我国房地产市场外资涌入问题研究分析

(沈阳建筑大学 辽宁 沈阳 110168；辽宁省朝阳市中心医院基建科 辽宁 朝阳 122500)

一、引言

随着我国改革开放以及经济全球化趋势的推动，在我国的经济高速发展的同时，中国的房地产市场也存在着巨大的商机，越来越多的外商开始进军我国庞大的房地产市场，但在海外投资进入的同时，也给我国的房地产市场带来巨大的冲击，使我国房地产企业竞争压力加剧，也造成了我国经济利益的流失，对我国经济造成了不良的影响，对严重问题进行研究分析，促进房地产市场积极稳定发展。

二、研究现状

(一)地域投资方向发生变化

在上世纪八十年代，吸收外资房地产投资最多的就是广东。在90年代中期，尽管广东省外资投资额被上海超过，但是广东吸引外资房地产的热度却一直没有减退，二十世纪初，广东又跃居外资投资额首位，而且主要集中在广州和深圳。依据沿海有利的地理位置和“侨乡”的历史渊源，福建省也成为外资房地产投资的主要对象，同样，上海和北京金融市场较为成熟，房地产波动较小，一度很受外商的青睐，北京长期以来的极强的稳定性以及上海经济发展迅猛的态势使得这两个城市理所应当的成为了外商房地产投资的首选地区。

(二)投资方式的多样化

大致而论,海外资金进入房地产行业的路径有三个，一是以外商直接投资方式进入房地产；二是通过外债方式进入房地产三是非居民机构和个人投资房地产。二种路径的稳定性依次递减,所谓游钱和热钱一般是指通过后面两个尤其是最后一个渠道进来的海外资金。[1]就上海来说，2005年上海外商投资占全国总额的21.8%，2015年占据25.6%，上海的强劲的生命力和和经济活力，在未来将会吸引更多的外资。

目前我国东、中、西部外资投资呈现较大的地域差异，但是外商在我国投资波动大幅增加；这促使外商房地产投资正在转向中西部和一些二线城市，房地产市场中的写字楼市场与商业市场中的办公和商铺因为其巨大的商业潜力，尽管投资的成本比较高，也一直成为外商投资的焦点。

(三)外商投资转向我国房地产市场更深领域

与高档住宅一手房销售情况相反的是，限制外资新政策出台后，高档住宅二手房市场却像迎来了春天一般，销售量明显增加，比如在限制政策出台前，广州的二手房市场在一直处于低迷的状态，新政策出台后一时间涌现出高档住宅挂牌价格集体上涨的现象。根据新美物业天河、白云、越秀、花都、番禺5区域的3000余名业主的调查显示，将近四成的业主认为限制外资政策的出台对其个人购房和售房也很大的影响，转售为租的业主占了将近一半的比例。在限制外资政策新规定的局势下，部分在售项目也改变销售策略，向有型物业转型或者酒店管理模式。所以伴随着新政策的颁布，高档住宅二手房市场需求量将会增加。

三、大量外资涌入对我国房地产市场的影响

(一)外资涌入的积极影响

外资的大量涌入在很大程度的弥补了国内房地产行业资金的短缺，并引进先进的房地产经营理念和模式，在我国金融市场的丰富和发展中，同时也减少和避免金融风险的发生，海外大量资金的进入，不仅缓解了我们的资金紧缺问题，而且为我们带来了先进的金融理念和运作模式。[2]

满足了消费者对更高品质和更人性化设计的房地产产品的需求。随着人们收入的增加和生活水平的提高，人们也更加关注生活质量，不仅仅停在住宅以及办公的面积大小的要求上，也更加注重舒适度合理性以及环保节能的要求上，在这时，大多的外资房地产企业带着先进的运作理念和模式，加上其先进的管理思想，雄厚的资金和人性化的房屋设计，成熟的技术和管理体系，在各方面的要求和服务上都更加合理的基础上进军我国的房地产市场，为我国消费者提供了更加优质更高质量的房地产产品，满足了消费量对优质房地产产品的需求。

(二)大量外资涌入房地产市场对我国的消极影响

詹姆斯·托宾的资产结构平衡模型认为:当巨额国外资本流入时，投资者将变动其资产组合结构，这会通过金融市场的变动影响到汇率，导致汇率升值，这样，经常项目顺差和资本项目顺差的危机将不断加剧。一旦市场上的形势或者预期有所变化，加上缺乏有效的政策措施和调节机制，外资即会大量外逃，加剧外汇市场的动荡，对外汇管理造成很大冲击。鉴于我国的汇率制度的改革以及不断上涨的房地产价格，很多国际资本希望通过投机房地产及汇率而获取双重利润，则会继续进入我国市场，这样我国长期的国际收支顺差的现状不仅得不到佐证反而可能进一步加剧，如此人民币汇率升值的可能性将更大。日本就是很好的前车之鉴。20世纪80年代由于汇率政策日本引来了大量国际炒家，导致短期内外汇储备的急剧增加，使国内经济面临巨大的通胀压力，造成了地产价格的居高不下，然而当泡沫在20世纪90年代破灭时，国际游资迅速撤离，房价又急剧暴跌，外汇迅速减少，由此日本经济陷入了长期低迷的十年。[3]

