浅议租赁权的权利性质

2018-04-02

福建质量管理 2018年7期

(延边大学法学院　吉林　延吉　133000)

租赁权，又称使用收益权，是指承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称①。目前，对于租赁权的法律性质，有三种学说-债权说、物权化的债权说、物权说。

债权说。债权说是传统上法学界对租赁权的认识，最早源自罗马法。罗马法中规定：“承租人不能针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反其平安无忧地享用物而对其提出诉讼”②。受到这一规定的影响，长久以来各国学者都将租赁权归类为债权的一种，将租赁关系定义为债权关系，将承租人对租赁权的占有、使用、收益的权利理解为从属于所有权人所有权的权益，而非直接支配租赁物的独立权利。这种学说因德国民法典中建立的买卖不破租赁原则的出现与广泛扩散而逐步退出主流舞台，现在基本已被大部分国家的法律和学界所抛弃。

物权化的债权说。随着买卖不破租赁原则被世界各国的立法和学界所广泛接受，物权化的债权说逐渐成为对租赁权法律性质的新的主流解释。该学说认为，由于买卖不破租赁赋予了租赁权以远超债权的排他性质，因此租赁权具备了物权化的特性。这种特性使租赁权在一些物权变动情况下(出现所有权的转移)，得以对抗第三人。但由于这种对抗效力仅限于法律所明文规定的情形，并不完全等同于完整的物权效力，因此，支持该学说的学者们依旧坚持其本质上的债权性质，主张租赁权是物权化(强化)的债权。目前这种学说为世界的主流学说，被德国、日本、中国大陆等国家的立法所采纳。但需要注意的是，这种观点其实是一种投机取巧的解释，并没有完全解决租赁权的性质问题，且这种违背传统的物权、债权两权并立的取巧性解释只会扰乱基本权利体系，无益于相关问题在法理上的梳理和法律上的明确。

物权说。持物权说的学者认为，租赁权本质上是对物的支配，这种支配理应归为物权范畴。因此，租赁权除了现在法律所明确规定的对抗新所有权人和抵押权人之外，还应当可以对抗任意第三人，并得以对抗所有权人和其他第三人对租赁权的不当侵犯。现有的租赁权物权说还可以进一步分为三种，第一种是将房屋租赁权、土地租赁权以及动产租赁权全部纳入到物权范围中的观点，第二种是仅对房屋租赁权和土地租赁权等不动产租赁权认可为物权的观点，第三种是只将最具价值的土地租赁权归为物权，房屋租赁权不归为物权但参照物权效力的观点。出现这些差异的原因在于，学者们对于用益物权所要求的较长时间的稳定用益，登记的公示方式的理解不同。如，持第一种观点的学者认为不论用益的期限长短，只要是同等的租赁权，就不应当厚此薄彼，应当同样给予物权效力，而第三种观点的学者则更倾向于具有最大价值，最长用益期间的土地租赁权才应当认可为用益物权，与土地相比虽时间不那么长，价值也没那么大，但在现实生活中出现频率很大的房屋租赁权比照土地给予物权效力，而动产租赁权则不应当具有物权效力。

笔者赞同租赁权物权说，认为租赁权应当是一种用益物权。

目前，反对租赁权物权说的主要理由有如下几项，第一、物权法定原则下，我国的法律并没有将租赁权列为一种物权，因此租赁权不是一种物权。第二、认为租赁权的产生源自租赁合同，而作为最为典型的债权合同，租赁合同必然产生的是债权关系，基于债权关系出现的也自然是债权。第三、从现实的角度出发，将租赁权归为物权的话，保护成本太高，不具有效益性。物权以公示作为生效的要件，如果租赁权要归为用益物权，则必然需要将租赁权进行登记才能认定其物权性质。但对于现实生活中大量出现的短期、低价值物的租赁来说，这种要求缺乏可操作性，且将租赁权作为物权保护，成本过高，不具备法效益性。

对于第一个理由，笔者认为不应当过于教条地去理解物权法定原则。从根本上来说，作为对客观世界中物与事的理性评价，任何法学理论都应深深扎根于我们对物的价值的理解与评价之上。物权之所以要法定，是因为在法学理论中物权债权两权并立的设计中，物权效力被设计的过于强大，有必要对物权的种类和内容进行明确，以限制乱设物权可能带来的权利间的冲突与混乱。但这种法定化是对物权性权利的确认，而不应理解为法律规定赋予了该种权利以物权效力。如果这么理解，那这就是本末倒置。在越来越注重物的流动与使用价值的现代社会，我们不应当过于陷入传统思维下的物权法定主义禁锢之中，应当从更为根本和实用的角度去理解物权法定主义。租赁权，作为一种对物的用益的利用，由原所有权中的使用、占有、收益的权益剥离而成，它的效能及于第三人-如买卖不破租赁，优先续约权等，租赁权人可以排他地支配租赁物，可见，租赁权已具备了用益物权的实质内涵，所差者，不过是法律的明文规定而已。因此，笔者认为，法律并未规定只是形式上的缺陷，并不能成为否认租赁权物权性质的充分理由。

