谈我国不动产登记的现状及未来发展前景

刘 建 平

(太原市不动产登记中心，山西 太原 030006)

0 引言

不动产登记制度是公示制度中重要组成部分，而公示制度对我国物权法的建立和完善有着重要作用。不动产的登记制度是公示法的基础。登记制度的完善可以保障财产在交易过程中法律的有效性，物权法也要依附于登记制度。不动产登记是指通过国家对不动产的交易关系进行干预，利用登记的方法将不动产物权的设立、转移、变更的具体情况公布出来，让大众对这一项不动产的物权状态有所了解。不动产登记的目的就是为了通过公示的途径，让公众了解该项不动产物权的状态情况。该制度能够明确物权的归属，在产生物权纠纷时能够进行解决，在进行物权交易中，对交易的秩序进行法律保护，从一定程度上提高交易效率，并且缩减交易成本，还能够帮助国家对不动产进行把控，在适当的时候方便宏观调控和监督。物权法的制定是为了确保财产关系基本规则的统一和完善，是对新宪法上对公民合法的私有财产受法律保护的落实。

1 我国不动产登记制度的现状

我国在建国初期也有一段时间进行了不动产登记制度的实施，但是之后就出现了中断，到了1990年，该制度才被恢复。但是，在当时的登记与民法中不动产物权的变动在法律上没有什么联系，只是被不动产行政管理部门当作一种行政管理手段，当时的法律没有要求不动产登记作为不动产物权变动的公示手段。

我国目前的不动产登记，是由多个行政部门进行管理的，比如，土地的各种权力由土地管理部门进行管理；林业的各种权力也有林业管理部门管理；包括矿物、房屋、水等都应有相应的管理部门。登记与相关部门的设置和职权相结合是有必要的，但是当登记成为公示手段来看，这种登记制度将有许多缺陷：

一方面，各登记部门比较分散，交易当事人想进行交易查询时，不能获得全面的信息，因此对交易造成不便。另一方面，因为登记部门的分散，导致交易当事人在登记时手续也比较繁琐，降低了登记的效率。这种制度下，还有可能出现房屋、土地进行抵押时，有重复抵押的情况出现。登记机关分散，一方面造成了登记制度实施的不彻底。另一方面，还给登记人员造成了诸多不便，从而致使登记制度无法贯彻实施。这两方面，都将使个人和市场经济其他主题的财产不稳定，影响了社会信用的建立。

物权公示的作用，就是让物权能够被大众识别，利用公示的途径，使物权公开透明，当事人和第三人直接从外部就能够清楚的了解物权的现状，这样能够维护物的占有秩序和交易秩序。然而，在现实中，当作善意抵押权人的商业银行的权益无法得到应有的保障。比如，一些抵押人将已经抵押财产处分进行隐瞒，而将其又抵押给贷款银行，并办理相关手续，当发生纠纷时，司法机关却无法保障贷款银行的权益。

我国的登记现状就是忽视了公示功能，只是强调登记的行政管理功能，无法使登记制度发挥其全部作用。这种登记制度只是一种行政职责，只结合了各行政部门，而没有考虑交易当事人和第三方，这样的登记部门执政不统一，在登记过程中，只进行了行政管理，而没有进行公开信息的行为，没有为广大群众带来相关便利与保障，从而给当事人的登记与查询带来了不变，也在一定程度限制了登记的作用。部分登记部门没有相应的服务意识，对查询登记的程序设置障碍，当事人在查询登记的信息时程序繁琐，当事人在交易中，因为查询的信息不全面，或者因为查询程序比较复杂便没有进行查询，从而在交易中受到了损失。

2 我国不动产登记制度中的问题

2.1 法律依据不统一

我国不动产登记法的法律依据主要是单行民事法律法规，在法律上没有统一的依据，没有做到国际通行的做法，在相关方面制定统一的不动产等登记法。

2.2 登记部门不统一

我国目前的登记部门比较分散，各个登记部门各自为政，这种部门不统一的情况下，为登记制度的实施带来了负面影响，也致使当事人在登记时有所不便，降低了登记的效率。

2.3 影响了社会信用

目前来看，对要求不动产登记制度进行改善的呼声最强烈的是基层金融机构，因为目前的制度无法为通常作为善意第三方的贷款银行有所保障。房地产双重抵押给银行的信贷资产有一定的隐患，在某些地区产生了对金融稳定的影响。

2.4 法院执行困难

我国的登记制度现状呈现出分散的状态，这种状态给法院的执行工作造成了一定的困难。分散的登记状态，很有可能使彼此有关联的不动产物权，被不同的部门进行管理。比如，一处土地的使用权和这片土地上的房屋所有权，分别被登记到了不同的管理部门中，如果这两者出现了一些纠纷，那么法院在执行时，将会有一定的困难。

3 未来发展前景

1)进行物权立法，对不动产物权登记的相关法律依据进行统一，从而避免“政出多门”等现象发生。统一法律依据，在出现不动产物权纠纷时，也能快速的依据法律解决，提高了处理案件的效率。

2)建立完善不动产登记法，对不动产登记的部门进行明确规定，对其工作人员的要求也要明确，并且简化登记和查询程序。

3)将分散的不动产登记部门进行统一。不动产登记，对现代财产秩序的稳定有非常重要的作用，其需要具有一定的技术性和专业性。登记部门过于分散，不利于不动产的登记，有可能造成事倍功半的局面，只有设置专门的机关，才能提高办事效率。因此，要设立专门的不动产登记部门，对不动产登记工作进行整体管理。

4)登记部门要在登记时对不动产物权进行核查，确保该不动产物权的真实性。这不但是保障不动产登记制度的权威，还避免了因登记部门的错误，给当事人在交易中造成一定的损失的情况发生。如因为登记部门自身在登记时出现错误行为，之后给当事人带来了损失，则应由登记部门承担责任，并给予赔偿。

5)等级的效力上要对不动产物权的原因进行区别，不同原因要有不同的效力。对于没有经过登记的不动产物权，不具有不动产物权变动效力；登记之前不得处分已经取得的不动产物权。

6)对登记的物权属性要明确，对不动产物权转移合同的生效要件和物权变动生效要件要进行正确的区分。不动产登记只属于不动产物权变动的生效要件，而不能作为不动产物权转移合同的生效要件。如果依法生效的不动产转移合同，不登记则不产生物权变动的效力，但同时也不能对抗善意第三人。因此，在物权法中，需要有“如果当事人没有对不动产物权的转移办理登记手续，而其合同合法有效，允许当事人进行登记补办”的条例。当卖方将一物多次转移，违反合同规定，但是办理了不动产物权变动登记，买方则不能办理登记补办，可以要求卖方给予违反合同应赔付的赔偿金。

4 结语

目前我国不动产登记制度方面还有许多不完善的地方，但是随着社会的不断发展，大众对私人财产的保护越来越关注，而不动产的登记有利于解决不动产物权不明确而产生的纠纷。目前我国不动产物权登记现状主要是各登记部门和相关法律的不统一，因此要想完善登记制度，就要从“统一”方面下手，做到不动产登记制度有专门的法律、专门的部门进行管理。做到了“统一”，则在不动产登记改善中迈出了第一步。接下来如何做则需要更多的学者、专家进行探讨、探究。

[1] 唐树源.论我国不动产登记查询主体的现状及展望[J].法制博览,2015(13)：56.

[2] 陈永宣.我国不动产统一登记制度发展现状及意义[J].财经界(学术版),2016(22)：33-34.