房地产高周转下招标方式的探讨

2018-03-27贺昕

山西建筑 2018年33期

贺昕

(山西盛高置地发展有限公司，山西太原 030012)

0 引言

面对新的市场形势及市场格局，房地产企业要想在市场存活，必须加速房地产开发速度，提高运营周转速度；各大房地产集团今年都提出了“高周转”的要求，“高周转”成了房地产的生命得以续延的管理法宝。那么作为房地产成本控制，如何在房地产高周转的前提下，提高招投标及采购的效率，还要坚守成本控制；“高周转”并不意味着对成本的放弃，而是对成本及招标采购提出了更高更严格的要求。

1 新时代新要求，房地产“高周转”下对招标提出新的要求

成本追求精细，招标也是需要较长时间才能完成的工作，按照传统的成本控制管理的要求，招标采购最好在施工图出具，并且审图合格之后，需要采购的货物要明确技术指标后，才能向投标单位发出招标文件，从供应商的选取、技术指标的明确、招标文件的编制、清单的编制，至投标人回标文件的审核、清标、评审到确定最终的中标单位等一系列作业；时间短则1个月，如遇到招标过程中技术指标等不容易明确的情况，招标时间会延长至2个月，甚至更长。

这个显然成为项目高周转与管理面临的主要矛盾，找到主要矛盾，解决矛盾，我们从平时工作中分析、寻找、讨论、解决方法，在成本可控的基础上，缩短招标采购的时间，甚至省略这部分时间，高效落实房地产高周转的管理。

2 集团集约化下，施工框架标的实行方法及落地

集团化的战略控购、标准化的大规模采购已经在材料设备采购过程中，得到了量价方面的提升，并且在招标上也缩短了时间。针对施工工程招标，我们考虑以集团战略合作的模式，以量换价的方式，来实现成本的降低及招标时间缩短的双赢；施工招标战略合作不同与材料采购、施工体量、施工方式、编制清单在不同的工程均不一样，我们采用求大同存小异的思路，通过以往在成本和招标采购工作过程中积累经验，按照开发项目的合约规划，统计年预计招标项目及招标量，参照以往多个项目的数据，采用大数据分析，编制招标文件及清单。

招标采购要约价格数据主要来源于以下三个方面：

1)房地产通过多年开发，已积累了大量开发成本数据，通过对以往合同数据、结算数据的分析积累；2)与房地产有合作的造价咨询公司提供同时期的施工价格；3)与同行标杆地产企业的近两年合同对标数据；通过对以上三块数据整理，以这些大数据为基础，剔除一些异常偏高、异常偏低的价格后，可以得到市场合理最低的价格，将这个价格作为要约价向施工单位发出要约。

招标方式将传统的“乙方要约，甲方承诺”的招标采购模式，改为“甲方要约，乙方承诺”的框架招标模式；也称为“抛价法”，不需要施工单位竞价，而是甲方直接给出价格，施工单位认价，或给出在这个价格基础上，能给出的优惠力度。施工单位不需要报价组价，只需要按照经验认可价格，也节省报价时间及成本，这是一个对传统的招标模式彻底颠覆的一种方式。

房地产发展到今天，已成集团化规模化发展，有着大规模的开发数量，集团战略招标采购在市场上考虑采取以量换价的方式，那么，施工招标也采用类似的方法考虑，邀约有资质的施工单位来投标；其中，“有资质的施工单位”的来源是多数与房地产有过多年合作的公司，并且经过房地产运营部、技发部、成本部、工程部各条线对有过合作的施工单位进行履约评估，评估合格后，才能对其发出要约价，施工单位则只要明确对要约价是否承诺即可。

房地产“合约规划”，在招标采购工作中起到至关重要的作用。根据合约规划，可能统计出房地产一年的开发总施工体量，以及具体的开工进场时间。我们再根据房地产一年的开发总施工量和施工单位一年内所能承受的施工体量，最终确定由几家施工单位来承揽房地产一年的开发施工总量。这些施工单位能提前了解其项目需要开工进场的时间，做好施工计划，提前安排施工准备工作。

要约的开发量来自于房地产所有项目总的合约规划，施工单位在开发量大的情况下，愿意适当降低施工价格。目前，根据统计，通过这种以量换价的方式，向施工单位发出的，并能得到承诺的要约价基本在行业内处于10%～20%分位，低于绝大多数的历史合同价格水平。同时，还能保证施工单位的合理利润，房地产成本目标也得到了合理的控制。按照上述的招标改革模式，通过招标要约方式的试运行，目前来看，在招标落地，成本优化方面有显著成效。

目前从集团大规模招采层面来说，适用于这种施工招标采购的模式的分项工程：总包工程、桩基工程、景观工程、铝合金门窗、涂料、空调，这些有统一的工程做法、统一的施工工作内容、统一的技术参数，才能进行统一招标清单的招标，我们称为框架施工标。在框架内签订统一的合同。