新技术在房地产估价中的应用研究综述

2018-03-25王玮

城市建设理论研究（电子版） 2018年36期

王玮

烟台光大房地产评估事务所有限公司山东烟台 264000

正文：

1 相关房地产的估价数据

房产估值问题不能只单纯的考虑到市场价格的变化问题，而是一个复杂的资产评估计算问题，对房地产进行估价，首先就需要建立一个准确的估值模型，对房地产市场的价格数据准确的进行获取，然后对房地产本身的属性进行分析，包括地段、户型、配套其他公共服务资源等各方面的属性都是估值体系的一部分。而通过新技术的应用可以在网络渠道快速的获取到多样化的数据，数据的抓取更为全面和快捷，这将有利于进一步提高房地产估价数据的准确性和效率。

2 市场法估价方法存在的主要问题

对于市场法而言，其实它主要是选取一定数量的发生过相关交易并且与估价对象相似的房地产，然后采取一系列科学合理有效的措施和方法在一定程度范围内让它们与具体的估价对象进行详细的比较，然后对具体的成交价格进行适当的处理和解决，最后在一定程度范围内求取估价对象价值的一种方法。在我国目前房地产市场经济条件下，如果我们利用市场法对其进行估价时，在该过程中主要存在以下相关的问题：

2.1 难以准确的选取恰当的可比实例

对于市场法估价而言，我们[错别字]在具体的工作过程中，非常重要的一步就是选取可比实例，如果我们没有选择比较恰当合理可靠的可比实例，那么我们在对房地产进行估价的过程中所得到的结果又无法体现其最真实的价值。随着我国经济和社会的不断发展与进步，以及相关科学技术水平的不断提高，人民的生活水平在一定程度范围内也得到了大幅度的提升，所以最终导致我国房地产市场也在不断发展与进步，所以在现实生活中我们能够选择的交易实例非常多，但是我们在对可比实例进行选择的过程中并没有一个客观完善合理的标准，而在该过程中主要利用估价人员的主观判断作为依据，估价人员的专业性会在一定程度范围内对最终的结果产生非常严重的影响，最终有可能会导致其评估价格在一定程度范围内偏离市场价格。但是有些估价人员直接从相关的网站上选取可比实例，他们所选取的可比实例的价格并不是房地产真正的成交价格，这在一定程度范围内会进一步对估价结果的准确性、合理性和可靠性产生最直接的影响。

2.2 因素修正不够科学客观

房地产在具体交易的过程中其成交价格在一般情况下通常非常巨大，我们在具体对其进行估价的过程中如果加相应的价格稍作修正，那么就可能会使我们对其的估价与市场价格在一定程度范围内相差很大。目前市场法中的因素修正主要是相关的估价人员凭借自己的相关理论知识和实践经验对其系数进行调整确定，这在一定程度范围内并没有相关的法律法规和标准对其进行支撑，由于其主观性太强，存在着太多的不确定性。因此，不同的估价师根据自己不同的判断以及理解都会对最终的估价结果精确度产生最直接的影响。

3 房地产估价的理论方法

3.1 改进传统的房地产估价方法

房地产的评估有市场比较法，收益法和成本法，且都要强大的理论基础，经过多年的实践，传统的评估方法和应用系统非常成熟。但是，其方法也不完善，它们主要用于特定案例的评估，效率相对较低，智力程度较低，并且受评估者对经验的主观判断的影响。

3.2 新物业估价方法的应用

技术的进步推动估价方法的不断革新，各种新的估价方法开始应用于房地产估价领域。而在所有的评价方法中物体价格模型是比较常用的一种方法，但是对该模型进行利用的过程中必须要有相应的理论基础，但是该模型在一定程度范围内也忽略了另一个区域影响因素的差异和空间特征。在房地产评估研究领域除了多元线性回归，如非参数回归和地理加权回归等，一些更灵活的方法也是新的房地产估价方法。

4 建议

4.1 加强各种新技术应用集成，整体提升房地产估价智能化水平

目前房地产估价已经大量的引入了智能技术，从现场踏勘到房屋配套服务属性的分析采集，再到房屋价格评估与同类房产的比对，这些都提升了房地产估价的整体水平，从而可以通过新技术的应用集成来提高房地产估价的效率和准确性，借助人工智能技术可以让估价更为准确的反映市场对房地产价值的真实认可度。

4.2 加强房地产估价新理论方法研究，提高房地产估价的准确性

房地产的各种估价技术手段只是一种单纯的辅助工具，所以我们在对房地产进行估价的过程中不能够只依赖相关的技术手段和工具，最重要的是我们要采取一系列科学合理有效的措施和方法在一定程度范围内加强对相关估价基础理论和方法的分析和研究，使房地产的最终估价在一定程度范围内更具有科学性、合理性和可靠性。提升房地产估价准确性的意义在于为分析房地产市场走势提供参照，因此必须要充分的考虑各种因素的叠加影响，而不是单纯的为了看价格的涨跌。

4.3 政府部门应进一步强化信息化水平，提升房地产整体评估效率

当前房产税已经在逐步的立法和推进中，不动产的登记已经逐步的实现了全国联网，这些都为后期规范房地产市场发展和明确房地产资源估价标准提供了基础。

目前，其他国家基本上都是按评估价作为房产税计税依据，如何实现房地产整体评估是现阶段亟待解决的问题。当前我国已实现房地产整体批量评估的城市依然凤毛麟角，因此，地方政府应该采取一系列科学合理有效的措施和方法在一定程度范围内继续强化相关信息化水平，同时也加强相关新技术在房地产估价的过程中被充分利用，这在一定程度范围内能够大幅度提高房地产整体估价的效率和质量，为将来我国具体实施房地产税征收奠定了一定的理论基础。