我国房地产税征收存在的问题

(北京工商大学 北京 100000)

2018年7月31日中共中央政治局召开会议，房地产市场问题再次被强调。会议要求，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。这次会议我们可以看出，中央决心解决高房价问题，而作为长效机制重要内容的房地产税立法进程将加快。

2018年9月10日，全国人大网公布了《十三届全国人大常委会立法规划》，在十三届全国人大常务委员会任期内，拟将116件法律草案提请审议，而房地产税法作为人民群众比较关心的一部税法，归在第一类项目：条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案(69件)之中。通过全国人大常委会的立法规划及相关表述，表明了官方的态度，包括房地产税在内的多部法律将在五年内被提请审议，这意味着房地产税立法已经进入立法轨道。

多年来，持有环节征收房地产税一直被认为是悬在楼市头上的一把利剑，随时都有可能落下，却始终没有落下。为什么房地产税的征收总是雷声大雨点小呢？实际上主要是因为房地产税的征收是一个复杂的工程，征收工作千头万绪，并且此前的征收条件并不成熟。主要存在的问题为：一个是立法问题，另一个是具体制度设计问题。

一、房地产税征收的立法问题

在我国现行的税制中有关房地产的税制共有10个，包括直接以房地产为课税对象的5中，即契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税；与房地产紧密相关的税种5种，即增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种发生在房地产的取得、保有、流转三个环节。其中发生在房地产取得环节的税种有：契税、耕地占用税；发生在房地产保有环节的税种有：房产税、城镇土地使用税；发生在房地产流转环节的主要有增值税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、印花税。

我国现行房地产税征收的立法问题主要为税制存在问题，税制还不健全。主要表现为：(1)税种设计不合理，各税种之间没有主辅之分，存在不同税种之间共用同一税基，存在较为严重的重复征税现象，一些税种的直接计算方法存在相似性，实际工作中也很容易造成重复征税问题；(2)税收政策不合理，从租和从价相比税率差别较大，一般会对个人采取适用较低的税率，对单位采取适用较高的税率；(3)征税环节设置不合理，流通环节与保有环节税负不均；(4)立法层次低，税权划分不合理，暂行条例较多。目前在所有的房地产相关税种中，9个是国务院颁布的暂行条例，这些条例也没有得到及时的修正，时效性欠缺，立法层级也不高。

二、房地产税征收的具体制度设计问题

房地产税征收的具体制度设计问题主要包括征收范围、免征额、税率水平和税收优惠等制度的确定。

(一)征收范围的确定问题

理论上，房地产税的征税范围应尽可能地包括所有地区、所有类型的房地产。这就将房地产税的征收范围扩大，房产的类型也将扩大。根据我国现有的社会经济发展状况，在房地产税立法的征税范围设计上，有以下几方面的问题。

一是目前我国住房产权的类型众多，包括国有房产、军产、央产、集体所有产权、私有房产、小产权房等，个人住房也包括普通商品房、经济适用房、两限房等社会保障性住房。如何对这些房产征税，也是征税范围设计上的难点。尤其是对小产权房，还涉及到如果对其征收房地产税，是否导致违法问题合法化的争议。

二是房地产税征收的功能定位是什么，是为了增加地方财政收入还是为了调节人们的收入，这也决定着房地产税征收范围的大小。如果国家征收房地产税是为了增加财政收入，那么，完全可以将房地产税的征税范围扩展到最大；如果是为了调节收入差距，将房地产税定位为调节功能，则房地产税的征税范围将会缩小。

(二)免征额问题

目前，房地产税免征额的设计存在一定问题，主要涉及免征额是按照住房套数或住房面积，还是按房产评估值的一定比例进行设计。从目前情况看，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房产价值差别过大，且每一家庭的家庭情况也不一样。如果是按人均扣除面积，面积标准是全国统一，还是规定上限由地方具体确定。

另外，房产的“评估值”的确定也是一个重要问题，房地产税征收的税基是对工商业房地产和个人住房等各种类型房产的“评估值”，“评估值”本身的确认就是一个复杂的计算过程，涉及的外部影响因素也较多，也很难做到准确的确定。

因此，免征额应考虑到房产的性质，房产的“评估值”，房产的数量、面积、位置以及家庭人口数等多方面来加以确认。

(三)税率水平的确定问题

房地产税开征后其税收负担应当是多少较为合适，是人们普遍关注的一个问题，也是房地产税制度设计上的核心和难点。

房地产税作为对企业和居民个人不动产的征税，尤其是对个人所拥有的不动产征税，其税率水平的设计，不仅仅需要考虑房地产税本身的税负问题，还要结合由居民个人承担的整体税负状况，所有这些税种形成的整体税负不能超过居民个人的承受能力。即要综合考虑按照我国目前居民的收入状况是否能够承担得起，会不会出现人们担心的所谓“买得起房，养不起房”的问题，是否会由于纳税人无力纳税而出现比较严重的欠税等问题。尤其需要考虑到在采取银行按揭方式购房情况下的居民个人负担问题。

(四)税收优惠的确定问题

房地产税的优惠政策设计上主要涉及到的问题包括:一是对属于单位性质主体的纳税人，包括国家机关、各级政府、人民团体，军事、外交机构，事业单位，以及宗教和慈善等社会公益性组织是否给予免税;二是对不具备纳税能力的住房是否给予减免税。国内房产上的特殊情况是拥有房产多少和纳税能力不成正比，需要解决纳税人税负与纳税能力不相匹配的问题，考虑部分低收入群体的减免税问题。

按照国家财税体制改革中对税收优惠政策提出的要求，房地产税应尽可能少地设计税收优惠。但基于国内房地产类型和居民个人收入水平的实际状况，也需要给予部分税收优惠政策设计。

总体上，房地产税优惠政策设计应遵循以下几方面的原则:一是应遵循量能负担的原则，综合考虑纳税人拥有的财富和实际收入水平，尤其是拥有房产多少和纳税能力不成正比的特殊情况，对部分低收入者和特殊群体给予优惠政策。二是应遵循法定原则，属于中央规定的房地产税优惠政策一经确定，各地政府应严格执行。三是应遵循地方授权原则。基于全国各地经济水平和房地产发展的不均衡性，也有必要赋予地方政府适当的税收优惠上的减免权限，以使税收优惠能够正确地发挥作用。

总之，我国进行房地产税的征收还存在一些问题，国家应该综合考虑各种存在的问题，尽快制定房地产税法。