房地产公司成本费用管理着力点分析

尹徐琴

摘要：在我国市场经济发展过程中，房地产行业在促进经济繁荣和市场活跃方面发展着举足轻重的作用。随着社会的发展，传统的成本控制理念已经逐步被时代的潮流所抛弃，对于房地产企业来说，成本费用管理的项目不能单单只是为了降低成本，也应该稳步于公司整体的营销目标和经济活动中，从成本与收益的比较中追求成本最小化。

关键词：房地产公司；成本管理；企业管理

成本管理是指在企业对业务的管理过程中为了避免不必要支出的发生，提高企业的成本管理效率，通过多样化的管理手段对生产经营中的资本耗费进行规划、调节，从而使企业的资本耗费按照预定计划进行的过程。

对房地产公司来说，房地产开发项目通常投资规模比较大，项目运行时间长，涉及的领域背景复杂，因此房地產行业在成本费用管理方面陷阱比较多，风险比较大：一方面，房地产项目的开发交易过程受到市场供需关系的影响，楼盘开发完成时的市值难以准确预计，因此开发阶段的风险较高；另一方面，房地产项目的投资、筹资方面与政府政策密切挂钩，因此资金的回收成本不稳定，同时由于税务方面受到政策严格的控制，因此税务支出不确定因素很大。以上几方面不可控因素的影响使得房地产行业的成本费用管理危机重重，因此房地产企业必须重视成本费用管理的研究，重视内部成本核算，提高企业生存的安全性。

一、房地产公司成本费用管理关键点

从房地产项目的项目开发开始，可以大致分为决策与立项、项目规划设计、施工建设、市场营销等几个方面. 由于土地成本和资金成本受国家政策影响相对不可控因素较多，在此暂不作分析，着重从可控方面分析房地产公司成本管理的着力点。

（一）决策与立项

房地产项目开始之初，需要进行前期市场调研，即对潜在开发的目标项目进行全面性的分析，对项目实施的成本费用进行全面的评估，从而得出项目所需的成本费用与项目可行性结论。成本费用分析包括对项目预计的经营收入进行估计，以及通过对项目的科学性分析，对潜在利润率以及内部收益率进行分析。

在此阶段涉及的成本费用有：市场调研需要的花费、机会成本分析费以及为获得可靠信息所需的费用等。此阶段涉及的成本费用虽然整体所占比例很低，但决策与立项阶段的实施效果却影响着整个房地产项目的进程，因此可谓是项目成本费用管理的基础。

（二）项目规划设计

决策与立项结束之后的下一个阶段是项目规划设计。项目规划设计阶段涉及的成本费用主要是设计公司的规划设计费，通常设计公司的设计费用通常设计费用占总成本费用比例大致为5%。更为重要的是，规划设计决定着整个项目开发成本，所以此阶段也必须考虑合理的投入。项目规划设计阶段指的是对项目开发公司的设计方案进行选择，确定方案后根据设计方案确定整个开发项目的施工进度安排；对施工图纸必须要经过详细的审核和优化；根据具体的造价费用进行成本管控。在施工安排的选择时，需要考虑到承建方的施工能力，根据施工队伍的特点进行合理安排。

（三）施工建设

房地产项目开发的核心阶段是施工建设阶段，即将房地产项目的设计方案，开始进行项目的建设。在施工建设阶段涉及的成本费用占整个项目成本费用的50%左右，因此施工建设阶段的成本费用管理是整个管理工作的核心，可以直接反映出成本费用管理的有效性。

房地产企业在项目施工建设中的成本主要有建筑安装工程费、设备购置费、室内装修费，以及基础设施费（红线内工程费，包括供水电气、排污、绿化、道路等）和公共配套设施费（不能有偿转让的开发项目配套设施）等费用。

在此阶段的成本费用管理关键在于将结算成本控制在目标成本范围内，但房地产开发项目存在很多的不确定性，如市场变动因素，有可能会导致材料设备采购成本加大，因此调研建材市场、了解市场信息，力求在采购环节降低成本；又如天气、地质环境等不可控因素会导致设计变更和现场鉴证会时有发生，合理的控制好设计变更和现场签证才是施工阶段需要进行的工作。除此之外还需要公司内部监管人员和监理公司相关人员对施工项目的效率和质量进行监督，一旦施工阶段出现了问题，必须采取相应的措施，避免成本的浪费。

