房地产企业债务风险成因及对策

2018-04-02

福建质量管理 2018年7期

(长沙理工大学经济与管理学院　湖南　长沙　410000)

房地产行业是我国的经济支柱产业，同时也是影响居民生活水平的重要因素。近年来，调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快，信贷环境收紧，房地产开启去杠杆、转杠杆成效不明显。房地产是高杠杆行业，外部融资是否顺畅不但决定了房地产企业的经营规模，也影响着房地产企业的偿债能力。根据wind资讯数据统计，截至2017年9月，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增长幅度达23.21%，平均资产负债率高达79.45%。专家预测，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，未来几年房地产企业将面临严峻的债务风险和兑付高峰，因此，在新的市场趋势和政策压力之下，企业应当提前加强债务风险意识，防范于未然，根据企业债务风险的成因机制制定相应的债务风险管理措施，完善债务风险的防范与监控机制。

一、房地产企业债务风险成因分析

(一)内部成因。①筹资渠道单一。房地产开发投资前期需要的资金量巨大，仅靠自有资金无法满足开发的资金需要，其资金来源主要由自有资金、预售款、银行贷款、经营性经营性欠款组成，其中贷款所占的比重很大，房地产行业的资金来源与银行信贷关系紧密，受到货币政策和信贷政策的影响较大。②资本结构不合理。房地产行业是一个高资产负债率的行业，虽然债权融资可以使企业有效利用杠杆作用，并且实现利息抵税，但是它需要定期还本付息。赵振鲁2017年的研究表明，125家房地产上市企业中，财务机制健全、资金流量充足的大型房地产企业的企业风险维持在恰当水平，但仍有一部分房地产企业存在较高的债务风险，这类企业应重视其债务风险，合理地使用资金，降低财务杠杆[1]。同时对于资金实力并不雄厚的中小企业来说，过高的财务杠杆并不利于其再筹资活动，在市场销售趋势下滑、银行信贷缩紧的时期，企业还可能面临着无法偿还现有债务、资金链断裂的风险。③投资决策不当。房地产企业对自身实力和政策动向把握不当，做出不恰当的投资决策。盲目投资炒房，导致库存压力日益增大，商品滞销导致资金回笼困难。新兴投资者盲目跟进，未实施科学的地域考察和市场调研，没有制定完善的筹资投资回收计划，忽视行业固有的特性和风险。房地产企业大量投资于一线城市高收益率的高端房产，忽视民众对于普通住房的基本需求，加之国家宏观调控的限购限贷政策控制，导致库存积压，资金无法回收抵偿前期贷款，从而导致企业面临债务风险。

(二)外部成因。①政策调控。由于房地产行业与国家经济的发展关系密切，所以国家非常重视房地产行业的发展，在其发展的时候会出台政策促使其健康有序的发展[2]。2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，实行限购、差别化信贷、严格控制开发商融资，此外，还实行房产税立法推进，限制按揭贷款发放速度等，在政府的严格控制之下，能给房地产企业带来较高盈利水平的一线城市高端房产成交量明显下滑，规模缩减明显，导致房地产销售结构化差异，利润空间有所缩减。同时地价上涨直接导致房地产开发企业投入资金量的增加，因此需要更多的贷款支撑，更加加重了房地产企业的负债比率，同时，地价上涨导致开发商成本增加，楼盘将以更高的价格卖出将会影响房地产的销售资金流入，间接增加了偿债风险。②市场供需差异化。近年来，房地产行业面临严重供需差异化，在国家严控一二线城市房地产发展速度并且实行三四线城市去库存的时期，房地产开发商眼光过于局限，忽视政策导向，盲目浮躁地追求利润最大化，大力投资于收益率高的高端商品房，聚焦于豪宅开发，而忽视了居民的普通住房要求，将导致资金回笼不畅，企业无法偿还现有债务，导致企业面临债务风险。

二、房地产企业债务风险控制对策

(一)增加筹资方式，降低资产负债率。房地产企业的经营前期主要是筹集资金，资本结构在一定程度上决定了企业债务风险的水平。房地产上市公司要提高偿债能力，首先就是要降低资产负债率，改善企业的资本结构。前述分析指出了我国房地产上市公司的银行信贷比重过大，企业不但要承担高额的利息费用，而且还面临到期不能及时偿还本金的风险，因此，针对这个现状，我国房地产企业应拓宽融资渠道，降低企业的资产负债率，力求根据企业的营运状况和现金流入状况对长短期借款进行匹配，既不过分增加利息成本又不加大偿债压力，同时增加股权资本，扩大企业的自有资金实力，降低资产负债率，并将融资风险分散于投资者身上。尤其是资金实力尚且薄弱的中小房地产企业，更急需优化资本结构，寻找更合适的筹资渠道以平衡债务风险。

(二)构建债务风险预警机制。房地产企业可以根据自身生产经营的特点，筹融资的模式等情况构建符合自身发展的债务风险预警机制。通过资产负债率、现金比率、应收账款回收率、存货周转率、盈利率、经营现金流量等反映偿债能力、资产利用效率、盈利能力的财务指标以及企业的生产经营计划、资金预算等数据构建房地产企业债务风险预警模型。债务风险预警模型有利于从各个角度衡量房地产企业的债务风险，做到防范于未然。在企业遭遇宏观政策调控或者市场波动的时候，债务风险预警指标能尽快地反映企业即将面临的风险问题，使企业提前做好各项防范措施。企业还应可以通过专家测试和实际运用预警系统，不断修正以满足不同时期和不同市场动态下的预警需要。

(三)坚持品牌经营，实现多元化发展。盈利能力、成长能力、收益质量皆与企业财务风险显著正相关[3]。在宏观政策和市场供需不断变化的房地产行业，企业应当高瞻远瞩，有长远的战略眼光。在市场竞争日益激烈、政策引导房产住宅化的时期，企业应当根据自身商品结构的调整适当改变自身的营销策略，迎合市场需求，努力打造迎合居民普通住宅的形象，为品牌营销营造良好的口碑，加速资金回笼的时间。同时应当注重房地产开发质量，杜绝豆腐渣工程，为企业今后的扩张发展奠定良好的基础。其次，房地产企业还可以实现多元化发展，在主要发展房地产的同时，发展物业、酒店、健康等多元化经营业务，一方面可以使企业获得持续稳定的现金流来源以平衡房地产企业资金收支波动，在一定程度上降低企业的债务风险，另一方面，可以优化企业的资源配置并扩大品牌效应。

(四)紧跟政策的变化。房地产行业是我国的支柱产业，受国家宏观调控的影响较大，近年来国家频繁出台各项政策，中央坚持住房居住属性定位，加强房地产市场分类调控，同时加强防控金融风险，加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产泡沫风险等领域的风险监测分析。这些政策变化对于房地产企业的前途发展来说既是发展的机遇，又面临着应对结构调整、供需变化的挑战。这要求房地产企业能及时准确地把握政策信息，顺应政策方针的方向，及时调整企业的经营战略，降低合规风险才能顺利地开展企业的各项经营活动。同时，还要求企业具备积极应变的动态能力，及时的吸收和学习先进的组织经验，充分地利用好内外部信息，整合和优化内外部资源，以获取灵活应对市场动态变化和新政策出台的独特竞争优势，从企业长远发展的角度全面调控企业的债务风险，提升企业的可持续发展能力。