莒县不动产统一登记信息数据整合与平台建设研究

汪修勇，卢威志，吴非，陈守山，汪志宏，徐凤秀

(莒县国土资源局，山东 莒县 276500)

莒县国土资源局利用已有不动产登记信息化成果，采用“四步法”整合数据，建设了莒县不动产登记信息平台。为不动产登记业务提供技术支撑，实现不动产登记数据管理和实时汇交，向各级不动产登记机构、其他相关部门、社会公众提供登记业务支撑、信息实时互通共享、信息共享交换、依法查询服务。

1 总体思路

1.1 信息化总体规划设计采用企业总体架构

莒县不动产登记平台是不动产登记业务的基础之一，其信息化总体规划设计遵循“统一标准、统筹规划、顶层设计、分步实施”的总体建设思路，既符合国家对不动产发展的趋势，又满足整合分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担的要求。通过提供“一站式”服务，既提高了政府治理效率和水平，又方便了群众。所以从整个工程的总体规划设计方面，强调采用企业总体架构(EA)的思想，进行信息化的顶层设计与规划，从不同角度、层次分析信息化的架构[1-5]。

1.2 系统总体框架设计采用面向服务架构

在系统总体框架层面，采用面向服务的架构(SOA)技术，实现面向服务、资源共享、统一注册、分级授权的服务组织模式与运行管理机制，形成贯穿全县不动产统一登记业务的信息化体系。在技术上采用成熟的中间件及软件架构，实现平台公共服务、数据服务、应用服务、数据汇交与交换服务、数据采集(ETL)服务、消息服务等松耦合集成，实现面向各类国土资源业务的统一数据支撑、应用编排和组装[6-9]。

1.3 数据资源建设采用信息资源规划

信息资源规划是指对管理所需要的信息，全面系统地做好从采集、处理、传输到使用的规划。可以通过信息资源规划梳理业务流程、明确信息需求、建立信息标准和信息系统模型，再用这些标准和模型来衡量现有的信息系统及各种应用，符合的就继承并加以整合，不符合的就进行改造优化或重新开发，从而稳步推进信息化建设。

莒县不动产登记平台建设，创新性的基于信息资源规划(IRP)和企业总体架构(EA)方法，实现不动产数据资源的采集、处理、传输、管理、共享、应用的全面规划，建立不动产资源信息框架模型；在《不动产登记信息数据库整合技术规范》与《不动产登记数据库标准》等相关文件的指导下，对不动产数据资源进行科学、合理的分类和组织，形成不动产资源数据的标准体系；通过EA等建模工具，建立不动产数据中心的业务模型、数据模型和体系架构模型[10-14]。

1.4 运行机制建设采用统一数据组织规范与数据管理

建立健全全县不动产统一登记运行管理机制，对于不动产登记中心的安全、高效、快捷的运行意义重大。尤其是统一数据中心的数据组织规范、制定数据管理办法，是形成数据中心数据汇交、数据更新、数据服务、数据挖掘与分析、应急提供、社会化服务等管理机制的根本，是将数据资源“管起来、用起来、活起来”的制度保障。

2 技术方案

2.1 不动产登记数据建库

数据整合整体思路按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、林地等，统一按照目前的有关要求和方法开展，通过宗地统一编码建立各类数据之间的联系。在职能整合基本完成后，按照工作总体推进安排，在一定时期内，组织开展集中统一的调查，将各部门的调查资料，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除各类数据之间的矛盾和冲突，形成统一的不动产产权产籍“一张图”(图1)。

图1 不动产产权产籍“一张图”

2.1.1 空间数据整合数据转换

(1)修补测是数据整理过程中遇到一些发证数据没有对应的空间图形，那么为了数据的完整性就需要重新测量入库。

(2)数据格式转换为了保证系统的顺利运行，对于不同格式的数字化地图必须通过数据格式的转换，一般来说，其他格式GIS数据可以先转化为通用的ArcGIS数据，最后存入关系型数据库中。

