住房租赁资产证券化发展趋势

■ 杨 涛

4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发 〔2018〕30号，以下简称《通知》），该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。在“租购并举、房住不炒”的战略指导下，国家大力发展住房租赁市场、房地产开发企业积极转变经营模式，支持住房租赁资产证券化，对贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求和政策目标具有非常积极的作用。

一、我国资产证券化发展历程

我国资产证券化起步晚，2005年资产证券化开始试点，后受累于美国次贷危机中途暂停。2011年正式重启，此后随着监管的逐步发展和完善以及市场需求的扩大，资产证券化市场于2014年下半年开始进入快速发展时期。目前市场上发展最快的是信贷ABS和企业ABS，信贷ABS发行量最高的三类基础资产类型为企业贷款、个人住房抵押贷款、汽车贷款，企业ABS发行量占比前五的为小额贷款、租赁租金、应收账款、信托受益权、企业债权。

2017年是长租公寓ABS的元年，租购并举等政策红利吸引房地产企业纷纷涉足租赁住房新业态模式，资产证券化领域也相应出现了多单长租公寓资产证券化产品，获批的私募抵押型及类REITs、CMBS、ABN等已达500亿。2017年2月，中国首单公寓行业资产证券化产品—“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所正式挂牌转让；同年10月，国内首单长租公寓权益型类REITs产品—“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式“破冰”，自此打开了长租公寓的融资大门；2017年10月23日，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs；同年12月，招商蛇口以发行人发行了全国首单储架式长租公寓CMBS和全国首单长租公寓ABN，这种银行与房企合作的长租公寓证券化模式，或成为未来住房租赁市场发展的主流。特别值得一提的是，就在两部委发文的当天，“华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划”获深交所评审通过，成为中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品。

总体来看，2017年以前私募PE股权融资十分活跃，尤其创业类的长租公寓公司已经经过了几轮的股权融资。随着魔方公寓ABS、新派、保利类REITs项目的成功发行，为长租公寓通过资产证券化方式融资开辟了崭新的道路。

二、《通知》要点梳理

两部委发布的《通知》提出，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。政策要点梳理如下：

一是明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

二是明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

三是完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

四是明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了要求。

五是提出要营造良好政策环境。培育多元化的投资主体，鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。

三、住房租赁资产证券化政策对租赁市场的影响

一是引导社会资金参与住房租赁市场建设。租赁住房的建造或改建，需要大量的资金投入，仅仅依靠租金收入，往往无法支撑其扩张的速度。住房租赁证券化能够帮助租赁企业打开融资渠道，减缓房地产企业杠杆率居高不下、融资主要依赖银行贷款的问题，提高金融系统的风险分散能力。同时，真正做到轻资产化，有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道，并通过金融杠杆提高收益率，推动住房租赁市场快速发展。

二是推进集体建设用地有效进入租赁市场。《通知》优先支持利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目，集体建设用地是租赁住房的重要供应途径。以试点城市北京为例，未来5年将供应1000公顷集体建设用地用于建设租赁住房，众所周知北京目前严控新增建设用地，招拍挂拿地也越来越困难，集体建设用地将成为房企布局的另一个战略思路。可以预见的是，将会有越来越多的开发商尝试参与到集体建设用地的建设与开发当中来，而且大型房企参与也将有助实现专业化运营，提高集体租赁住房品质。

三是为房地产开发企业提供了另一种盈利模式，提高了资产的流动性。《通知》明确提出开展住房租赁ABS基本条件，为“物业已建成并权属清晰”，这表明将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的资产证券化产品。在房地产行业进入“存量模式”之际，《通知》的出台，开发企业自持住房经营的重资产模式扩张速度慢、成本极高的情况，会得到有效解决，有助于房企从“拿地卖房”转向“出售、持有、运营”并举。同时，通过资产证券化，将缺乏流动性、但未来又有较好现金流的资产，打包出售后通过结构化设计在资本市场上转让，房企可以在不增加负债的情况下补充资金，提高了资产流动性。

四是推进住房租赁需求集中区域的租赁房源供给。《通知》明确资产证券化会优先支持大中城市、雄安新区，这些区域也是当下和未来租赁需求的集中地，资产证券化落地可以更好保障这些租赁需求重点区域。

四、相关建议

在房企普遍转型城市运营商的背景下，盘活存量资产，进行资产证券化是未来行业的大势所趋。为借力住房租赁资产证券化相关政策，促进住房租赁市场发展，在此建议：

一是研究制订支持住房租赁资产证券化相关法规，进一步细化相关落地政策。鼓励符合条件的住房租赁企业和机构发行资产证券化产品。优先选择专业化、机构化或具有资产证券化业务经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场，并就其开展租赁住房资产证券化予以优先支持，促进住房租赁市场发展。鼓励和培育专业化的运营管理团队，在支持政策和相关法律法规框架内，鼓励资产管理公司、证券公司、基金管理公司等非银行业金融机构从事住房租赁资产证券化业务，明确受托人在资产证券化业务的交易结构中的核心作用，建立以受托人为核心的管理运营框架，推进住房租赁资产证券化业务开展。

二是联合证监、银监等部门加强对住房租赁资产证券化的业务过程监管，严控资金违规进入房地产行业，防范泡沫风险。抑制居民杠杆率，防范消费贷款、信用卡透支资金、个人贷款等流入房地产市场，严肃查处各类违规房地产融资行为，防范风险。严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。同时，建议监管部门适当降低准入标准，积极引导保险、社保基金、养老金等中长期机构投资者参与住房租赁资产证券化产品投资。

三是鼓励地方金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。发挥金融工具配比性，支持租赁市场发展，促进开发企业由“拿地-建造-出售”向“出售与持有运营并举”转型。强化后续管理，改变目前资产证券化业务目前呈现出“重发行、轻管理”的现象，促进住房租赁资产证券化长远健康发展。