三四线房价还要涨？新城控股加码八座城市

周月明

在近期公布年报的A股上市房企中，位于上海的新城控股（601155.SH）势头较为迅猛。据其年报，2017年营收为405亿元，同比增长44%，净利润62亿元，同比增长81%。据克而瑞统计，其2017年销售额排名为13位，比2016年前进了两位。

那么，新城控股2017年的具体经营状况如何呢？《投资者报》记者联系到公司相关负责人，并得到一些答复。

拿地激进与负债增长81%

新城控股2017年势头迅猛，与其拿地策略有较大的关系。据公司对《投资者报》记者的回复，2017年，新城控股拿地金额800多亿元，与此同时，其销售金额1265亿元、营收405亿元。新增土地储备122幅、总建筑面积3392.8万平方米，楼面均价3175元/平方米。

对于一家房地产公司来说，其现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标，也可以从一个侧面反映房地产公司的拿地战略。据新城控股年报，其2017年整年购买商品、接受劳务支付的现金为594亿元，同比增长175%，同期万科、招商蛇口的这一指标同比增长为31%、14%。可以看出，新城控股在2017年拿地战略相对激进。

新城控股为何会采取激进拿地的策略呢？有专家认为，这是在房地产行业集中度加速提升的背景下做出的。在当前房地产发展马太效应的驱动下，不当龙头极难生存，众多房企无论是追求规模还是加速拿地都是为争夺龙头地位，千亿门槛也只是龙头房企阵营的“入场券”。而在冲千亿、增业绩的压力下，房企抢地速度必然加快，从统计局公布的今年1-2月全国房地产开发投资额来看，同比累计增速达9.9%，创两年以来新高，这也从侧面折射出房企拿地的热情。

不过，拿地热情在一二线、三四线城市并不一样。新城控股负责人对《投资者报》记者称：“目前一二线城市土地溢价率不高，因为销售端处于政府‘限价管控之下，项目盈利压力增大，房企在拿地端的热情也随之下降，转向以收购等方式获取项目。同时，当前三四线城市的土地溢价率较高，主要是市场较好、房企拿地比较积极，土地市场行情也水涨船高。三四线城市土地价格原本较低，虽然目前溢价率上升较快，但总体来看，地价依旧是便宜的，如果项目条件合适，仍旧会有较好的利润空间。所以，今年，三四线城市市场仍然是房企业绩的重要支撑。”

就具体城市布局来说，新城控股的布局策略为以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张。公司称：“会根据不同区域和板块的管理半径和深耕厚度，进行新城市公司的裂变。比如，住宅开发事业部的浙江公司，今年裂变为杭州公司、宁波公司、温州公司三个城市公司，围绕中心城市做进一步的下沉拓展。而对于中西部，公司2017年进驻了成都、重庆、西安、郑州，2018年年初，又新设立了南昌城市公司。”

投资者可以更多关注这些城市以及新城控股在一二线、三四线城市的布局、销售比重。

大量的拿地，也令新城控股囤积了大量的库存。从2017年存货来看，新城控股763亿元，同比增长93%，而同期万科、招商蛇口存货增长分别为：27%、43%。

而且，这也令新城控股的负债攀升。2017年其资产负债率为85%，万科为83%、招商蛇口为72%。且新城控股总负债同比增长率高达81%，万科、招商蛇口分别为：46%、38%。对此，公司称：“2017年公司负债上升主要由于公司处于规模扩张阶段，土地储备增长较快，对于融资的需求也较高。其中有息负债为395亿元，整体平均融资成本5.32%。”

经营现金流紧张

就一家房地产公司来说，赚钱的模式主要有两种：高周转低毛利率模式和低周转高毛利率模式。其中，高周转低毛利率模式就是快速拿地、快速开发、快速销售，比如万科提出的5986高周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅。

而新城控股也属于高周转模式，公司回复记者称：“公司操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内即可实现现金流回正，特别是一些三四线城市的项目，开发速度更快。根据年报，2017年，公司操盘项目资金回笼率达85%，回款速度也比较快。而商业项目，从拿地到开发建设，再到招商运营，由一个团队、一体化管理的优势，从拿地到开业平均不超过24个月。”不过高周转的模式下毛利率会比同行业的毛利率略微低一些，新城控股2017年毛利率35%、招商蛇口為37%。高周转的前提是有很多的房地产开发项目，因此高周转模式要求房地产公司必须具有一个阵容强大的职业经理人团队，能应付多地开花、不断建设的局面。

不过，新城控股2017年虽然势头迅猛，但从经营现金流量净额来说，并不理想。其2017年经营现金流量净额为-104亿元，同比减少229%。与此同时，万科的经营现金流量823亿元。经营现金流净额为负意味着企业的销售收入并未都回收为现金。新城控股在2017年应付款项和预收款项都有较大增长的情况下，还出现经营现金流净额为负的情况，与其存货的大量增长有很大关系。这也意味着，新城控股此前猛增的存货所在的城市、楼盘是否“押宝”精准，将对其后续经营起非常关键的作用。

截至2018年4月3日，新城控股的股价为34.9元，市盈率13倍，年报发布以来小幅上涨后又回落。