基于产权交叉下的项目同步开发建设分析

张佳齐

（上海建科工程咨询有限公司，上海 200032）

随着城市发展模式多元化，建设工程领域针对项目开发的模式也在不断涌现新的尝试，旨在缩短开发周期，加快资本流通效率，实现利益最大化。本文结合上海市某工程项目，介绍一种新的开发模式：在不同开发主体引导下的众多参建单位同步进行开发建设。本工程明确了相关交接的验收条件、标准、流程，并提出相关协调保障机制，在此类模式下项目得以顺利开发。

1 项目概况

本工程用地面积约26599 m2，东侧为市政道路，北侧为待开发地块，西侧、南侧为正在开发的建设项目（其中西侧两地块地下产权与本工程相同），地下总建筑面积约7.2万m2，地下3层。地上建筑面积为7.6万m2，地上21层，建筑总高度100 m，框架－剪力墙结构，桩基筏板，基础埋深约16 m，因周边环境需要，地下围护形式采用地下连续墙，分为两区先后进行施工，即 I区出 ±0.000后再进行 I I区土方开挖施工。

本工程分别由不同的2家建设单位及总承包主体以±0.000为界面分期进行地下和地上开发。项目进度要求高，I区结构完成后，I I区施工至结构地下1层底板时，地上单位即开始介入同步进行地上塔楼施工。地下主体结构完成后本项目将存在众多参建单位，影响因素多、管理和协调难度大。同时，本工程属于某群体工程的一部分，该项目地块内存在产权交叉的特殊情况，项目交接及竣工验收存在一定难度。本文旨在对交接所面临的难点进行分析并提出相应对策，以便同步施工的顺利进行，确保工程安全、质量、进度，从而达到规避风险，顺利实现项目竣工的目标。

2 项目同步建设难点分析

该工程的预计开发周期为5年，并于第3年完成地下部分结构施工，此时地上建设单位提出进入现场的要求，并提出同步地上结构施工。在此情况下，一系列问题逐渐显现，基本难点如下。

2.1 地下、地上存在产权交叉

该工程地下、地上分别由不同建设主体进行建设施工，因建筑规划及功能需要，部分地下结构产权属于地上业主，地下、地上建设单位无代建合同关系，该区域相关地基与基础、主体结构分部工程将先行由地下建设主体施工完成，将导致后续分部验收及竣工验收实现难度较大，且双方相关参建单位不具备直接合同关系，中间将产生大量的协调管理工作，交接顺利与否将影响工程建设进度。

2.2 安全管理

因开发模式特殊，在地下合同未完成前，地上单位可否实现交接并进场开展同步施工尚无明确要求。如顺利交接并开展同步施工，届时施工场地内参建单位众多，双方建设单位现场管理协调难度大、安全风险高。

根据上海市相关安全条例要求，施工工地管理单位应全面负责施工现场的安全管理工作，即建设单位或总包单位应为安全责任主体单位。但该项目如地上、地下同步施工，场地内的施工工地管理单位不明确，安全责任不清晰。同时，还存在以下安全问题。

1）同一场地内，上下部分分别进行施工，安全管理界面划分难度大，交叉施工安全风险大，人员进出管理难。

2）现场塔式起重机 I区2台，I I区1台共同使用，协同配合难、效能低，分开使用安全风险大。

2.3 进度协调

上下部分进度要求紧，该工程地上参建单位计划I区地下结构完成后进场，但由于地下部分规划红线调整，相关审批手续缓慢，中间停滞施工6个月，该工程地下部分施工进度已受严重影响，同时已进一步影响地上进度目标。

地下部分对地上交接前置条件之一为完成地下部分主体结构分部验收，以实际进度分析，I区地下部分砌体工程尚未完成，不能进行主体结构分部验收，将导致对地上交接延后，进而影响地上建设进度。

该工程地下部分为整体地下空间先期开发的一部分，分不同标段陆续施工，考虑到基坑施工安全，地下空间各标段的地块按一定顺序进行开挖，本项目地下开发进度将直接影响后续周边地块的进度目标。

2.4 交通组织及现场布置

根据现场周边环境，现有地下办公区用地为地下建设单位待开发用地，地下部分的材料堆场及办公区均设置于此，地上单位进场后现场已无办公区及材料堆场，其场布范围亦将约束在地上建设红线内，地下结构未完成验收的情况下，地上场布将受到一定制约。