2.1.2 房屋数据整合

(1)房屋落地。在大多数地方，房产图形数据是CAD这类不带坐标的数据。为了建立带坐标的不动产登记的测绘空间图形数据库，实现房产空间数据GIS化，一般可以在原有房产数据的基础上建立楼盘表，实现房屋归幢，再将幢关联到宗地上。在城镇土地调查数据库中的采集房屋层(区文件)实际相当于房产数据中的幢数据，城镇土地调查时确定的房屋层(楼幢)与宗地层之间的空间关系，表达了不动产登记过程中不动产单元与宗地的隶属关系。

(2)关联楼盘表与GIS数据库。根据楼盘表内的分幅号、分区号、幢号等信息，而在测绘调查中所测得的空间数据库中，房屋层为面状地物类型，在其本身所带的数据库中带有房屋测量号字段，与楼盘表中的房屋测量号完全相同，因此可直接将楼盘表与GIS数据库建立关联。分别建立了房屋属性数据库与分户图库的关联、房屋属性数据库与楼盘表的关联及楼盘表与GIS图形库的关联，从而实现了三库的合并。

(3)实现房地合一。将土地使用权数据与房产数据进行关联，实现房地一体化，即通过空间数据和地籍、房籍属性合一构建针对图形和属性，能够相互查询，关联管理，地籍和房籍信息无缝结合，并具有图形属性输出功能的管理业务系统。能实现宗地登记、产权登记、交易、拆迁、物业管理、房产开发等高效、互联互动式房地产业务管理。

2.1.3 土地业务数据库升级

升级后将宗地编号、坐落、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、空间坐标、位置说明、四至描述等信息转录到宗地信息表中，并与空间数据关联。将通过宗地编号相关联的变化原因、变化内容、登记时间、登簿人以及附记信息的扩展属性信息转入到宗地变化情况信息表中，保留原宗地号保持关联。

办理业务号、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、不动产权证号、登记机构、登记时间、登簿人、附记等信息转入到国有建设用地使用权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，保留原宗地号保持关联。将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。

2.1.4 房屋产权信息整合

(1)房屋权属数据来源。房屋权属数据应在房地产登记管理业务过程中产生。房屋权属数据应在经过受理、审核、权证处理、归档等房地产登记业务流程中具备不同的时效状态，如临时状态、现势状态、历史状态等。时效状态应随着登记业务过程的进行而发生改变，而权属数据内容本身不应发生改变。权属数据应与房地产基础图形数据建立对应关系。权属数据的变更应根据特定的权属数据变更审核流程进行。

(2)房屋基本属性数据处理。步骤一：通过算法分析和技术处理，对较为标准的坐落地址进行拆分，如“振兴中路桃园南区凌美景第16幢1-101”的数据，就采取“地址分词算法”，截取“幢”字之前的字符串进行房屋的归幢，并生成每幢的楼盘表。步骤二：设计开发楼盘表清理辅助工具，参照产权扫描件，确认户室在楼盘中的位置是否正确；若不正确，则将该户室移除本楼盘，将正确的户查找添加进楼盘。步骤三：房屋编码清理，对于同一个房屋拥有不同的房屋代码，需要进行房屋代码合并，同时记录合并后关系。如果同一个代码标识了两个房屋、两套业务，需要进行分拆，生成新的房屋编码与业务关联，同时记录分拆关系。清理生成房屋编码后，同步建立标准地址，与新数据保持一致，规范所有房屋地址编写格式。步骤四：每个户室全部归幢完成后，根据标准地址、幢编码内容将楼盘表与建立完成的GIS数据库中的幢属性进行自动匹配，数据匹配成功后进行自动落地，实现“地--楼--房”的关联。

2.1.5 林权登记信息整合

整理后的林权登记信息、宗地编号、坐落、宗地面积信息转录到Landinfo信息表中，补录土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式等信息，并与空间数据关联。

发包方、业务号、登记类型、登记原因、林地使用期限、森林林木所有权人、主要树种、株数、林种、起源、造林年度、小地名、林班、小班、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息转入到林权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空,根据原数据的宗地编码、地籍区代码、地籍子区代码进行统一编制不动产单元号。

