房地产开发项目环境成本分析与控制

2018-03-22保利天津房地产开发公司唐月晴

城市建筑空间 2018年7期

文/保利（天津）房地产开发公司唐月晴

唐月晴，保利（天津）房地产开发公司成本控制部业务经理

从房地产经济学角度看，房地产价格主要取决于土地价格和建筑物价格[1]，而土地与建筑物价格取决于拿地成本和土地、建筑开发成本。现今房地产价格不仅取决于土地和房屋成本，还在某种程度上取决于环境成本。联合国统计署认为，环境成本是为防止环境污染而发生的各种费用和改善环境、恢复自然资源的数量或质量而发生的各种支出[2]。此环境成本指自然环境成本，现在许多项目的环境成本分析也是基于自然环境成本[3-4]，但房地产开发的环境成本包括自然环境成本和社会环境成本。自然环境成本如高温低温、降雨降雪影响建筑施工成本。社会环境成本如道路、水、电、气等基础设施的距离及保障影响项目的开发和使用成本。分析和控制房产开发项目的环境成本，可为开发企业项目选址、土地投标、施工招标等提供参考。

1 环境成本特点

1）必要性房地产开发项目环境成本包括旧房拆迁补偿成本，交通、水、电、气、通信等基础设施延长成本，改善性住房或高档住房配套的宜居环境建设等。如果不投入环境成本，项目无法施工，影响房屋的正常使用或房屋价格。

2）附加性增加的环境成本超过正常成本范围。如增加电线、供排水、燃气、暖气管道，污染防治成本，景观建设等超过正常范围的成本及额外增加的教育文体设施等。

3）变异性项目周边自然环境随社会环境、房地产开发类型和档次、开发企业目的差异而变化。部分项目自然环境成本低，但社会环境成本高，房地产开发成本存在较大差异。

4）增值性指投入某些环境成本后可提高房屋价值，增加对顾客的吸引力，如周边污染治理、景观及文体休闲设施建设。在改善性住房开发中，开发企业越来越多地投入环境成本以提高社区档次，提高房屋价值及价格。

5）公益性环境成本公益性可从2方面理解：环境成本投入建成的产品具有公益性，如小区园林绿化、体育休闲设施等具有社区公用性特点；还有部分环境成本应由市政公共投入，但开发企业为尽快开发房地产不得不承担，如部分城市基础设施建设，优质幼儿园、小学、医院、文化体育等公益性设施建设。

6）不确定性房产开发中的某些环境成本不确定，也难以预见，如项目区域内地下文物、军用设施、地下管网等，尤其是无法预知的环境灾害。

2 环境成本类型及影响因素

2.1 拆迁补偿成本

1）旧房拆迁补偿成本旧房拆迁补偿关系着项目能否顺利进行。部分项目区旧房拆迁需安置居民较多、被拆迁户要求过高，增加项目成本，降低了项目盈利水平甚至造成亏本，使开发企业在花费大量前期成本后不得不放弃开发。有些项目的大部分住户同意拆迁与合理补偿，但少数住户要求过高导致项目无法正常进行，影响开发进程、房屋销售及社区功能。这是开发企业在旧城改造或城中村改造时必须重视的环境成本。

2）基础设施拆迁补偿成本项目施工时需拆除原有高压线、地下水管、燃气管、暖气管、电缆、通信及地下构筑物，拆除工作需专业人士完成。基础设施拆迁补偿费较高，耗费时间较长，既增加项目成本，又影响项目工期。部分开发企业还需补偿拆迁费用。因此，开发企业在土地投标前需详细调查研究实际情况。

3）青苗和地上设施补偿费项目区内作物、蔬菜、果树、林木属于农民所有，开发企业需向农民支付青苗补偿费；项目区农民建设的构筑物、道路、水井、管线、沟渠等设施，开发企业需支付设施补偿费。

2.2 小区外环境成本

1）基础设施成本小区连接城市道路、供排水管道、燃气暖气管道、高压线路、电视通信等线路的距离较远，需开发企业投入大量成本，否则影响房屋销售及使用。如项目交通不便，需开发企业协调公交公司增加公交线路或站点，增加开发成本。因此，开发企业应在土地招标前测算项目区基础设施建设的附加成本。

2）生活设施成本为吸引购房者，开发企业在城市规划范围内协助有关单位在项目区附近建设农贸超市、幼儿园、小学、影院等设施，或与优质小学合作，便于小区住户子女入学，这也增加了开发成本。

3）防治污染和环境保护成本 ①建筑施工污染房产项目建筑施工导致的水体、空气、垃圾、噪声、热、光、电磁等污染[5]，根据法规和环保部门要求降低污染所增加的成本经常转嫁为开发企业成本。②减少周边污染开发企业需增加成本来减少污染，如协助治理臭水河、搬运垃圾场、增加隔声屏障等。如不治理周边污染，将影响房产使用价值，降低购买需求，引起房地产价值减损[6-7]。③环境保护土地开发对周边环境造成的影响需开发企业投入成本进行保护；楼房建成后需对房屋周边进行环境保护，例如建筑堡坎、兴修沟渠、植被绿化等，开发企业需投入环境成本。

