迈向更加“自由”的办公空间

唐康硕，张淼/TANG Kangshuo, ZHANG Miao

1 联合办公是什么

美国作家尼基尔·萨瓦尔（Nikil Saval）《隔间：工作场所的秘史》（Cubed: A Secret History of the Workplace）一书中曾写到：现代人希望能不受时间和地点的约束下工作，而不是每天待在离老板仅有10英尺之遥的小隔间中[1]。

自现代办公出现以来，对管理和效率的追逐，与对改善工作环境的诉求一直是办公空间设计的双重标尺：从泰勒的科学管理模式、到1960-1970年代对于平等融洽的办公环境的渴望、继而是可动组合家具的灵活分隔普及、再到后来信息时代层出不穷的场景体验式办公空间，关于“个人” 与“集体”、“公共”与“私密”的争论就从来没有停止过，人们在呼唤着逃离格子间的同时又无法回避寄托着中产阶级乌托邦的梦想和情感的办公室。然而，移动互联和共享经济的出现却为打破这样的纠缠带来了契机，共享经济正在以意想不到的速度改变人们的生活方式：衣食住行的服务效率正在提高，城市生活也更加便利，甚至城市中原有的工作场所和居住场所，也因为共享经济的渗透而悄然变化[2]。

大卫·哈维（David Harvey）提出了一个新的全球经济体系，并重新定义了后工业时代中人的作用。相对于过去在固定企业中工作并领取收益和福利、享受稳定增长的薪水来说，新世纪的工作者，在当前的经济体系下，应该被定义为“自由”职业者更为贴切。他们会在某一个团队中完成一定的工作，继而离开去下一个地方。更加灵活的工作方式——无论是在办公室里的流动空间、还是咖啡厅或者其他工作区，抑或是更加具有创新性的工作氛围，都给办公空间的发展带来了新的潮流，打破传统的格子间已经势在必行。于是，联合办公这一概念粉墨登场。

所谓联合办公，是一种共享办公环境的工作模式。来自不同企业的个人和团体在特别设计和安排的办公空间中，共享办公环境和服务设施，彼此独立完成各自的工作内容。联合办公也是一种社会聚集，除了物理空间上的共享之外，它更多的是有可能建立一个能够产生相互作用的社群。

联合办公空间不但能够降低企业的成本、提升创造力，也能够创造一种鼓励合作、分享、增强开放性、创新性并提升整体工作者体验的办公空间环境。因此，在联合办公的空间组成上，象征着过去受压抑的白领劳动者的传统格子间完全消失，而代表着扁平化、自由化、具有互联网精神的大空间开敞办公方式迅速成为主角。在标准的联合办公空间分配上，以开敞工位和小隔间为主的工作空间被挤压到尽可能小，而随之释放出来的公共区域则被加强；公共区往往会伴随着具有个性化设计的会议室、咖啡厅、健身房、书吧等休闲和辅助设施共同存在；更合理的空间分配方式和更好的空间设计体验也能够加强公共区域的使用频率。

联合办公正在成为未来办公模式的新趋势：对于个人来说，这种更加灵活、能够改善个人的就业机会和就业环境的模式也能够带来与更多的同龄人进行交流的机会；对于社区，它能够长期、持续地为当地提供投资和发展；对于企业，它能够在提高企业灵活性的同时降低运营成本，让这些企业能更迅速地投身于新的领域；最后，对于房地产市场，联合办公开创了一个新的办公空间开发模式，运营方在整合办公服务的同时，还可以创造出更多的空间价值。于是，在共享经济的背景下，服务于创业者、小微企业和自由职业者的联合办公蔚然成风，不同企业、甚至不同行业的人共处一室，并共同分享行业资源和各自领域的技术与理念[3]。

1 从传统办公空间到联合办公空间（绘制：MAT Office）

2 联合办公在中国

虽然作为联合办公行业标杆的WeWork也有着像IBM这样的大客户作为入驻企业，然而对于美国高达30%的个体经济从业人口组成来说，创造一个丰富的“自由”职业者的社群仍然是以WeWork为榜样的众多联合办公空间的发展目标。所以，他们在联合办公空间的设计上，普遍会着重于更加丰富和场景化的公共休闲区设计；或是设置更多更小的隔间以满足个人和小团队使用；还有一些空间甚至取消了隔间，在大空间工作区中创造更多的相遇和交往机会，这成为了此类联合办公品牌所公认的空间分配趋势。

