加油站租赁合同存在的法律风险及防控

2018-03-20陈大伟

石油库与加油站 2018年2期

陈大伟

〔中国石化河南石油分公司河南郑州 450016〕

1 加油站租赁业务背景分析

近年成品油零售市场的全面放开和成品油消费的不断增长，成品油批零价差不断上升且长期维持高位，加油站网点的价值也水涨船高。国有石油投资主体及社会经营单位对加油站网络发展的竞争日趋激烈。经营租赁是指出租人将租赁物交付给承租人使用（含经营所得收益），而承租人支付租金给出租人的一种发展方式。因其发展快捷、法律关系相对简单，已成为各经营主体拓展销售网络的一种主要方式，也是各石油销售企业对外拓展零售经营网络所采取的有效途径。与此同时，在加油站网络发展相关合同纠纷中，加油站租赁合同引起的相关纠纷所占比重最大。为此，加油站在租赁过程中进行法律风险防控显得尤为重要。

2 租赁合同存在的法律风险分析

2.1 合同法律风险意识淡薄产生的风险

对业务拓展部门及人员来讲，多数在租赁项目发展时，着重强调的是对目标项目的位置、销量等表象，容易忽略的是对租赁业务法律风险的认识和防控。众所周知，从本质上来讲，市场经济是一种法治经济，是一种契约经济。合同体现了一种民事法律关系，倘若合同是合法的，那么合同双方的权利与义务就会受到法律的保护，具有法律效力。如果合同法律意识淡薄，就很容易招致风险。这种合同法律风险主要表现在两个方面：一方面是不能自觉地依法经营，而多从自身的利益角度考虑，突破法律法规的制约，做一些违反法律法规的事情，比如，作假与法规打擦边球等；另一方面是不能够积极主动地进行事前预防和事中控制，不具备审查合同法律的能力，在遇到问题的时候，不善于应用法律维护自己的合法权利。

2.2 签订租赁合同过程中存在的风险

根据我国《合同法》规定，合同不仅内容要合法，签订主体要合格，签订程序也要合法，若合同主体不合格将可能导致合同被撤销或合同效力待定。

签订租赁合同存在风险的原因，一是没有做好充分的准备，比如对合同租赁方的年检情况、资质证明、准入许可、信用状况、履约能力、资信情况和主体资格等调查不力，或者是没有认真核对经办人的授权委托书；二是合同条款的内容欠缺。一般加油站租赁合同的条款包含但不限于：租赁物、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、租赁期间的税金及相关费用、租赁物的交付、有关手续的移交及办证事宜，租赁物的使用、管理、装修与修缮，租赁物的转租、转让和续租，合同双方的权利及义务、违约责任等，如果约定不具体，用词不标准，容易引起歧义等。审查合同不到位或者是没有进行法律上的审查，就会使合同不具备全面性与合法性，最终导致合同无效，合同亦可能随时终止，由此产生法律纠纷，给公司或企业带来不必要的经济损失。

2.3 租赁合同履行过程中存在的风险

在租赁合同的履行过程中存在两方面的法律风险，一方面是合同相对方的主观违约，找各种理由和借口拒绝履行合同，直接或间接的违约，另一方面是由不可抗力的客观因素而导致的合同无法继续履行，致使合同目的无法实现。所以会产生这样的风险，一方面是企业在履行合同的过程中缺少管理，没有注意到合同方的一些变化，不能尽早地发现问题，并加以解决，导致出现了一些不应有的损失与纠纷；另一方面是对违约没有快速地做出反应，决策延误，策略不当或者是追究不力致使企业经济受损。

2.4 租赁合同签订后证据缺失存在的风险

法律是重视证据的。合同法律的证据有合同正本、质量检验报告、谈判记录和经济往来的一些凭据等等。倘若企业保留证据缺失或者是没有保留证据，那么在发生纠纷的时候会使企业陷入被动局面，甚至承担败诉的不利后果。

3 加油站租赁合同风险的防控办法

3.1 增强合同法律风险意识

一方面需要提高管理者对合同法律的认识程度，另一方面要使管理者积极主动地学法、用法和维法。因此，企业需要大力宣传合同法律法规风险防控知识，应用经验交流、案例教学和集中讲课的方式，使各个部门的管理者，尤其是基层的业务主管，让他们认识合同法律风险和危害，增强管理者的责任感与防控意识。与此同时，还须传授合同的起草、签订时需要注意的问题和谈判技巧等知识，不断提高业务能力，避免出现错漏现象。对于租赁合同还要做好包括但不限于以下方面的审查，即对相对人资质的审查，明了对方是否具有合法的主体身份；对合同相对方资质、履约能力、信用状况等方面的审查；对合同标的存继状况的了解，以保证标的物的所有权状态是否存在“一物两租”及合同标的物是否已经被抵押或被有关机关查封的情况，这是确保合同有效、不被终止、不被撤销并规避相应风险的前提。如租赁加油站，根据《物权法》规定该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；收购加油站股权，若未弄清加油站对外担保及其他涉诉事项，将面临承担合同违约风险；现实生活中，由于资信调查涉及面多、广，而且有些资料的取得也存在很大难度，“签约人不具有合法身份”、“拟收购资产存在抵押”等纠纷都多有发生。因此，在资信调查资料难以取得情况下，至少也应让对方做出真实性承诺并约定承诺不实如何惩罚、约束对方。

