集体土地不动产登记相关问题探讨

□郭丽敏

（吕梁市国土资源局 山西 吕梁 033000）

我国城镇化建设速度不断加快，在一定程度上推动了农村房地产市场的改革。《不动产登记条例》已经得到了有效实施，但在登记集体土地不动产的过程中，依然存在着一些问题[1]。

1 集体土地不动产登记存在的问题

1.1 不动产权利人主体不一致

农村集体土地上不动产登记工作中，不动产登记权利人主体不一致的情况很常见，突出表现在以下3个方面：①规划审批手续的建房人与土地审批手续的使用人不同；②土地使用权人与登记簿中房屋所有人不同；③房屋所有权与土地所有权人的主体不一致。

1.2 登记过程中造假

在对农村集体土地进行登记的过程当中，发现存在许可证书造假的情况，主要分为以下3种情况：①证书不是从正规渠道得到，证书信息与实际情况存在一定出入。②证书由正规部门发放，证书当中具体信息却和实际不符。③证书所有信息都和实际情况相符，但证书却不是由正规部门发放的[2]。

1.3 不动产超建部分未能登记

集体土地上不动产建设需要严格按照规定开展。当前很多农村居民为了满足使用需求，建设工具房、鸡舍、猪圈等。实际建设情况与土地审批程序中内容具有差异性，增加了不动产登记工作的难度。

2 集体土地上的不动产登记改善建议

2.1 加强土地使用管理，明确土地所有权主体

农村土地使用管理期间，需要坚持“实事求是”的原则。以科学的方式加强土地使用管理，明确土地使用权主体。

如果规划审批手续的建房人与土地审批手续的使用人不同，则建房人必须要和拥有实际土地所有权的人进行协商，加快土地使用手续的办理。必须确保房屋所有人与土地使用人之间达成共识，才可进行房屋登记。

针对登记簿中房屋所有人与土地所有人不同的情况下，要在土地使用权人协商同意的基础上，就房屋的转让共同提交不动产转移登记申请。如果房屋所有人在未取得土地使用权人的同意下进行了房屋所有权的转移，那么登记机构可以在法院的协助下，通过执行通知书为申请人办理转移登记业务。

针对土地租赁建造房屋的情况，需要基于实际情况进行针对性管理，保证土地使用权、土地出租房以及土地规划一致。在土地租赁的情况下，需要土地使用权人、出租房、土地管理部门三方同意后，登记部门才能正式办理登记业务[3]。

2.2 注重土地信息核对，发挥制度导向作用

为了有效解决证书造假的情况，可以从以下几方面着手：①相关部门做好许可证书比对工作。对已发证档案进行查阅，根据工程建设许可证书进行真伪判断和鉴别。②发现证书造假或相关部门并未对证书留档，需要将证书及有关资料一并移交司法鉴定机构。③有关人员必须不断提升自身的专业水平，尤其是提高对集体土地相关知识的掌握，加强学习，提高法律认识，对虚假证书做到快速辨别。

2.3 合理处理违建，规范管理模式

对违建处理不能过于强硬，应给予建造人一定的时间补办审批手续。针对于扩建违章等情况，需要责令建造人在规定时间内拆除。随着我国法律制度的不断完善，超土地建设情况的发生率显著降低。

针对上述情况，需要加强监督与管理重视程度，规范管理，合理处理各类违建行为。申请人到土地管理部门补办土地批准手续后，可办理不动产登记业务。超土地面积不能办理审批手续。集体土地办理期间，可实施实际测量。做好数据收集与信息整理工作，保证各项审批与管理活动规范、合理，降低不良问题发生率。

3 结束语

在登记集体土地不动产时，不动产超建部分未能登记、不动产权利人主体不一致以及不动产登记中的虚假现象等是较为突出的几个问题。对上述问题分别给予相应的解决，从而推动我国城镇化建设步伐。