，如下表所示

2、公寓运营端

运营端首先对户内功能配置产生影响，部分户内功能空间可以外化。公共共享空间通常会有社交性的大厅、游戏空间、交往空间以及学习办公空间，还有公共餐厅和公共厨房。因而在户内可以不设置餐厨空间、晾晒空间、洗衣空间，甚至待客空间也可以外置到公共空间中去。这样可以让空间的利用率大大提高，同时节约户内空间，降低租金负担。其次，户型设计与互联网等科技深度融合，方便管理。目前很多集中式长租公寓都建立微信线上社群，并定期组织线下活动，促进租户之间的交流并加深他们对公寓的归属感；其次，使用智能门锁，租户通过指纹或者密码进入房间，不会出现忘记带钥匙，进不去房间的尴尬，公寓也通过限定门锁来排除不交房租、不交水电费等情况。用最少的人工服务整个公寓。

2.1　集中式长租公寓的户型分类及特点

通过上述的影响因素分析，笔者从户内功能配置和户内面积大小的角度将户型分为三个类型：分别是集约型、经济型和舒适型。如下表所示：

从户型平面布局的角度，可以分为一居室户型、榻榻米户型、一室一厅、两室一厅、三室一厅；从空间划分方式可以分为：平层户型、loft户型；从居住组成角度可以分为：单人间户型、异性合租户型、同性共享户型。以下是户型举例：

3、既有建筑端的影响

3.1　考虑既有建筑的分类特点

本文讨论的既有建筑是非历史文化保护类的既有建筑，按照功能，将其分为居住类建筑，例如：酒店、宿舍、住宅。非居住类建筑：办公类、商业类、厂房类。这些建筑自身的特征鲜明，在改造时主要是对空间进行重新划分，合理安排居住单元和公共空间。住宅楼改造需要重新划分空间，一般采用N+1的改造模式，即将原来的大户型改为小户型，保证交通顺畅，满足消防疏散要求。新派公寓北京国贸店，将一栋住宅楼改造为集中式长租公寓，改造后的公寓有多种户型；非居住类建筑：办公、商业、厂房等三类既有建筑的面宽和进深远大于居住单元。如下表：

解决大进深空间的黑房间问题，在一个跨内组合居住单元的问题，高效利用竖向空间的问题是改造的重点和难点，户型设计需要根据既有建筑进行适应性调整。

3.2　既有建筑改造为集中式长租公寓的户型的适应性调整

3.2.1　一个柱跨内的户型组合

为了控制建造成本，一栋集中式长租公寓内部户型种类控制在5种以内，不同种类的户型在一个跨内的组合方式有：水平向拼接、垂直向叠加、空间咬合。

当既有建筑的层高大于4米的情况下，我们通常会考虑在垂直向开发空间，横切户型类似于可售公寓的双钥匙户型，一套房可以分为上下两套房，层高要求大于五米，垂直向横切，能最大化的利用空间，上下两户有独立的入户门，不会互相干扰。

在面宽比较受到限制而进深略为充裕的情况下，我们通过空间左右借用来达到减小面宽的作用，一个4000宽的柱跨内可放置两个面宽为2000的户型。如下图所示，某咬合户型，一跨两户的尺寸是面宽4000，进深8000； 一个跨内的两个咬合户型其中一户开窗面积小，采光通风比较差。垂直向的咬合是上下空间互相借用，当水平、垂直两个方向咬合时，层高要求大于4米，这种户型，由于通风采光较差，体验感并不好。

3.2.2　居住空间与公共空间布局关系调整策略

3.2.2.1设置内庭院，解决大进深空间带来的黑房间问题

下图为厦门某公寓平面图，改造前为一办公建筑，平面总体尺寸为32m＊83m,将32m的大进深空间改为双内廊形式，同时通过砸楼板，增加内部庭院，解决了采光通风问题。如下图，图中红色区域为内庭院。

3.2.2.2设置屋顶花园，提升入户空间品质

湾流公寓上大路项目改造于一个大型商场，单层楼面面积高达4800m2。建筑中间有个采光中庭，最大进深达27米。一间公寓合理的进深在8—11米，除去1.6—1.8米的公共走廊，27米的进深实在有些大。设计师将平面布局为内廊式，并在中庭四个角度做了退让，牺牲了几个房间做屋顶花园，这样做避免角部房间无法采光的问题。“退”出一个49m2的花园后，房间采光量大幅改善，做到全明户型，此外还在局部增设了35m2的入户花园。