林地权利人、证件类型、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，并保留原宗地号保持关联。

将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。

2.2 不动产登记平台建设

2.2.1 权籍调查系统

不动产登记数据管理应用子系统以《不动产权籍调查技术方案》为依据，实现对不动产权籍调查成果的统一管理，建立与不动产权籍调查测绘软件和不动产登记信息管理系统之间的关系(图2)。

图2 系统关系图

系统包括：调查成果管理、不动产单元管理、图形数据管理、楼盘表管理、成果输入输出、信息查询、统计分析、数据抽取等功能。

调查成果管理支持数据下载、数据上传、数据检查、成果报告生成、数据入库等功能，实现不动产权籍调查数据日常更新和维护。不动产单元管理，支持不动产单元建立、不动产单元编码、编码唯一性检查、新老编码关联等功能，通过对不动产单元的管理，可实现新不动产单元信息入库以及原有不动产单元的修改和维护。使不动产单元数据始终保持一个更新的状态信息查询支持不同条件、不同类型、不同范围的图属互查、历史回溯查询和划定范围查询等。图形数据管理支持不动产权籍调查图属数据关联、数据格式转换、坐标系转换、图形变更等功能，实现不动产权籍调查成果统一管理。楼盘表管理支持楼盘表信息采集、编辑、导入等功能，建立以套为单位的图属关联，实现楼盘表统一管理。成果输入输出支持常用格式的不动产权籍调查成果导入以及不动产权籍图、相关表单输出。支持从相关部门现有信息系统中抽取相关空间数据，满足数据整合之前不动产登记发证的需要。

2.2.2 登记发证系统

不动产登记子系统实现对各类不动产登记流程化管理和信息互通共享。系统包括登记审批、查询统计、数据交换、证书管理、分析监控等子功能。登记审批功能是以实现不动产统一登记业务流程为核心，包含不动产统一登记业务中的所有审批流程和权利类型。主要有首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、预告登记、异议登记、查封登记等。所覆盖的不动产登记权利类型包括：集体土地所有权、建设用地使用权、建设用地使用权及房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权、地役权、抵押权等(图3)。通过登记审批功能，实现了不动产审批、交易、登记、缮证。更有利于方便群众办证，提高办证效率，实现消除“信息孤岛”的不动产统一登记的愿景和目标。

图3 覆盖不动产登记全流程

2.2.3 不动产登记信息共享交换子系统

不动产登记信息共享交换子系统实现不动产登记机构与同级部门信息互通共享，以及不动产登记信息社会化服务的统一管理。系统包括数据查询、共享交换、元数据管理、共享规则管理、授权管理等。通过对不动产单元信息的坐落或不动产产权证书的有效查询，通过直观的数据展现方式展示被查询不动产单元的全部信息，包括权属状态、权利人、共有人情况、抵押权、地役权、预告登记、异议登记、查封登记等。对不动产单元的状态做到清晰明了，是实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除信息孤岛的重要手段。

2.2.4 不动产信息社会化服务子系统

开发不动产社会化服务子系统，实现网上登记申请、政务信息公开、在线咨询服务、公共信息公示等功能，各级不动产登记机构向社会公众提供网上办事服务。用户足不出户进行不动产登记办理时，首先是要登录外网登记发证网站，进行用户注册。注册成功后才可用用户名和密码进行登录。登录后根据页面上对于各登记业务类型的介绍，选择相应业务登记申请表单，按照每项自动弹出的动态样例指导填写相关业务的申请表单，并按网页要求上传业务申请所需要的各种扫描件，完成全部填写及资料挂接后进行提交，所提交的数据保存在Web服务器。用户填写的信息的过程中系统可以进行自动格式化检查，并实时提醒，如当身份证或组织机构代码的位数错误时进行提醒、当填写的日期格式不对时提醒、挂接扫描件的象素低于要求象素、必填项缺失的提醒及用户非法操作的提醒等等，只有全部通过审核并满足要求的信息才被允许提交至服务器。系统除了设置自动审核、提醒机制外还设有在线客服、操作向导等一系列指导说明机制，为用户提供良好的质询、自助服务。在登记申报页创建一些不动产登记规范、不动产登记法律、法规等连接。

