浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策

◇焦育超

“营改增”作为我国21世纪初税制改革的重要举措，自2013年8月1日全面推行以来，在越来越多的产业取得了成功。“营改增”税改政策的推行主要是为了减少重复征税，通过结构性调整来降低企业税负，从而促进产业的升级与专业化分工，推动我国现代化产业的发展。然而，房地产行业“营改增”的实施必然会引发我国相关行业的盈利波动，造成我国多数企业的价格和供需管理变动。毕竟，房地产作为我国GDP占比较大的产业，其税务因素的变化必然会造成不少产业竞争格局的连锁反应。简单来说，“营改增”税收改革政策主要影响了我国房地产企业的人力成本和采购成本两部分。因此，房地产企业的筹划税收工作也需要对这两方面有所规划，从而帮助房地产企业平稳度过税制改革的波动期，促进我国经济的平稳持续发展。

一、“营改增”对房地产企业税收的影响

房价作为居民关心的热点话题，房地产行业的税收改革必然会引发一系列的热点。尤其是房地产作为支柱型产业，对相关行业的影响十分明显，税制改革之后，上下游企业必然面临又一轮洗牌。2016年，我国“营改增”政策正式进入建筑房地产行业，并以2016年4月30日（含）为节点，以施工许可证注明开工时间为标准，进行划分。在此节点前的项目，只需要按照过去的传统税收模式进行计税即可，而以后启动的项目则需要按销项减进项的方法计税。

（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响

对于企业而言，收益的实现很大程度是由成本和费用的支出所决定的，而“营改增”政策在推行之后也必然会造成我国房地产企业的成本变动。房地产企业的建设成本作为其最大比例的支出，主要用于支付材料、设备以及劳动力。其中，材料采购并不能在单家建材公司悉数购买，需要分别从多家公司购入，其中难免会存在一些规模相对较小的卖家。不少小规模卖家并不愿意提供专用的增值税发票，这样便造成了房地产公司在缴纳税费时无法进行增值税抵扣，导致房地产企业在运营中付出更多的成本。与此同时，房地产企业所接纳的建筑施工人员，大多是自发应聘进施工行业，缺乏相应的劳务公司进行管理，这也导致我国房地产企业在劳动力成本上无法取得相应的增值税发票，自然也就无法进行增值税的税款抵扣。若是房地产企业与能够取得增值税税票的企业进行合作，将会很大程度减少在材料成本和劳动力成本两方面所支出的钱款。这也是对我国“营改增”政策的有力支持，甚至会减少自身在税负方面的压力。

（二）“营改增”对房地产企业的税负影响

近年来，我国在社会经济建设方面取得了突出的成果，同时，我国政府管理工作也在不断完善。为了稳定我国经济的发展势头，强化税制管理工作，我国政府“营改增”政策在各个行业得以施行。这不仅是对偷税漏税问题的有效整治，更有利于企业税负整体数额的降低。而房价作为我国国民关心的热点问题，自然也对房地产“营改增”政策十分关注，一经推行便引发了社会各界的热议。在推行“营改增”税制调整前，房地产企业所需缴纳的营业税税率为5%，而政策实施后的房地产企业增值税销项税率为11%。总的来说，税负数额有所下降。若是某房地产公司在当年所开展土地使用权销售、不动产销售以及不动产租赁等业务所获取的收入为2679万元，其中经济成本累计约为1149万元，增值税销项税率为11%，进项税率为17%。在除开其他因素的影响后，税收情况为：

“营改增”前：2679×5%＝133.95万元。

“营改增”后：2679／（1＋11%）×11%－1149／（1＋17%）×17%＝98.5万元。

这样来看，“营改增”对该类规模的纳税企业往往是利大于弊的，整体纳税数额会有一定程度的降低。事实上，这类企业要在最终盈利方面有所提升，除了需要控制自身的成本，更重要的是需要成本支出索取相应的增值税发票。这部分发票在达到一定数额之后，才能保证“营改增”政策实施达到降低房地产企业税务负担的最终效果。正因如此，企业要保障自身权益，就必须落实专用增值税发票的管理工作，同时也促进了我国税制落实。然而，“营改增”的实施也确实有效避免了部分企业重复纳税的情况，对于企业的负担和压力是能有效降低的。

二、“营改增”背景下房地产税收筹划工作解析

（一）加大“营改增”政策的学习力度

首先，需要明确“思想—意识—行为”的传导模式，切实有效地帮助相关工作人员适应“营改增”政策的工作认识和理解，并且能够在实际工作中践行相应的思路。具体来看，该项工作的落实还需要从两个方面来完成。