（四）市场营销

市场营销阶段是房地产开发项目的最后阶段，也是项目成本费用管理灵活性最大的阶段。市场营销的宣传成效直接决定了项目利润的大小，有效的宣传工作可以为项目腾出更大的让利空间。

在市场营销阶段涉及的成本费用主要是建立广告、推广房地产开发项目以及建立售楼处的费用管理。根据市场销售环境，采取合适的营销方式（行销、坐销、媒体、代理等），动态控制成本以合理的支出，达到效益最大化。

二、提高房地产公司成本费用管理成效的措施

如上文所述，房地产项目开发涉及的因素复杂，成本费用管理需要注意的关键点繁多，因此需要从以下几个方面开始提高房地产公司成本费用管理的成效。

（一）建立完善的成本费用管理的动态系统

从项目立项到市场营销的整个业务流程，设计的成本费用管理问题多，需要一套成本费用管理的动态系统实现动态的成本费用管理机制。首先需要从观念上入手，强化成本费用管理对企业管理的重要性，使成本管理的观念深入人心；其次在需要协调企业各组织部门，促进部门之间的协调沟通，促进成本费用管理的信息流通机制，在此基础上因地制宜的建立起成本管理的动态管理系统。

万科集团是中国房地产市场的领军企业，多年的实践中建立起了一套完善的动态成本费用管理系统。以万科集团为例，万科成立了专门的成本管理部门负责企业的成本费用管理工作，对项目的成本进行分析、管理以及监控；其次，万科集团从制度上建立起了一套标准的成本管控体系，使成本费用管理有章可循；最后万科集团采用了科学的成本管理方法，采用以目标为导向的成本管理方法进行成本管理，极大地提高了成本管理的效率，降低了经营风险。

（二）运用先进的成本管理方法

由于房地产公司的成本费用涉及的项目众多、内容复杂、环节各异，采取传统的成本管理方法很难实现有成效的成本管理方法，实现成本管理效益的提升。因此要实现对其的系统化管理控制存在较大的操作难度。要想实现有效的房地产公司成本管理，需要汲取现金的成本管理理念，采取现金的成本管理方法。以作业成本管理法和目标成本管理法为例：

作业成本管理法的核心是作业，作业的使用使成本计算更加准确和细化。作业成本法相对于传统成本计算方法而言更具有合理性，要求房地产企业要从自身经营管理情况发，对企业所推出的房地产项目开发建设业务展开认真核算。采用该种方法进行核算，将作为核算对象的原本项目换成作业进行核算。

目标成本法是一种以市场为导向的成本管理方法，是房地产企业进行成本管理可以采取的另一类有效手段。与其他的成本管控方法不同，它要求对目标成本的设定者对市场具有很强的敏感性。通过设计方案确定项目目标成本，对目标成本进行系统分析。接着，根据目标成本的数据进行预算编制然后通过预算确定目标成本。最后，通过各阶段的样本数据进行计算分析，得出本次成本管控中的优点和不足，将结算成本控制在目标成本范围内。

（三）完善企业的信息系统，采用现代化手段进行成本管理

在房地产项目实施的过程中，成本核算涉及的工作量大，如果仍采取传统的账务处理方式进行记账、结账以及出报表操作，不仅可能出现计算错误的问题，还可能出现记错账以及漏记账的问题；另一方面，采取传统的记账方式容易出现漏洞，导致偷料、换料等人为乘虚而入现象的发生。此外，人工的成本管理方式还造成了信息沟通的滞后性，无法保证成本信息的准确性以及时效性。针对以上这些问题，房地产企业在进行成本费用管理时可借助现代化的信息管理系统，采取信息化管理的方式进行账务管理。如通常采用的企业资源计划系统（ERP）可实现动态的存货管理、成本预算控制、员工奖惩记錄等在线处理等。

参考文献：

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