从海外经验看养老地产创新模式

张坤昱

一、美国模式

美国于1984年提出养老概念，已经有了30多年的历史。它的发展，其实跟之前国内的情况不太一样，它一共分成三个部分、两大类产品。这两大类产品前两种更多的是政府提供担保，把老年人住房做抵押，通过一次性或者以年金的形式给到老人，老人离开房子或者故去的时候政府把房子收回然后拍卖，或者是转移的方式获取资金的过程。

这样的方式在美国起到非常大的作用，因为美国不像中国，他们不善于存钱，所以就只有房子。但是在美国，贷款人和放贷人都有一定的保障，这样对双方都起到比较有利的发展作用，所以发展还不错。

第二大类是财务自由的方式。财务自由，是针对私营的自由基金公司提出来的，它主要面对高档住房老人，这跟中国也差不多。中国市场最大化的都要到市场当中解决，政府只是做一些托底，美国也一样，没有钱的老年人把住房拿出来政府做担保。

对于有钱人的高档住房是市场融资，第一种是你会签订一张和约，通过和约他可以把钱一次性的给到老人，不是直接给到老人，是给到寿险公司，寿险公司再每个月给到老人，老人每个月就可以生活或者是购买养老产品，买其他的东西都可以。

这样担保方就不是政府了，这跟刚才前面一种产品有什么不一样？这里还有价值分享条款。这在国内没有。老人接保人可以保留一定的比例房产，和借款公司一起共享房产意义，包括它的增值部分和价值部分，所以房地产可以获益达到80%。

这种方式特别适合中国，中国房价不断上涨，尤其是北京、上海这样的一线城市，如果能共享房产价值，这是好事情。

二、我国香港地区模式

香港也有按揭，帮助老人养老，也是用房子做抵押品，银行申请安老按揭。就整个情况来看，他可以有一笔钱全部给到老人或者每个月给老人都可以。并且在当你赎回的时候，即使有签协议，也不会让你付违约金。

那么，对老人来讲最大的资产就是房子，他可以用房子进行安老按揭，将房子抵押给银行，可以在住房里住到百年。

另外，香港最近出了最新的项目，它是由香港按揭的证券公司做的，由香港房屋协会推出，项目土地本身没有享受任何的养老政策，另一方面，这个项目是直接市场化拿到土地，不过在支付方式上政府给予一些全新的权限和全新的创新。

跟刚刚说的安老按揭不一样，这个房子拿去做抵押之后实际上还可以出租，就是房子可以有收益，把你的不动产变成滚动资产包的概念，可以用来偿还按揭贷款；另外，到期之后，如果老人故去子女愿意赎回也是可以赎回的。

如果房子的资产高于需要缴纳的费用时，这时候政府再把这部分钱返给你。如果你不够时，有担保公司担保，把洞填上。香港这个模式从西方当中来，具有一定的借鉴意义，第一房子可以用来养老，不改变物业的权属价值，并且可以用来出租以解决每月的支付问题，你还可以到期之后赎回，资产收益是可以分享的。所以这与之前的按揭不同。

所以我们可以以租养老，不是以房养老，以房养老是转移物业的产权，对物业价值做评估，包括对老人的生命周期会有精算，但是以租养老的模式不存在这种情况。

刚刚一直提到消费能力的问题，实际上北京的高端养老项目收费都在10000元以上，这个跟平均退休工资差得很多。当然我们说平均工资不能享受高质量的服务，但是中端的老百姓也不愿意把钱拿出來享受这样的价值，其实30后、40后应该是养老机构的消费主力，他们的消费观是享受型的，和消费型的不一样。

所以我们中国人中50年代生人拥有房产的比例是85.7%，60年代生人拥有房产比例是80%，70年代达74%，80年代38%的层面。我想都说中国人富裕了，家庭有钱了，这个钱就是富房产穷现金的时代。

是不是以房产投资方式解决这些问题？因为国家解决最最保障的部分，没有收入和低收入人群，政府托底给无收入户，或者是给政府专家们。我们其他的中高端的人群和社会阶层怎样解决养老问题？如果我们到市场当中时我们怎么提高自己的支付能力？我们想想房产是不是可以做这些事情。中国也在做按揭的形式，但是之前都以失败告终。

三、中国养老新路径

结合美国模式和我国香港地区模式，探索一条适合中国人自己的路径。

第一，能不能不转产权，做抵押的模式。第二，房产收益全部在老人名下，能不能不转移它升值的这部分收益。第三，能不能以消费服务端口出发，结合养老情况，根据现在倒按揭抵押的情况我们来做新的尝试。

在国内我们现在还提到如果老年人他的还款年限相对比较低时，怎么样接力贷的问题。这在国外相对是比较少的，这种方式就是机构、金融端口把钱给到老人，老年人把他的房子抵押，像做按揭一样，打包抵押，老人整个权益一次性把钱拿到手，在我们给机构给到投资方钱时，如果我没有完成就故去了，子女可以做接力的形式；同时我的权益可以增值，物业可以出租，用租金部分加上养老金部分将机构端、金融端房产抵押的钱还上，这样的话，升值部分有了，养老也有了，所以这应该是多赢的格局。

作者系北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任