现场整体地下空间中的北侧3个地块共用1条施工主干道，本项目位于最右侧，虽在I区、I I区东侧靠近市政道路侧分别设置2个大门，但该市政道路为景观大道，使用受限，地上进场后，现场交通组织如依托于北侧唯一主干道，交通组织压力较大，对各项目施工组织将有所影响。

2.5 质量验收

地下、地上同步施工测量外控体系分别由2家测绘单位提供，场内测量控制网布设和校核会发生各自为政的现象。同时，地下部分隶属于地上产权区域的工程实体，针对该部分的质量验收应明确验收原则。

地下空间主要机电系统是从整体考虑并进行设计，包括强弱电系统、暖通通风空调系统、给排水消防系统等，各地块之间相关系统关联性强，同时，地下与地上结构相关系统也具有一定关联性。由于工程整体工况的复杂性和地上、地下施工的关联性，建设过程中将存在一定区域部分施工内容由于受相邻区域施工情况的影响无法完全完成，进而影响该标段的竣工验收和功能使用。

3 解决对策

需解决这些显性矛盾，必须从制度和管理层面着手，不同参建方有各自不同的利益主体，同时，后来的参建方相对于之前的参建方可能在项目的环境认知层面有一定欠缺，因此将面临如何促使各方在利益层面达成共识，以及如何将各方在认知层面达成一致的问题，只有将所有参建单位捆绑在一起，问题才能得以解决。

3.1 产权交叉相关对策

产权问题最为明显，直接涉及经济利益划分，因而在最初地下项目施工阶段，做好工程量统计及当中所涉及变更及索赔的内容记录是重中之重。在后续地上参建单位进场之后，各方仍需进行多次磋商，因前期并未设立代建协议，所以明确前期仅地下施工阶段的产权划分十分必要，具体对策如下。

1）双方业主必须形成地下、地上部分的项目管理协议，规避工程程序性风险。

2）根据项目特殊性需与区重大办汇报说明。

3）交接验收前需具备以下资料：①代建协议；②代建部分设计图纸明确并经审图公司审图合格；③规划及施工许可证办理完成。

以上内容从法规层面明确并规范了各方责任及义务，旨在公平合理地完善产权划分界面及规避后续同时施工过程中可能产生的矛盾和争端；另一方面也为后续科学合理地划分安全管理责任主体打下基础。

3.2 安全管理相关对策

安全生产是指在施工过程中采取各项措施完善安全管理体系与制度，并严格执行，以使本工程在施工过程中不发生安全事故。对于整个工程施工过程而言，只有在确保工程安全的前提下，才有质量、文明施工、进度、经济效益。

本工程开发模式特殊，地上结构施工迫切需要在地下部分未完全竣工的情况下介入并开展地上部分施工，最优的结构模式应为地上、地下为同一家施工单位、设计单位、监理单位，但实际很难做到。此种情况下2家不同施工单位同步施工的实际案例并不多，为此，本项目确定了一家权威专业单位进行全面策划和管理协调，确定为本项目现场施工安全责任主体。

针对安全管理界面的划分，本项目纵向明确了以地上、地下分区按地下室顶板作为分区界限，横向以平面I区和I I区的中隔墙为分区界限的原则。并明确施工界面的细部划分和安全管理目标，形成专项同步施工《安全管理方案》，秉持公正、科学、控制、协调原则，将本工程涉及参建及管理的单位紧密联系，其中明确了各方责任，以《安全管理方案》作为现场安全管理依据，共同保障项目的安全管理机制得以实现。鉴于地上结构对塔式起重机需求及使用率较高，在交接时，塔式起重机将与地下结构一并对地上进行移交，并由地上单位进行管理维护。

3.3 进度相关对策

地上参建单位在地下施工尚未完全结束便进场的目的是加快项目整体施工进度，因此如何尽快解决交接验收的问题是使各方能够依照计划进度施工的关键。针对I区主体结构分部验收影响交接时间的问题，各方基本达成2个方案：①推迟交接，完成I区砌体结构施工，并完成主体结构分部验收；②按计划交接，先交接，后进行主体结构分部验收，地上进行结构施工，地下进行排架拆除、砌体结构施工。先交接，后进行主体结构分部验收，需向相关质监验收机构进行报备，并征得同意。

