后续计量模式在投资性房地产中的选择应用浅析

(安徽大学商学院 安徽 合肥 230000)

一、引言

随着我国市场经济的发展、房价飙升，房地产行业可谓是异军突起，根据有关数据统计，自2016年以来整整一年，国内房地产的多项数据创下历史峰值。按照国家统计局发布的数据，2016年1～11月份，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%;商品房销售额102503亿元，增长37.5%。在这种浪潮下，人们打破了“房子不是用来炒的，而是用来住的”的传统观念，投机风肆意盛行。而在房产价格高升的环境下，房地产企业投资性房地产后续计量模式选择的不同对企业盈余管理有着重要的影响。

二、两种后续计量模式的优劣分析

(一)成本计量模式的优势和劣势。成本计量模式的优势:成本计量模式之所以广泛应用，主要系原因所致：第一，在成本模式计量下，陈本模式有据可查，有账可循；第二，在成本计量模式下，会计处理比较简单，成本计量还具有可选择性。

成本计量模式的劣势:第一，关于资产减值准备仍然存在人为操控利润的可能性。在成本计量模式下，企业需要对投资性房地产定期进行减值测试，这其中涉及到会计的估计，难免存在估计误差甚至是人为估计错误，这就为调节企业利润提供了可乘之机，降低了会计信息的可靠性。第二，在市场持续升温的情况下，成本计量模式无法正确的反映投资性房地产的真实价值。

(二)公允价值计量模式的优势和劣势。公允价值计量模式的优势:相对于成本计量模式来说，公允价值计量模式的优势之一就是更能体现会计信息质量要求的相关性和可比性。在市场不断变化的情况下，采用公允价值计量模式，可以使资产的价值做到准确、及时的反映。同时，对企业管理者而言，采用公允价值计量模式更有利于企业的盈余管理，完成管理者相应的目标。另外，公允价值计量模式的优势还体现在有利于我国企业参与国际竞争与合作。

公允价值计量模式的劣势:我国当前的房地产市场尚不成熟，企业要获得准确的公允价值还要依赖于专业认识每年评估其投资性房地产，这无疑会加重信息披露的成本。同时，公允价值计量模式下，不在计提折旧或者进行摊销，相对于成本计量模式减少了企业的成本，增加了企业利润，相应地增加了企业应交所得税。其次。给企业提供了操纵利润的空间。

三、影响企业选择投资性房地产后续计量模式的因素

企业在选择投资性房地产的后续计量模式时，除了要分析两种模式的优势和劣势，还要结合企业情况综合考虑内外各项因素。

(一)企业选择投资性房地产后续计量模式应重点考虑的外部因素。房地产市场动向和国家政策导向:自2007年以来，我国的房地产市场一度持续火热，国家出台了相应的调控手段。而自2013年起，房地产市场遇冷，虽然政府又提出了相应的救市政策，由于政策存在相对的滞后性，未来房地产市场走向如何还有待进一步观察。这些年房地产市场一路上升，采用公允价值模式可以为企业带来丰厚的账面利润，有利于股价上升。因此企业在选择投资性房地产后续计量模式时，不仅考虑企业所处的市场环境和国家的政策导向，还考虑了自身的利益。当企业处于较为稳定的、发展良好的市场环境当中，可以倾向于适用公允价值计量模式；若市场情况变动频繁，走势反复，则应考虑采用成本模式进行计量，以避免市场价值波动给企业形象带来的不良影响。

房地产市场的成熟度和公允价值取得的难易程度:我国城市规模大小不一、经济发达程度也存在天壤之别，房地产市场的完善程度也不尽相同。如果所处的房地产市场活跃、公允价值较容易取得、成本较低则可考虑适用公允价值计量模式，否则成本模式更优。

(二)企业选择投资性房地产的后续计量模式应重点考虑的内部因素。企业管理的目标和管理者的偏好:企业在对投资性房地产后续计量模式进行选择时要充分考虑企业的管理目标和管理者的偏好。假如企业盈利能力强、融资能力强、对外形象较佳，未来企业的管理目标更倾向于稳定可持续的发展，未来避免企业利润波动过度，造成企业经营不稳的情况，则应考虑成本计量模式。相反，如果企业盈利能力较差、融资能力较弱，在房地产市场升温的情况下，希望提高融资能力，通过增加账面利润，给投资者以及利益相关者传递企业快速发展，盈利能力不断增强的信号，则企业应考虑公允价值计量模式。

企业计量成本和税收成本的影响:对采用成本模式的企业来说，其纳税调整的处理比较简单，如果企业没有对投资性房地产计提减值准备，只需要在折旧或摊销方面对超出税法允许范围的部分进行纳税调整。如果投资性房地产计提了减值准备，则要对计提的减值准备部分进行纳税调整。而对于采用公允模式进行后续计量的企业来说，其税务处理方面就比较复杂，首先，在计算应纳税所得额时，根据税法规定公允价值变动损益不予确认，要调整应纳税所得额。其次，在期末汇算清缴时，需要调整投资性房地产的计税基础。为此，企业在选择投资性房地产都需计量模式时，要结合市场情况，充分考虑企业的计量成本和税收成本。

四、改善公允价值模式局面的措施

(一)完善房地产市场环境。当期损益与投资性房地产价格波动所呈现的是正相关关系，当价格有明显降低的时候，各大企业都没有能力承担这一价值变动损益而带来的各种风险。房产的价格极易受到国家所出台的各项宏观政策的影响，而且波动幅度比较大，产生这种现象的主要原因就是因为目前我们国家房产市场极其不成熟。所以，改善房产的市场环境变得非常关键。经由将市场导向作为核心，各级政府监督控制作为辅助作用，严禁炒房及屯房，全面地引导市场的预期，从而实现稳定房产市场价格的最终目的，也使公允价值的计量拥有一个完整而又有效的平台。要想得到“同类”或“类似”的房地产信息，我国政府就必须制定一系列措施保证房价的稳定性，同时要构建一个全面反映房地产市场的交易价格信息的数据库系统，从而提高提供的财务信息的可靠性。

(二)提高财务人员的职业素质。因为公允价值的引进大大增加了职业判断的相关内容，所以一定会要求会计工作者必须拥有极高的职业判断能力。再由公允价值计量模式中存在着大量的不确定因素，比如，国家关于房地产业的税率政策的调整、人民币汇率的波动，国家的相关的房屋购买政策的制定，经济的景气状况，居民的供需关系等都是影响其公允价值的衡量因素，因此很多企业会利用这些机会来为企业操纵利润，从而获取不正当的经济利益。这就要求我国的会计从业人员不断提高会计职业道德，严守道德底线并不断加强自身的的业务能力和道德教育，从企业的内部，主观上降低甚至消除其操纵利润的机会，是防止公允价值计量模式操纵利润的首要措施和内在保证。