四、大量外资进入我国房地产市场的原因

(一)稳定增长的经济预期

房地产市场的投资多为热钱、快钱投资。热钱的最终目的是为了获得高利润，但一个明

智的热钱投资者，他同时所必须得考虑的是高风险性。对于那些国家内部不稳定的地区，热钱一般也不会轻易涉足。改革开放以来，我国经济始终维持着一个比较高的增长率，连年的贸易顺差使我国拥有大量的外汇储备，基于此，热钱进入我国的风险很小。在08年美国金融危机以后的几年中，全球济疲软低迷，而我国经济仍然能够平稳快速发展，GDP增速始终保持在7%左右，并稳中增长。[4]这在当时的世界经济环境下相当不容易，所以热钱大量流入中国。而近些年来除了垄断行业以外房地产行业的利润增长速度是最快的，所以在大量热钱进入我国的背景下，热钱投资于房地产行业已是不可避免。

(二)我国房地产市场低门槛和高回报率

在中国目前没有明确的法律依据基金，所以不可能明确规定房地产基金的推出、建立、组织形式、管理结构等。而且包括政府在内都把中国的房地产投资当做社会固定资产投资，对这方面开放性很高几乎没有什么限制，不像其他国家对房地产的限制那样，中国反而将房地产作为经常项目交易的内容，加上政府监管力度不足，这无疑给海外资金进入我国房地产市场创造了有利条件。

城市化进程的不断加快是支撑房地产市场需求的关键因素。热钱之所以涌入我国房地产市场，主要是因为我国对房地产有巨大的需求。相关数据显示，我国房地产有20%以上的年增长率，主要是来自旺盛的刚性需求。[5]房地产市场需求的巨大空缺，必然要导致房地产行业的资金的高回报率。房地产行业目前是我国高收益行业的代表，尤其是北上广地区，人口的密集度和国际上的超大型城市还有一些距离。未来这些主体功能区的建设肯定会越来越好，势必会吸引更多的人流入，这对住房的需求量和房价的提高更是一种促进作用。

五、针对外资流入我国房地产市场的相关对策

(一)对外国资本有效管制，对外国房地产投机行为加以限制

世界上许多国家对外资的限制，主要体现在以下七个方面：一是对海外投资和购置房产的区域加以限制。二是对海外投资或购买房产的面积大小进行一定的限制。三是对海外投资和购买房产的金额加以控制。四是投资者的身份要符合规范要求。五是对海外投资的目的性加以控制。如新加坡、法国等国仅允许自用、休闲等性质的房地产交易。六是对非本国居民持有的我国房产的比重限制。七是非本国居民房地产转让的时间进行规范。另一方面需要加强对房地产行业资本进出及兑换方面的监督管理，做到能准确区分海外资本流入房地产行业的本质，重点要对短期的投机性资本进行严格限制。

(二)加强房地产资金流动的外汇管理

第一要加强房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制房地产贷款的不合理要求，防范贷款风险。国内银行规定包括外资银行不得为非居民个人和外国机构在中国境内购买商品房提供外汇抵押贷款并限制非居民个人和外资机构投机房地产。通过禁止固定回报合同的签署，停止使用外国金融机构回购协议和其他方法来规避中国的外债管理，对房地产开发商进行变相债务投资。[6]

(三)加强政策协调配套、改进监测预警体系

目前，中国房地产市场监控和管理工具仍然很落后，为了防止大量的外国资本进入房地产引发各种各样的风险，加强外商投资房地产市场监控和预警。例如，对于外资进入房地产市场的问题不清楚，要建立准确的房地产登记制度，准确掌握资金的流向，防止外国房地产投机，充分发挥专业统计部门信息的主要渠道，根据外国资本流动的相关数据和房地产交易的设计一套科学、完善可量化运营风险评价指标体系，为了明确掌握房地产市场的发展情况，需要制定切实可行的监管政策及有效的措施。同时，有关部门要协调统一，加强对同一战线的监督。热钱的监管是一个系统工程，涉及两个层面的政策和实施，利率、汇率等许多因素以及股票市场多元化的特点，多样性、多层次的决策协调系统，即建设、商务、工商、金融、税收、土地管理外汇和其他职能部门。外汇部门严格要求外汇进入中国交流，商务部负责外汇到国内税务部门批准和使用，唯一适当的控制措施就是反投机，协调各部门，促进房地产市场健康稳定发展。

六、结论

在我国房地产行业的发展过程中，外资进入已演变成为一把利害相生的“双刃剑”。不可否认，外资的进入在一定程度上提高了我国房地产行业的整体水准，带来了先进的金融理念和运作模式，提高了我国房地产企业的竞争力，而且减缓了我国房地产资金紧缺的问题，分散了金融风险，不容忽视的是外资的大量进入某种程度上导致房地产炒作及投机行为的发生，也是国内房价急剧上升的重要因素。现今外资正以更大规模更大额度更快速度进军我国热点城市，出台限制外资的政策也是不可避免的，也是必须执行的措施，这时需要政府创造优质的投资环境给一些对国内市场有利的海外投资，同时培养和发展优质的本土企业，政府也需要制定更为严格的政策措施，更为强大的监督力度和预警体系来保障我国房地产行业健康绿色发展，应对未来面对的新的挑战。