浅析房地产项目设计阶段造价成本控制

2018-04-04朱红中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司上海200333

中国房地产业 2018年6期

文/ 朱红中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司上海 200333

目前的房地产行业已经进入微利时代，土地成本疯狂攀升，控制好开发节奏和有效控制开发成本成为房地产开发项目保证利润率的关键。控制好开发节奏的主要目的是控制项目的资金成本、管理费用、提升项目的销售收入，而销售收入对于项目而言是个未来不可预期的变量，主要由市场因素主导，因此，房地产开发项目保证利润率的重要途径还是提升项目开发成本的控制能力。对于房地产而言，设计成本的投入比重不大，却会影响到项目75%的成本及盈利，故设计是成本控制的核心。本文将结合中国铁建山语城项目来重点分析设计阶段的大头成本如何控制。

中国铁建山语城项目位于江西省九江市柴桑区（原九江县）沙河镇，东临瑞景新城，西至规划路，南临渊明西大道（延伸段），北至江州大道，与八里湖新区接壤。整个项目规划用地约111.6亩，总建筑面积225535.31平方米，共26栋住宅及3栋商业楼等，其中住宅面积174393.43平方米，商业面积20075.02平方米。绿化率为30.01%，容积率为2.61,小区配套车位数1158辆。

1、合理布局，因地制宜

进行房屋住宅设计的过程中，要认真的对设计要求、设计规范进行深刻的了解，还要结合当地的风俗习惯，合理布局,决定建筑造型和结构。不仅要设计出建筑风格的独特性与潮流性，更要设计出其经济性、实用性与安全性。

中国铁建山语城项目在具体规划设计时，考虑以下几点：

（1）在满足建筑高度、建筑间距、采光等各方面条件的情况下，尽量用足容积率，增加建筑面积。

（2）户型上采用以三房为主，配以一定量的二房户型，取消一房户型，以满足当地购房需求。

（3）将点式住宅优化为两拼，减少一面墙的结构墙体及外立面装修、门窗造价。

（4）在小区三面靠近道路及规划道路处均设计成商铺，一方面增加商铺面积，一方面还可以节约外部围护费用。

（5）计算土方平衡，首先以规划局提供坐标点及标高为基准点，并做方格网，对场地内标高进行测量，然后根据地勘报告，分析场地内地质情况，并假设楼栋±0.000及小区市政路标高，根据地下建设面积及地下室高度，计算土方开挖量及土方回填量，经计算后，据此及大市政路标高大致确定小区楼栋±0.000及小区市政路标高。按此土方平衡计算，进行规划设计方案，实施时，结合土方平衡方案，场地内砖渣等可用于前期临路路基，节省了一部分费用；减少了场地内土方外运，自然降低了土方外运费用，增加了回填的便利性，且减少了后期土方的购入，在提高施工效率动的同时，又一定程度上降低了施工成本，基本达到开挖回填的土方平衡。

2、设立设计限额指标

所调限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计，同时各专业在保证满足使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破，从而达到控制投资的目的。

中国铁建山语城项目通过招标来选择设计单位，明确提出要求的最终造价上限、含筋量、砼含量、设计周期、设计单位可提供附加增值服务等条件，最终通过评标确定最佳的设计单位，这样的话就从根本上限制了工程造价的加大，也通过比价确定了最优的设计费报价。以下为钢筋、混凝土含量控制指标表：

3、注重地下工程的成本控制

在三四线城市地下车位出售形成的收入小于车库的建造成本，非人防地下室总造价2000-2400元/ m2，人防地下室总造价在2700～2900元/m2。经测算，单个车位在6.1-6.5万元左右时为支出、收入平衡点，且去化周期很长，因此在满足人防及地下车位的要求下，尽量减小地下车库的面积。住宅楼的地下室不属于销售面积，基本都是买房赠送的，但是建造成本却很高，更需要严格控制。

中国铁建山语城项目从以下几个方面来控制：

（1）原有设计时，地下桩体设计长度为15米，后经现场挖桩、做堆载实验等，结合地勘资料及现场情况，桩长更改为＞6米，项目总计桩1397根，挖桩项目节约成本约50%。

（2）通过地勘报告了解的地下水位标高，在有限的地质条件下，提高地下室底板底标高至水位线以上。

（3）放弃以赠送地下室作为房屋卖点的营销策略，在地下室满足人防及地下车位的基础上，尽量不设置地下室，减少地下室面积。