通过对以上二例后期的运营情况调查，笔者得出结论：

A.靠近空中花园的户型最受欢迎，出租最快；

B.公寓设计中，应找到房间数与品质的平衡点，不能一味只求房间数量最大化。

C.在公寓改造设计开始之前，有必要进行一下建筑空间的规划，不能一味在“装修”“装饰”上死磕。

4、户型设计特征

4.1　户型种类的多样性

从类似于酒店标间、学生宿舍的一户室户型到一居室、LOFT户型，再到类似于小户型住宅的一室一厅到两室一厅、甚至三室一厅，这些户型都存在。根据市场调研，58同城的租房数据显示，一线城市，一居室户型供不应求。租户群体以青年人为主，因而一居室户型最受欢迎。但是两室一厅、三室一厅的户型也代表了长租公寓的未来发展方向，也就是以家庭为单位的租户群体。

4.2　户内空间设计的集约性

户内空间布局、收纳、家具部品三方面的设计综合体现出户内空间的集约性特点。首先户内空间布局集约高效，尤其在一居室的户内、一室一厅的户内，更加追求空间复合化设计，创造多元化场景空间；其次，户内收纳空间集约高效，户内要配置足够的收纳空间，收纳空间可以灵活地设置在剩余空间之中，例如loft楼梯下方空间等等，同时也可与户内家具一体化设计。最后家具部品一体化设计，很好的契合户内空间的大小，以功能模块为单位设计家具部品，一体化设计。集约性并非意味着狭小、简单和空间品质下降。而是通过对租户居住需求的深度研究之后的精细化设计，空间的合理化安排。体现出空间设计的能力，也迎合了共享经济的思维，户内空间集约高效的情况下，就可以拥有更多的共享公共空间，为租户提供丰富的社交生活空间。

4.3　户型设计创造多层次居住体验

在非常有限的空间中创造出更加丰富的居住体验，是集中式长租公寓试图解决的问题，YOU+几何社区的“内外宅”户型来源于对单间公寓私密性层次的思考，在一个开间中能否通过一个家具的处理，实现传统多室住宅所拥有的几个功能层次，即玄关，储物走廊，卧室，客厅，阳台。通过一个“多孔盒子”在房间靠近卫生间的位置围合出一间“卧室”。盒子的各个边界也就相应限定出了玄关，储物走廊，客厅等其余的空间层次。这个盒子并不是一个封死的“房间”，而是像家具一样和墙壁脱开一定的距离，形成了多个缝隙。通过这样细腻的设计手法，门口的玄关和卧室形成了沟通，避免了小空间中再加一个“房间”的闭塞感。

5、设计原则

5.1　系统性+灵活性

户型设计是多因素影响下的系统性工程，具体如下表所示：

5.2　品质标准化+户型多样化

普遍认为 “标准化”与“个性化”是一对难以调和的矛盾。但是，从上文新生代消费者需求与偏好的关键词可以看出，他们既重视品质也追求个性。那么，标准化就不再停留在户型本身的标准化上，而需要采取“品质标准化+户型多样化”的融合策略，即在保证品质一致性的基础上为租户提供差异性的户型。户型多样化可以体现在户型类型、户内功能配置、户内风格等方面。满足不同的租户群体需求，但是所有租户群体对于品质的追求是不变的，因而在设计之初就应该根据定位，保证户型设计品质标准化和户型多样化的融合。

5.3　定位精准化+格调主题化

个性化和多元化的需求特征决定了用一种户型来满足所有租户群体的需求是不现实的，按照满足大多数租户需求的思路来定位往往只能产生平庸无特色的户型。在此情况下，公寓不能“顾全贪多”，而是需要做减法，针对某个特定人群设计户型。在户型设计定位精准化的基础上，打动某一特定群体的关键在于打造符合他们需求的格调。做到定位精准化和格调主题化均并非易事。对于前者，集中式长租公寓需要回归并回答“我们是谁”、“他们(目标顾客)是谁”、“我们能为他们创造怎样的价值”的基本命题。精准定位目标租户群体。对于后者，想要打动目标租户群体，就要根据他们的喜好来设计，有主题性的户内空间。

参考文献：

［1］罗孟竹.“互联网+”背景下长租公寓盈利模式浅析[J].太原城市职业技术学院学报,2017,(05):170-171.

［2］长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J].王建红.住宅与房地产.2016(33).

［3］小面积住宅室内空间设计模式探析[J].张群,刘文金.建筑学报.2011(08)

［4］罗诗勇.基于城中村视角下的青年群体长租公寓改造设计研究[D].深圳大学,2017.

［5］周燕珉,林婧怡,齐际.为青年人定制公租房——从需求出发的青年公租房套型设计研究[J].城市建筑,2012(01):26-28.

［6］张燕来,么文爽.基于既有建筑改造的青年长租公寓设计研究[J].中国房地产,2017(18):13-19.

［7］贾徐晨.高层办公建筑标准层净高探讨[J].低温建筑技术,2016,38(09):95-97.

［8］住宅精细化设计[M].中国建筑工业出版社,周燕珉,2006