“无房可售”的城市为何会很快降价

张宏伟

一、“无房可售”也意味着大多数房企或项目“无业绩可谈”

笔者不否认，还有不少城市库存量较低，一旦有个案楼盘开盘就会“日光”，但是，大家也认真分析一下，“日光盘”有几个？事实上，“日光盘”只是少数，并且（因调控从严）在整体市场交易量大幅下滑的情况下，“无房可售”也意味着大多数房企或项目“无业绩可谈”（以上海为例，今年10月网签备案40多万平方米，比历史最低值还低，这个成交量也只是去年市场较好130多万平方米的零头，也就意味着大多数企业“无业绩可谈”）。同样，当前武汉、杭州、青岛等城市出现“日光盘”并不意味着市场普遍“欣欣向荣”。

“无房可售”的城市日子好过的只是个别房企或个别项目，其他大多数房企或项目并不是都卖得好。因此，随着销售压力加大，部分房企或项目有可能会在这个阶段率先突破，在调控从严的市场背景下，要突破那就是要降价，尤其是到了明年，市场状况不会比今年10月之后好到哪里去，明白事理的开发商这个时候应该清楚，与其博弈不如快速跑量“换仓”。因此，笔者预判，春节后处于“换仓”目的，不少开发商会通过降价快速出货。

二、房企2018年重置销售目标背后的压力

笔者认为，虽然今年大多数房企已经提早完成销售目标，并且部分房企还上调目标，今年已经销售压力并不大，对上市房企来讲，今年可以给资本市场一个完美的交代。但是，销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力，尤其是“十九大”后，核心一二线城市销量并没有明显起色，并且今年年底“翘尾”行情难现，如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

可以预想，明年一季度因为楼市调控与春节等因素，楼市将继续延续当前低迷的市场行情，一年开局失利，意味着春节后房企必然会开足马力进行销售，否则二季度将销售量将难以起色，半年报业绩会面临较大的压力。因此，对于房企来讲，明年春节后最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

三、楼市调控政策会在2018年3-4月进一步加码，预期彻底被打破

按照往年调控经验，每次楼市新政时效性大约6-8个月左右，也就是每6-8个月会有一轮强化的楼市调控措施出台，进一步强化楼市调控的效果。从本轮楼市调控来看，去年10月份大约20个全国核心一二线城市楼市集中出台政策，6个月左右之后，今年3月份“两会”前后，全国新一轮楼市调控政策出台。6个月左右之后，今年9-10月，全国差不多又有20多个城市楼市调控政策出台。

按照上面每次新政时效性6-8个月的经验判断，笔者再做个预测，今年9-10月份多地楼市调控调控加码后，6-8个月之后，也就是在2018年3-4月份这个时间段，极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期。

原因有两个：一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施为楼市降温，巩固楼市调控的阶段性成果；二是“两会”刚好要在这个时间段召开，政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。

由此可见，由于明年“两会”刚好是新一届政府的换届时间，楼市调控政策也不可能出现松动，而此时，市场交易量已经出现大幅下滑，房企开足马力进行销售能否有成效也值得怀疑，在市场“预期”彻底打破的情况下，房企要完成已经重置的销售目标，明年春节后尤其是“两会”后势必会采取降价措施快速提升销售业绩。

四、“无房可售”城市楼市供求关系，成为供求逆转的最大不确定因素

进入8月份，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位，租赁市场另辟蹊径影响商品住宅市场价格走势。

从供应数量上看，十三五时期，国家预计新增租赁住房870万套，上海预计供应70万套，其他住房租赁试点城市也都有租赁住房的供应指标。从全国核心城市来看，一旦870万套租赁住房进入市场，对房价能起到稳定器的作用。

另外，按照国企目前的拿地价格，只要稍微降低投资回报率，未来通过增值服务拉回，那么由于租金下降，对年轻人来说买房与租房相比租房更划算，年轻人都跑去租房了，房价就缺乏上扬的内驱力，抑制房价上扬的作用就能体现（起码短期内首套购房、一些过渡性购房需求会向租赁市场转移，买卖市场会因此受到较大影響）。这有可能是“无房可售”城市楼市供求关系出现逆转的最大不确定因素。

总之，“无房可售”的城市因为大多数房企“无业绩可谈”，也因为调控政策仍然是持续从严执行的，明年“两会”政府换届后也不会松动，市场预期很快会发生逆转。

同时，由于房企2018年销售目标重置，租赁市场对于“无房可售”城市房企销售业绩的冲击，资金兑付压力也将在明年开始越来越大，当前四季度到明年三季度年仍然是楼市的调整期，并且至今年年底到明年上半年，楼市极有可能进入深度调整期，最快接下来这两个月，最晚2018年春节后，即使是“无房可售”的城市，个案楼盘也会主动开始“大幅降价”，楼市普遍性的小幅降价将开启。

作者系上海同策（房产）研究院总监