4）楼高和风格限制成本由于城市规划要求，部分区域有楼高限制，如机场附近航道线上、大型纪念馆等周边区域。楼高限制影响可开发房屋面积，增加开发成本。

2.3 小区内环境成本

小区是居民日常户外活动场所，小区环境建设情况影响房屋的宜居价值。居住环境影响人们身体健康[8]，也影响人们交往和工作。土地紧缺的香港十分重视小区室外环境建设，从地面绿化美化到屋顶花园，从游憩场所到体育活动场所，甚至邻里交往活动场所都要投资建设[9]。

1）非建筑用地成本为吸引购房者，在小区规划上减少房屋建筑用地，增加楼间距或减少污染源（小区周边道路噪声、变电站或高压线电磁辐射、光污染、热污染等）附近的建筑用地。非建筑用地面积越大，单位面积房屋平摊的土地成本越高。因此，项目选址前开发企业需了解周边污染对项目区规划建设可能增加的环境成本。

2）小区景观建设与园林绿化成本小区景观与园林绿化应与小区规模、宜居档次相配套，与小区建筑风格相协调，与当地气候环境、资源特点和生活习俗相适应。部分小区艺术景观过度西化，与建筑风格及当地习俗不相称；绿化植物及水景耗水严重，种植维护成本过高；美化植物多为异地种类或名贵花木，与当地气候不相宜，栽后不久即枯萎死亡。小区景观和园林过度美化增加了开发企业的环境成本。

3）小区安全保护设施成本安全是最基本要求，除房屋本身质量安全外，小区防火、防盗、防涝等设施是保障住户安全的必要条件。开发企业增加安全设施建设，虽增加了安保设施成本，但有助于住户居住安全性，增加购房吸引力。

4）小区生活设施成本未配备地下车库的小区道路规划应人车分流，小区车位应与社区住房数量相适应。小区体育设施是居民户外活动的重要场所，开发企业应根据住户类型，增加开发成本，建设相应数量的体育设施和休闲活动场所。

5）小区规划设计变动建筑密度、容积率、临街房屋用途变更等均可引起环境成本变动。

2.4 房产用途变更成本

目前, 工业用地置换为城镇居住用地现象普遍，由于被置换的工业用地大多受原有生产过程影响，进行房地产开发后, 可能对居住人群产生不良影响[10]，附近工业企业的生产活动及其排放物也影响住户的身心健康。为避免不良影响，开发企业需投入必要的环境成本。

3 环境成本控制方法

房地产项目成本管理的有效策略需重视4个阶段的成本管理，即决策、设计、施工和竣工阶段。环境成本的控制也贯穿于4个阶段中，重点在决策阶段。

3.1 实地调查

目前，开发企业在土地投标前大都了解简单情况，但未深入调查分析。开发企业在投标前应组织人员调查如下内容。

1）项目内现有设施设备的有无及迁移可能性设施迁移影响房地产的开发工期和成本。

2）项目附近危险源和污染源调查住宅地块需调查附近有无危险源、污染源及改变的可能性和成本。危险源与污染源的存在严重影响房屋销售及居住，降低房屋宜居价值。如项目地块在机场、码头、车站附近或毗邻高速铁路、公路、变电站、高压线等，所建住宅对改善性购房者缺乏吸引力，即使增加环境成本也不能解决问题。

3）现有建筑物、构筑物面积，树木、青苗及其补偿价格调查旧城或城中村改造的建筑物需调查不同类型所有者的补偿意愿，少数人不同意也影响拆迁进度和开发成本。

4）项目区外基础设施调查项目地块与城市道路、供水管、排水管、高压电线、暖气管等的距离远近，是否需增加建设成本。项目地块距城市基础设施干线越远，开发企业需投入的环境成本越高。

5）项目地块附近教育、医疗、体育、文化设施项目地块附近若缺乏公益设施，开发企业则需投入大量环境成本进行建设。

6）项目区及其附近自然生态和人文景观项目地块附近具有良好的自然生态环境，如森林、湖泊、水库、河流及历史文化遗迹等，可增加房屋的宜居价值，降低开发企业的环境成本。

3.2 查阅档案

在实地调查基础上，查阅城市规划及城市地下管网档案。城市规划规定了房地产开发方向、规模、时序和步骤，有利于开发企业安排房地产项目用地周围的环境和配套设施[11]。城市地下管网档案记录了城市地下供水管、排水管、供暖管、供气管、电缆等的分布和走向，如果项目下方有相关地下网管，将增加迁移成本，甚至影响项目施工。