其次，对于第二个理由，不能简单的认为，合同产生的只有债权关系。例如，买卖合同中作为典型的债权关系，其直接产生的是双方互相要求对方移交标的物所有权的行为之债，但合同的最终目的并不是指向这个行为，而是最终获得物的所有权，即，产生物权的变动。同理，租赁合同直接产生的是出租人要求承租人支付租金的债和承租人要求出租人转移租赁物的债，但在完成租赁物的交付之后，承租人获得的就是对房屋占有、使用、收益的权利。这种权利不需要所有权人的任何积极的行为去实现，是承租人可以自由的对租赁物加以利用并从中受益的权利，是可以对抗其他人的权利，显然它具备了所有物权的实质性特点。因此，不能认为租赁权因租赁合同出现就认为他是债权，租赁权的内涵远不止租赁物交付请求那么简单。

最后，对于第三个理由，由于中国人固有的消费习惯以及近些年各地房产价格的大幅上涨，不动产租赁在现实生活中的价值已经比较高昂，鉴于现实中已大量出现高价格、长时间的租赁合同，进行登记以确认物权的成本已不再难以接受。特别是在经营性用房、商业楼、写字楼等高价值房产的租赁上，由于其租赁后承租人会进行装修等一系列的后续投入，且这类租赁一般签订的时间也会较长，因此租赁权所包含的利益进一步扩大，相应的，需要保护的利益也会成倍增加。更何况，抵押权未进行登记，同样也只产生抵押合同的债权效力，我们大可将进行登记以确认其物权效力的自由交给合同当事人，使租赁权的保护更加灵活，适应社会现实的需求。除此之外，近些年国内部分地区已开始施行房屋租赁登记制度，尽管这些规定的强制程度不同，但从登记的内容上看，已与一般的物权登记事项并无大的差异。这种做法的推广，也使得租赁权登记成本过高不再是确认租赁权物权性质的阻碍。

从正面的角度来说，我们也有充足的理由将不动产租赁权归类为用益物权。第一，租赁权具备了物权的所有法律特征。首先，租赁权是权利人直接支配物的权利。租赁权不以他人的积极或消极行为作为权利实现的要件，承租人在取得租赁物的占有后可以直接支配租赁物，占有、使用租赁物并从中收益。其次，租赁权是权利人直接享受物的利益的权利。在出租人交付租赁物后，承租人直接利用租赁物，从中获得利益，不再需要经过其他人的积极或消极作为。最后，租赁权是具有排他性的权利。这种排他性体现在买卖不破租赁中对新所有权人的对抗能力上，体现在同等条件下的优先购买权上，体现在即使目前租赁权没有被完全承认为物权的情况下，如果遭受侵害，承租人仍可以基于占有的事实，得以要求排除侵害上。可见，我们的法律虽未明确指出，但在一些关乎承租人基本权益的问题上，早已赋予租赁权以与物权类似的地位。第二、租赁权具备了用益物权的所有基本特征。首先，租赁权以对标的物的使用、收益为主要内容，并以对物的占有为前提。这一点与用益物权完全相同。其次，租赁权是他权利、限制性权利和有期限的权利。租赁权是承租人具有的，在所有权人的物上设立的权利。同时，租赁权限制所有权人对物的占有、使用和收益。而且，租赁权是根据租赁合同，有明确存续期间的有期限权利。第三、承认租赁权的物权性质更符合现代市场的交易特点和民法理论的发展趋势。随着经济的全球化和快速发展，越来越多的资源以更加复杂和多样的形式被组合利用，产生巨大的经济效益。这种资源的快速、多样化的组合和变化使市场中的动态中的静态利益更加凸显出来，即，相比过去注重物的交换价值，现在的市场具有更加注重物的使用价值的归属问题。相应的，法学界也越来越注重法律对物的动态利益的保护。租赁权作为集中体现物的占有、使用、收益等使用价值的权利，理应受到更多的关注和保护。而确认其根本物权属性，为其提供更加有力的保护，显然符合这种趋势和要求。

综上所述，租赁权理应被认定为一项实质上的用益物权。

【注释】

①租赁权，是一种内涵丰富的权利，既包括基于租赁合同要求所有权人交付租赁物的请求权，也包括承租人取得租赁物后对租赁物占有、使用并从中收益的权利。基于租赁权的核心权能为租赁物交付后对租赁物的占有、使用、收益部分，故本文采用如上的定义。

②巴里·尼古拉斯著，黄风译：《罗马法概论》，北京法律出版社，第195页

【参考文献】

[1]杨柳，《房产买卖、抵押、租赁权利竞合的处理》，《法律适用》,2009第2期；

[2]程啸，《论抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系——对《物权法》第190条第2句的理解》，《法学家》，2014年02期；

[3]李雪娇，《论不动产抵押物转让中当事人间利益的平衡》，西南政法大学,2012

[4]龙明珠，《论不动产抵押制度中的权利并存与协调》，中国知网

[5]孙鹏、王勤劳，《抵押权与租赁权的冲突与协调》，《法律适用》2009(2)

[6]叶鸿，《抵押权与租赁权冲突中对抵押权人的保护》，《法制与经济》(中旬刊)，(2010年12期)

[7]张炳生、王玲玲，《租赁权的法律性质研究》，《宁波大学学报》，2016年3月刊