提供在线咨询服务：高性能服务器集群，强大攻击防护能力；提供1个客服坐席；支持多个网站统一管理；网站访客监控、即时在线会话、访客留言、客服团队管理、数据统计分析；集成QQ；自定义标题、自定义邀请窗口；屏蔽/投放广告、智能机器人(自助答疑)；对话记录永久漫游；直接对话。在互联网上实现不动产登记公共信息公示和查询。以不动产数据为支撑，实现各土地、房屋、林业等登记信息的查询、发布功能。

3 主要创新点

3.1 创新数据整合方式

房、地数据的整合，是不动产统一登记的关键，统一登记一定要实现房、地等不动产数据的无缝挂接。采用“四步法“的数据整合方式。①继承原地籍数据中的宗地统一编码。②在数据整合的过程中，依据房产数据库中的土地证号、坐落、权利人名称与土地数据库中的土地证号、坐落、权利人名称进行一一核实落宗，根据坐落提出幢号，核实出70%数据都能落宗编制不动产单元号。③剩余30%的数据核实不了宗地信息的编制临时编号，系统开发不动产单元号修改工具，到用户实际办件过程中根据提交的资料判断出落宗信息再编制不动产单元号再开始受理。

3.2 精细化不动产登记系统

关联业务同步受理：对相关流程可以同时一并发起申请，提高办件效率，防止办错件。构建企业库、权利人库：最大化的减少了受理申请所需要的时间，也最大化的让群众体会到科技给百姓生活带来的便利，并且能把所有企业信息进行归纳和整理。业务受理下沉到国土所：任何国土所窗口都可办理案件受理，在受理环节完成后，系统将该案件自动转入县不动产登记中心进行审核，审核完成之后，再将案件转入办理受理的国土所窗口，进行缮证办理。通过该功能，可以进一步提高对办件人员业务要求,也可以对全县实现全网络化覆盖,真正做到便民利民。批量办件：系统提供了多个不动产单元同时办件的批量流程，该功能可以节约办件时间和办件人力。批量流程涵盖了多个不动产单元抵押首次登记、多个不动产单元抵押变更登记、多个不动产单元抵押转移登记、多个不动产单元抵押注销登记以及多个不动产单元查封登记、多个不动产单元解封登记等。融合档案模块，减少重复投入：融合了档案管理模块，将审批扫描信息直接转入档案系统，减少档案重复扫描录入工作量。

3.3 应用不动产登记大数据预测城市扩展边界

基于2013年、2014年、2015年三期的房产登记数据以及2016年的不动产登记数据，分析其土地利用格局的空间变化规律，与影响土地利用和城市发展的各类因子进行整合，探索土地利用转化和城市用地发展的规律，运用CA模型来预测2020年和2030年莒县土地利用空间格局，并提取出2020年和2030年城市扩展的边界。

4 结语

莒县不动产登记信息平台经过前期的平台开发和信息数据整合，正式上线运行以来，不断优化流程，完善信息平台，运行稳定、高效，不动产日常登记业务有条不紊，取得了良好的社会效益和经济效益。

[1] 国务院﹒不动产登记暂行条例(中华人民共和国国务院令第656号)[EB/OL].[2014-11-24].http://www.gov.cn/zhengce/content/2014-12/22/content_9325.htm.

[2] 国土资源部﹒不动产登记暂行条例实施细则(中华人民共和国国土资源部令第63号)[EB/OL].[2015-01-01].http://f.mlr.gov.cn/201702/t20170206_1436562.html.

[3] 国土资源部﹒不动产登记操作规范(试行)[EB/OL].[2015-06-30] .http://f.mlr.gov.cn/201702/t20170206_1436886.html.

[4] 国土资源部﹒关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知[EB/OL].[2015-08-03].http://f.mlr.gov.cn/201703/t20170329_1447115.html.

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[10] 国土资源部﹒不动产登记信息数据库整合技术规范[EB/OL].[2015-03-23].http://www.mlr.gov.cn/xwdt/jrxw/201503/t20150323_1345792.htm.

[11] 国土资源部﹒不动产登记数据库标准[EB/OL][2015-03-23].http://www.mlr.gov.cn/xwdt/jrxw/201503/t20150323_1345792.htm.

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