3.2 开展尽职调查和法律意见审核

在对拟租赁加油站正式谈判前，务必进行尽职调查。重点对拟租赁加油站的对方主体情况、缔约资格、权属关系、履约能力、诚信状况、资产运行状况、经营债权债务关系、有无进行质押、是否面临规划拆除风险等进行法律尽职调查，并对土地证、房产权证、成品油零售经营许可证、营业执照、税务登记证、危险化学品经营许可证及相应的法律手续原件进行查证，并主动到土地局、房管局、规划局等相关部门进行查询核实，对留存的复印件必须与原件核对并加盖对方印章，最终形成详尽的尽职调查报告。通过严谨、详实的尽职调查报告，清楚实施租赁可能面临的风险和法律问题，并分析存在的风险是否在可控和可承担范围内，确保租赁加油站建设和经营的合法、规范，避免形成租赁后造成潜在的损失。通过尽职调查，可摸准谈判对手，制定相应谈判方案。在谈判过程中，要力争对租赁合同主要控制条款进行约束，并采取规范的标准租赁文本。同时，在谈判过程中，相关协议要形成书面意见，避免口头承诺。在合同正式签订前，尽可能提请法律人员参与，由法律专业人员对合同拟定相应条款进行审核把关。

3.3 租赁合同履行过程要跟踪监控

由于加油站租赁合同履行期限较长，期间会有各种情势变化，所以发生违约风险的概率较高。一种情况是合同相对方受利益驱动，采取拖延甚至拒绝支付租金等方式恶意违约，以宁愿支付违约金也要解除合同为要挟，要求降低租金、税金及各项管理费用等。这主要集中在与个人、私营企业等社会单位签订的租赁合同中。另种情况是，由于政府规划变更使得加油站不再具备经营条件，或者加油站主要设备损毁后使企业无法按约定履行租赁合同的相关义务，或者继续履行已不可能出现解除合同条件，使企业承担违约责任，支付违约金。在实践中易发的纠纷是，解除条件出现时未及时书面通知对方或者仅口头通知而没有留下书证，自认为合同已解除，实际解除时间严重滞后，在合同实际解除前不得不继续支付租金，蒙受不应有的经济损失。教训是无法提供合法有效证据，承担举证不能的后果。

与私营企业等单位签订的租赁合同，所以有故意违约情况，主要在于违约后预期收益大于违约金。有的合同仅简单约定双方有一方违约应支付对方多少违约金，且有的合同违约金数额约定的较低，没有充分考虑到违约金对相对方具有惩戒与遏制作用。关于违约金我国《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定额数的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。所以即使约定较高的违约金也得不到法律支持。但是租赁合同必须约定惩罚措施的条款。这是合同双方应承担的义务，若承诺不实或违约应当付出一定的经济成本。

值得注意的是，加油站租赁合同，因加油站经营受油品价差影响因素较大，很容易出现原业主见利恶意违约行为，租赁方应对合同约定的租赁期限、支付方式、改造修缮等条款履约情况进行跟踪，并在租赁合同到期前及早介入商谈续租事宜。企业可运用先进的合同管理信息软件，借助信息化手段创建企业合同法律风险防控预警机制，通过应用信息化平台展现企业合同财务风险、经营风险和法律风险，以做出迅速地反应，实时地应对。

3.4 实时处理租赁合同法律纠纷

在产生纠纷时，要及时地站在法律角度看待和分析问题，这是必要且十分有效的。如针对租赁合同相对方直接违约时，应积极主动的用法律来保护企业的合法权益。当由于情势变更等一些不可抗力因素导致租赁合同无法继续履行时，要及时有效地搜集并保存对已方有利的证据，以备对方起诉时应诉，以避免损失扩大甚至避免损失。企业针对一些潜在的合同法律纠纷，需要评估它的影响，提出一些应急解决方案，以尽早地防控合同法律风险。企业在面对合同纠纷的时候，需要迅速地反应与积极地应对，提出一些处理纠纷的建议。根据我国有关合同法的要求，当事人可通过和解、调解、仲裁与诉讼的方式来处理合同法律纠纷。

3.5 建立完善加油站租赁项目管理制度

建立和完善合同组织管理体系是加强合同管理和防控合同法律风险的保障。根据我国法律的有关规定，只能由企业法人代表和授权的委托代理人签订企业的合同和行使合同的诉讼权。因此，企业需要遵循大力协同、合理分工和统一管理的原则，建立一套法人代表主管，法律事务部门、业务主管部门、使用部门等分工合理、相互协作的组织管理体系，各尽其责，各司其职，确保落实。对于牵涉到的一些数额较大的租赁合同、重大技术的引进、对外担保、投资融资和企业的兼并重组等合同，需要特殊对待。加大收集与企业经营和行业发展有关联的法律、法规、司法解释等资料，跟踪与分析和企业合同法律有关联的立法倾向，创建信息数据库，并不断地加以更新，以更加有效地防控合同法律风险。收集与整理合同档案也是非常重要的一项内容，在履行租赁合同的过程中，在合同之外的一些往来凭证，比如汇款单、发票复印件、签收单、到货验收证明、合同正本、谈判记录、对账单等有关联的材料，以及合同双方在履行合同过程中的函件和往来传真都是有力的证据，实时地收集与整理这些证据，可以把履行合同的整个过程完整地记录下来，以明确合同双方的责任，便于在出现纠纷的时候提供有力的证据，维护企业经济利益与合法权益。