你的房贷为什么会越来越贵？

谭保罗

这段时间，很多朋友在抱怨，银行按揭贷款的利率上升了。按照等额本息还款法，买一套同样的房子，未来利息可能要多付二三十万。

问我怎么办？我说，没办法。以后，可能更高。其实，去年7月，我在《南风窗》上写过一篇文章《中国个人按揭进入高利率时代》分析为什么中国的房贷必然越来越贵（利率变高）。现在，终于普遍应验。我的理由主要有两点。

第一，房贷作为银行利润的主要来源之一，重要性正越来越大。为什么？最简单的原因是，除了互联网之外，大多数实体经济部门现在情况都不怎么妙，银行出于风险控制，必然收缩对这些部门的贷款。

银行靠着赚利息吃饭，利息来自于放贷，贷款收缩意味着利息变少，怎么办？一方面，银行自己的员工有养家糊口的压力。另一方面，中国绝大多数大中型银行都是上市公司，特别是对那些股权分散的股份制银行来说，它们面临着更大的利润业绩考核。利润上不去，行长可能不好当。

因此，银行必然要在对公贷款之外，开拓新的利润来源，对私贷款即个人贷款开始成为利润的主要挖掘点。

对了，你千万不要觉得奇怪。当今中国，加大对中小企业融资已成为一种“政治正确”，但我看了一家知名股份制银行（国有股东占大头）的财报，管理层的观点让我“震惊”了。

管理层拐弯抹角讲了半天，主要意思只有一个，即未来要尽量压缩对中小企业的贷款，加大对车贷和房贷的开发力度。其实，这没什么好震惊的，如果我是银行行长，我也会这么干。

要从个人贷款中掘金，除了提高客户群体的开发力度之外，另外一个最简单的办法，就是提高房貸利率。中国的房贷主要都是以复利计算的，复利是可怕的，利率提高一点，就意味着最终你支付的利息会多很多。

什么是复利？它是和单利相对而言的。举个简单的例子，你从银行借100万，10年期，每年计息，假如年利息是8%，在单利情况下，你每年利息8万，最终还款额（本息加总）是180万。其中，利息80万，低于本金。

但如果是复利，就糟糕了，你的还款总额是215万。其中，利息115万，超过了你的100万本金。

在复利的情况下，如果利息从8%变为9%，即上浮12.5%，那么你的还款总额是236万，比刚才多了21万（236-215）。你知道复利的威力了吧？

那么，问题来了？银行为什么敢涨利息，不怕客户不来贷款了吗？这是我理由的第二点，即银行有这个和你博弈的能力，牌在他手里。

房子对那些刚需者，比如没有房子便没办法结婚的适龄男性来说，他们几乎没有办法拒绝银行。实际上，在一些地区，银行已经在一定程度上形成了一个统一进退“价格同盟”。大家都倾向于用各种隐秘方式，一起涨利息。

银行是唯利是图的，这是一个残酷现实，也怪不了他们。但必须明白，银行的这种冷酷和自信来自一个根本性问题—中国一线城市房价永远涨的预期，依然没有打破。试想一下，当你笃定地认为，房价会涨到你真的永远买不起时，那么不管多高的按揭利率都不再重要了。赶紧“上车”，这是人生最后的机会。

银行比谁都清楚这一点。这几天，美国又加息了，中国的按揭贷款很多都是浮动利率（利率根据市场利率随行就市地变动），这对还贷的人来说，应该不是一个好消息。