联合办公在中国却有着不同的发展方式。我国从事个体经济的人口比例远不如美国，然而近年来随着科技创新能力的提高，在国家政策的引导鼓励下，小微企业如雨后春笋般迅速发展，中国的联合办公空间最初的出发点是为小微企业和初创团队提供行政服务、税务法务咨询、工商注册、财务托管、人力社保、创业导师等一站式服务。

2014年北京中关村创业大街上的众多创业咖啡馆可以说是中国联合办公空间的雏形。这些早期的办公空间是在原有咖啡馆的布局上优化得来的：大厅里的每张桌子上都挤满了洽谈商务和埋头工作的人；墙上寻找合伙人和技术员的小广告随处可见；楼上则是永远抢不上的共用会议室和一张张工作桌，每一个桌子可能就是一家初创企业。人们在这样似是而非的混沌空间里寻找志同道合的伙伴、拉来可能并不可观的投资、完成手上的一个又一个外包单。

2 厦门万物社联合办公空间公共活动（图片提供：MAT Office）

2015年3月，国务院政府工作报告发出双创号召，将“大众创业、万众创新”提升到中国经济转型和保增长“双引擎”之一的高度。自此，中国的联合办公行业开始出现爆发式增长。同时，政策的导向，与城市闲置物业持有者们和各级地方政府对于去城市空间存量的需求、产业升级的目标不谋而合。联合办公似乎成了一剂解题良药，让各种打着创新创业旗号的众创空间，一夜之间遍地开花，蜂拥而至的是以互联网和科技行业为主的新兴团队。

国外的联合办公，其中有较高比例的空间是服务于自由职业者的。中国的个人工作者/自由职业人群，大多数是与共享经济带来的文化创意和生活服务有关的从业者为主。国内联合办公人群，自由职业人群入驻比例不高，空间中更多的是小型初创企业和成熟企业的分支团队。对于前者来说，初创期需求的是空间的成本可控、规模灵活性，对空间的品质要求高，创业成功之后，一部分企业会选择回到传统的办公空间去；而对于一些有着10～30人规模的成熟团队而言，出于业务拓展需求和原有办公空间限制，他们愿意选择在联合办公空间进行过渡，或者企业整体购买联合办公品牌所提供的服务。此类成熟团队也因为其稳定的周期和有保证的支付能力而逐渐成为联合办公空间的主力使用者。

从最早的创客咖啡馆式混沌状态，到对WeWork的模仿借鉴，再到各种空间形式的百花齐放，最后是品牌和运营模式的稳定，中国联合办公的本土化过程用了两年多的时间才基本完成，不但空置的物业和城市存量空间是联合办公运营商们所青睐的对象，传统的写字楼和商业空间也逐渐成为他们更新升级的目标。联合办公空间的品牌价值越来越重要，大企业客户和大团队的入驻也愈发受到重视。纵观我国联合办公空间这几年的发展，主要有3个变化趋势：

（1）空间私密性需求提升，独立工作区和开敞办公区域的配比变化。

第一批在中国出现的联合办公空间从某种意义上可以说是对WeWork的模仿和翻版，空间被切分为集中的开敞式办公区和许多小隔间组成的独立办公区，提供给自由职业者和早期创业团队使用。然而随着成熟企业和大客户的增长，2～4人规模的小隔间需求量迅速下降，大空间的开敞式工位布局也逐渐被私密性更强的独立办公区域和更大的隔间所取代。

（2）标准化复制的需求提高，标准化产品的使用和定制化设计的空间比例改变。

标准化其实是快速复制和降低成本的代名词。早期联合办公空间并没有完全形成模式化操作时，设计在空间形成过程中的作用相对较大，几乎每一个空间都是个性化的定制空间设计。然而当品牌规模化发展的需求越来越强烈时，联合办公空间中公共区、隔间、工位等标准化产品的成分就会增多，而针对原有建筑空间环境而产生的设计和创新成分则大大降低。