首先是强化对于企业及其分公司管理层的教育和培训，在领导层面强化对于“营改增”政策影响的认识和理解。这样一来，企业管理者作为领导层，作为企业运营决策的践行者，将在足够了解政策法规的情况下对企业运营进行决策，必然能够做出具有合理性与正确性的决策，帮助企业更好地适应税务制度变动所带来的震荡期。例如：通过税改新政的学习，房地产管理者可以在理解的基础上对商业模式进行调整和梳理。合理选择供应商，帮助企业会计规划、会计核算变动带来的工作，同时也对项目的预算规划工作和产品定价调整策略进行相应的处理。

然后是强化企业内部员工的培训力度。通过交流和教育来让员工能够更加系统的学习“营改增”政策的知识，使员工可以更加清晰的建立知识和思想体系。这样一来，员工可以在指导下更加高效地开展工作，同时也能够在增值税发票管理工作中发挥作用，明晰增值税与自身利益、企业利益的紧密联系。值得一提的是，该类工作的重心应当是财务人员、成本核算组人员以及采购人员，前两者和企业税收成本工作关系紧密，而采购人员则关系到增值税发票的获取。唯有如此，才能保障适应“营改增”政策的企业工作得到有效的执行，才能保障企业的合法权益，为今后的企业竞争奠定基础。

（二）合理筹划房地产开发成本

房地产开发项目具有时间周期长、资金规模大以及风险大的特点，往往需要超过三年的计划和施工周期。因此，房地产在税务筹划方面也需要进行科学合理的税务筹划，对房地产整个开发成本进行合理调节。尤其需要注意上游企业的市场波动、企业潜在的税务压力、利润影响等要求，做好可推迟的采购策略规划、现有采购合同及合同模版梳理等方面的工作。这样一来，不仅对房地产成本和费用支出进行了合理的规划，同时也让税负压力得到有效的控制。

（三）良好的发票管理工作

“营改增”政策一经推行，必然会带来发票收取和管理的工作量增加，加上该项工作直接关系到进项税抵扣的数额，必然需要严格的管理。首先是对客户开具发票的管理。例如：发票开具的流程管理，以此来提升工作效率和质量。同时也需要强化对于发票相关数据资料的登记和管理，确保后期的查漏补缺工作有据可循。然后，还需要强化供应商的发票管理。一方面是为了提高发票的有效性，防止发票登记信息错误所带来的工作阻碍。尤其是在施工单位的招标过程中，需要对其符合国家政策的资质进行审核，对其所需采购的设备也需要取得相应的增值税专用发票，提高进项税抵扣额。

（四）合理筹划房地产业税款抵扣问题

对于房地产企业而言，材料、设备以及劳动力的支出成本占据了很大的比例，同时，也是获取增值税抵扣专用发票的重要部分。因此，合理规划该部分的工作必将取得巨大的经济利益。由于政策的要求，今后的融资业务不可以抵扣直接影响房地产企业的主要支出成本。这需要企业在未来的融资工作中进行快速的调整，提高企业运营效率。

“营改增”对房地产企业的影响主要是纳税抵扣增值税部分，因此，在房地产企业增值税工作管理和控制上需要引起高度重视。通常条件下，增值税发票开具方是供货商，这就需要房地产企业的相关工作人员对供货商纳税人类型进行分析，并以此来确保抵扣进项款项，减少税负上的压力。除此之外，“营改增”工作的开展也需要房地产企业对部分工作引起重视，防止供应商以价格优势来拒绝增值税专用发票的开具要求。因为这样的行为往往造成利润的缩减，虽然可以在短期内减少成本的支出，但是长期来看，这样的要求往往会造成更大范围的负面影响。这就需要分管该项工作的人员引起高度重视，不可因为眼前利益而接受供应商的不合理建议。而是要通过良好的发票管理和进项税抵扣来保障企业的长期利益，减少整体税负压力。

三、结语

随着“营改增”税改政策在各个行业实施，这项政策对于整体税负压力有所缓解，但是也让部分企业压力有所提升，不少风险隐含其中。为了控制风险，帮助房地产行业平稳度过这一段政策转变的波动时期，需要其自身深入学习政策法规，不断完善自身的管理和控制职能，科学合理的规划税收筹划工作。这样一来，风险得到控制，资金效率得到优化，税负压力得到缓解，企业发展平稳，未来的经济发展势头也趋于良好。

[1]王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界(学术版)，2016(07).

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