如采用第1种方案，整体竣工进度将严重滞后，如后续采取抢工措施，在同步交叉施工的环境下，将存在成本和安全风险，鉴于上述原因，双方业主向相关验收部门申请，最终选择并细化第2方案，即按计划先交接I区混凝土结构，待砌体结构完成后进行分部验收及交接。

3.4 交通组织及场布相关对策

该工程所处位置限制了其在交通组织及在场区布置的空间，且其周边也有多个项目同时在进行施工，场地条件十分紧张。

在此背景下，建议地上施工单位可向地下业主单位借用待开发绿地区域作为办公区或材料堆场。关于项目群组地上施工场布需要与业主单位协调明确，结合其开发进度制定应急场布方案。

鉴于本工程场地条件有限，可能存在地上材料利用地下室顶板结构作为材料堆场的情况，则需由结构设计单位明确顶板荷载要求，地上施工单位需负责地下室顶板结构成品保护，并结合制定本工程场布图。

水电方面，为保证用电、用水量满足现场施工，上部施工单位应结合目前现场水、电用量编制施工用水、用电方案。

关于交通组织的解决措施，因不仅涉及本工程，应由统一协调管理单位进行协调，依照各影响地块的施工进度及现场情况，动态调整现场交通组织。经参建各方对接，明确现阶段北侧交通主干道为地下空间所用，地上参建单位由I区东侧靠近市政道路侧大门进出，该门对应为本项目地下室顶板规划道路区域，设计文件已明确道路荷载要求，地上单位需编制临时道路方案供各方确认，并需向外部市政道路管理单位申请道路使用报备。

3.5 质量相关对策

3.5.1 建立协调保障机制

在相关政府部门的推动和支持下，建立了以统一协调单位为主、其他参建单位配合的项目推进及协调平台，作为同步施工的组织保障，并形成了固定的月推进、周协调会议制度，旨在沟通、协调同步施工阶段的进度、界面等的配合问题，明确解决问题的措施和各方责任。

要保证项目施工的顺利进行，不但需要健全组织架构，还需完善制度保障。针对项目同步施工可能引起的测量、机电、交叉施工等风险，本项目在组织保障的基础上由各参建单位建立统一测量控制网、交界面施工配合、地上地下联动调试、安全界面管理、应急预案协同配合等统一认可的协调保障方案，确保了项目顺利开展。

3.5.2 建立验收及交接程序

针对地下部分隶属于地上产权区域的工程实体施工验收，拟定先验收、后交接验收原则，即地上建设单位参与过程验收，由地下建设主体统一进行工序质量验收，并形成真实、完整的质量控制资料，待全部分部分项完成后进行移交。

地上单位正式进场前，相关参建单位已形成正式交接方案，交接内容主要围绕现场交接和资料交接进行。现场以实体结构复核、成品保护情况为主，资料方面以地上进场程序性合规、协调施工保障资料完成情况为主，最终以中间工序交接记录单会签形式完成书面交接。

4 实施结果

整个对策实施过程相较于计划更加漫长且复杂，期间进行了多次协调会议，然而大多数毫无建树，最终目标能够得以实现，还是依托各方在对策涉及内容中的细化和让步，最终达成共识。如果依照全面完成再进行移交，则地下工程仍有大量施工仍未开展，则其实施结果如用工期表述，至少节省了1年时间。除此之外，依照已确立的安全管理制度、质量管理制度及协调保障机制，在后续同步施工过程中，可规避更多的风险及简化矛盾处理，这才是最终需达到的目的。

5 结语

本工程的同步开发管理模式是一种新的尝试，最终地上业主和施工单位能够及时进场，并与地下同步进行施工，其意义不仅在于大幅缩短开发工期，同时也为该类开发模式未来的发展提供管理经验和参考价值。然而，在采用此类模式之下，施工现场所面临的问题远不仅仅如此，其中制度的确立是第1步，然而制度的实施依托的是团队执行力。在本工程后续的实施过程当中，需继续进行跟踪调查，进一步推论在双业主乃至更多业主主导下多参与方的建设工程项目开发模式的可行性及发展方向。