（3）从办公功能延展到社区化配套，公共区域内加载的内容日益丰富，产生更多重的共享体验。

每个联合办公空间品牌都热衷于展现工位以外的事情，就好比每一个空间的媒体宣传几乎都是他们的公共区和活动照片一样。除了标准联合办公空间所必备的会议室、咖啡厅、健身、书吧等休闲和辅助设施以外，每一个空间运营方都试图从自己所熟悉的行业里寻找可能性加载到联合办公空间中去：比如关于度假体验和生活方式的元素、社交方式和社交活动的植入，以及互联网社群活动的搭建等等体验服务和社区化配套。

与此同时，现阶段中国的联合办公空间也存在着3个无法回避的问题：

3 荷兰阿姆斯特丹联合办公空间Boven de Balie（图片来源：https://www.launchdesk.nl/nl/werkplek-huren-in-kantooramsterdam-centrum-boven-de-balie）

4 英国伦敦联合办公空间 Second Home（图片来源：http://hicarquitectura.com/2015/02/selgas-cano-second-homelondon-uk/）

5 中关村创业大街Binggo创业咖啡，2014 （图片提供：MAT Office）

（1）空间和设计上趋同，过于注重坪效而造成了空间变化有限，设计缺乏更本质的创新，空间相似度高。设计偏离了对空间本体的创造，很多空间运营品牌对符号化、标签化、和布景化的装饰设计手法有严重的依赖，为了创造一个“看起来像联合办公”的办公空间，从Google和WeWork等处舶来的“洋范儿”装饰风格成为中国现在联合办公空间的普遍表现特征。

（2）在对中型团队和大客户的偏爱之下，空间中自由工作者和个人创业者的数量不足，导致绝大部分联合办公空间无法有效完成真正具有活力和催化作用的办公社区的营造。相当大比例的空间品牌仍然只是采用租金差价的“二房东”“三房东”的盈利模式，此举虽然消化了一部分城市存量，然而对城市的积极作用和影响效果不明显，也没有能够从完全的意义上给城市提供活力空间。

（3）联合办公的开发和运营原本并不复杂，但是在中国，更快的标准化复制和更高的市场占有率诉求使得联合办公行业渐渐演变成了只有实力雄厚的企业才能够参与的独角戏，这不仅仅是因为支付扩张成本所需要的庞大资金需求，另一方面也是规模效应所带来的成本优势循环，联合办公空间已经可以被认为是从早期的双创变成了一种新的房地产行业操作模式，而在某种程度上丧失了相当一部分源于多样化需求而产生的百花齐放的空间产品类型。

6 国内联合办公的空间变化趋势（绘制：MAT Office）

7 北京朝阳大悦城无界空间（图片来源：http://www.gooood.hk/joy-city-woo-space.htm）

8 厦门万物社联合办公空间（图片提供：MAT Office）

3 正在发生的未来

简·雅各布斯（Jane Jacobs）在《美国大城市的死与生》（Death and life of Great American Cities）一书中，指责盲目扩张的现代城市违反了自然与自发的传统街道生活，在资本和利益驱动下大量建造的住宅、商业和办公区域，充斥着毫无表情、不断复制的产品和由于过度建造而产生的过剩空间。简·雅各布斯的理想城市基于紧密结合的社区、步行到达的生活方式、人们面对面的交流和随处可见的小型公共空间[4]。这样的理想城市模型放到今天，其实就是基于共享的、互联网化的线上线下社群空间营造和嵌入城市中的一个个公共空间单元。

过去的开发模式中，我国的办公建筑发展的主要是投资开发和政策导向所驱动的，办公室不是为了特定的目的和人群兴建，而是为了满足想象中的未来的规模需求。钟摆式的通勤消耗了大量城市资源，而集中建设的办公建筑除了空置率居高不下之外（CBRE世邦魏理仕发布的《2017 年中国房地产市场展望》报告中显示，大部分二线城市的空置率在20%以上），在大多数时候也因为分配不均衡导致资源闲置。当下中国城市里的存量空间、低效物业，因为联合办公空间这个“新物种”的落地生根，或被动或主动地实现着空间的内容升级与功能迭代。比如，国内联合办公的老牌劲旅“优客工场”，不再满足于仅仅给入驻者提供一个办公空间，他们正在基于社群理念传播集Box/中小型企业、Matrix/创新大本营、Elite/大企业的商务办公、Clash/成长型公司所需的活力空间、以及Heritage/老城区的共享艺术空间为一体的“UCoMMUnE”生态圈，将联合办公变成资源的整合体，以创造新的城市更新契机[5][6]。

弗兰克·杜菲（Frank Duffy）在《工作与城市》（Work and the City）一书中提出，办公建筑的发展模式需要发生转变，相比于过去对于投资开发的利益追逐，“使用”应该成为建造办公建筑的最主要动因[7]。同理，联合办公也应该是以“使用”作为发展导向，融入服务和商业、居住等必要功能，创造新的产品模式和生活场景的聚合。当前国内城市里的旧厂房、旧办公楼、高层写字楼、商业综合体，甚至是产业园、办公园区等等，都在共享经济的影响之下积极地回应着新工作人群、新工作方式对于生活、工作、社交和休闲方式的空间需求。联合办公一方面以模式化、可控制的成本扩张，一方面又借力城市中已有的各种资源，不遗余力地给“联合”和“共享”注入更多的延展性和可能性。比如最近国内出现的一个联合办公品牌“LIPPO公社”已经开始推出创新的“居住办公一体化”共享空间运作模式，将长租公寓和联合办公合二为一，并通过增加便利生活的各类商业配套，将原本低效的空间转换成一个健康生活、轻松创业的沃土。联合办公空间带来了不断壮大的社群资源，催生出一系列商业、公寓、休闲配套设施，帮助城市进行改造升级后的重新规划。大量低效资产的资本价值和空间正在被重新挖掘，并通过“共享”的使用方式，获得了人群和时间的流动性带来的附加值[7]。

另一方面，办公空间的界限也需要被重新定义。随着工作方式和通信方式的改变，工作者有着比以往任何时候都要大的自由度，因此，突破物理空间和时间的界限，办公空间以及其“联合”的公共空间作为模块单元介入城市这一设想就变得可能。我们原来所清晰感知的工作与生活的界限、办公空间与城市空间的边界也变得模糊[8]。

当联合办公空间模式分解为一个个单品的插件，进入城市的公共空间、商业空间、居住空间甚至自然环境中，原有的功能模块不断升级复制，在城市中形成一个具有新的工作、生活方式的网络体系，联合办公空间才能真正意义上实现基于真正扎根于城市的“共享”价值。2017年，联合办公空间品牌“纳什空间”基于独立的小户型办公进行空间产品的自主研发，推出了“超级工作室”的概念，他们将小型多功能工作空间模块化之后运用到城市中不同尺度的建筑中，并搭配完善的服务配套系统；还有一个联合办公品牌“无界空间”研发出了几十个插件“会议室”，植入到城市中的各个咖啡厅中，形成了办公配套与社交属性的工作场所的有效结合。工作者的办公行为可以不受单一工作地点的约束，却必须参与到体系中的若干个工作地点中去，从而在城市的尺度上产生以空间为基础的“城市办公社群”[9]。

9 国内联合办公对城市存量空间的利用（绘制：MAT Office）

联合办公的核心在于关注社群的创造力激发所带来的价值。中国联合办公的未来发展应当从租金差价的盈利模式中完全挣脱，让社群创造力及其加载的场景空间发挥其最大动能，从而在城市中形成一个完善的生态系统。于是我们就可以回到了本文开头萨瓦尔在《隔间：工作场所的秘史》中提到的，现代人希望在任何时间和任何地点不受约束的工作[1]。□

[1] 尼基尔·萨瓦尔. 隔间：办公室秘史. 黄涓芳 译. 台北：猫头鹰出版社, 2016.

[2] MAT Office. Office 3.0办公空间研究. 北京, 2016.

[3] 无界空间. 90后办公行为研究报告. 2017.

[4] 简·雅各布斯. 美国大城市的死与生. 金衡山 译. 译林出版社, 2005.

[5] 世邦魏理仕. 2017年中国房地产市场展望. 2017.

[6] 优客工场. 再造品牌I P|优客工场品牌全面升级. [2017-12-28]. https://mp.weixin.qq.com/s/wDz4LOyqE1RJ1awDGH7OsQ.

[7] Frank Duffy. Work and the City. London: Black Dog Publishing, 2008.

[8] 唐康硕，张淼，王翊加. Office3.0, 另一种方式的共享办公. 城市建筑, 2016(2).

[9] 克而瑞咨询. 谁在开启办公场景革命新格局？.[2017-09-06]. https://mp.weixin.qq.com/s/BaTidcC5-R54EP1c5VgVmw.