关于加快农民多层公寓『去库存化债务』的建议

浙江省余姚市农办（315400） 陈江龙 周丽芳 王忠水 方 钧

鼓励农民建造多层公寓式住房，是缓解农村住房困难户刚性需求、集约节约利用土地的重要举措，也是农房“两改”工作的主要组成部分。但是，近年来部分农民多层公寓出现不同程度的安置剩余，成为村集体沉重的负资产。解决好去库存、化债务是推进农民多层公寓建设的重要课题。

1．未能如期完成安置的原因分析

（1）客观因素 一是建造成本较高。规范化建设的多层公寓项目，其居住面积成本价达2 700/m2左右，相当于农户自建成本的一倍。二是建设周期较长。多层公寓建设周期一般需要三年，村级组织要面对市场、不可预测支出以及政策环境变化等多种风险，且所需费用都要计入建造成本中。三是规划选址较偏，周边配套设施不完善。四是住房困难户经济实力普遍较差，存在筹资困难。

（2）主观因素 一是盲目乐观，在没有掌握村民真实想法和需求的情况下，盲目实施。二是融资不当，没有向安置对象预收代建款，而是通过建筑企业带资代建、向银行贷款、向个人（企业）借款以及村集体垫资等解决融资问题。三是隐性谋利，房屋卖价虽经村民代表大会讨论通过，但均略高于综合成本价。这部分多出来的资金，易转化为村级事务支出、村庄基础设施建设等用途。

（3）政策因素 一是法律法规要求规范操作，对投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程（包括三层及以上的民房），必须委托有资质的单位设计和施工，其建设管理模式与农民个人建房有着本质的差异。二是配套标准制订滞后，增加了单位面积的建造成本。三是审批环节与商品房开发项目并无区别，直接抬高房屋造价600元/m2左右。此外，按新的不动产登记办法，办理产权证需缴纳约5．3%的增值税和附加。

2．消化剩余房屋和债务的建议

（1）拓宽安置渠道 土地性质为国有行政划拨的存量住房，允许在所在乡镇（街道）范围内调剂安置；土地性质为集体的，允许有购买意愿的本村村民购买。有条件的地方可把部分或全部剩余房屋转化为拆迁安置房源；或通过货币安置的方式，鼓励拆迁户选购；或定向转让给周边单位，用作员工宿舍。

（2）丰富房屋用途 把部分剩余房屋转化为养老服务用房；或鼓励下山移民农户入住多层公寓；或将房屋转化为村集体经营性资产，发展村级集体经济。

（3）转变用地性质 将部分地理位置相对较好的项目用地性质由国有行政划拨转为国有出让，使房屋产权完整，从而增加吸引力；在房屋进行二次上市交易时，补交土地使用权出让金及相关税费。加快推进产权登记及权证办理，对规范化操作的多层公寓，参照商品房模式分割登记房屋产权，确权到户；对手续不完全的多层公寓，只对用地和建筑物进行集体确权。

（4）探索按揭贷款 积极探索按揭贷款的方法和途径，增加村民融资购房渠道。探索“以租代售”方式，将剩余房屋出租给住房困难户，约定在合同期内可以租房时的价格购买所租房屋，先期所付的租金转为购房款；如果住户不在合同期内购房，则作退租处理，先期交纳的租金则作为房租化解融资成本。

（5）优化债务结构 建议银行以剩余房屋作抵押物，下调至央行一年期贷款基准利率，降低融资成本。村级组织向个人或企业的借款，在双方充分协商的基础上，从锁定债务之日起按照国家规定的贷款利率重新计算债务利息；已付息的超出部分，可以用于冲抵本金。同时，鼓励金融机构采用“借转贷”等方式，将村级组织向个人和企业的借款转换为相关银行的低息贷款。必要时，由农信担保公司担保。

（6）加强部门协作，形成化解合力 财政对符合补助条件的项目，原则上适当放宽结算条件；供水、供电以及电信等单位，要适当减免相关拖欠的建设费用；所在乡镇（街道）对村级组织先期投入的基础设施建设费用进行合理贴补。

3．下一步农房集中改建的政策建议

（1）坚持农村集中建房的正确方向 一是城镇规划区内，继续停止新建独立式住宅，严格控制联列式住宅，统一规划建设多（高）层公寓式住宅小区。规划区外，严格控制新建独立式住宅，推行多户联列式住宅，鼓励建设多层公寓式住宅小区。二是科学规划，推动农村居民适度集中居住。每个村庄都应合理布局一个或几个村民集中居住点，并以现有集中居住点为中心加快人口居住适度集中。三是因地制宜，灵活选用建设模式。合理选用多户联（叠）排、多（高）层，或者采用混合搭配模式，在安置点区块内灵活布局，满足不同需求层次。同时，一次规划，分步建设。建设的主体，除村级组织外，也可以在统一规划设计的前提下，由村民自由组合、自行建造。四是积极探索推进旧宅有偿退出机制。在“一户一宅”政策约束下，村民要通过退出旧宅和宅基地来获取新建（购）房资格，要研究并落实旧宅（包括旧宅基地）有偿退出机制。

（2）进一步理顺相关职能 一是将农村住房集中改造建设纳入“三居”工程，由住建局牵头组织实施。二是农村住房集中改造建设项目由发改立项，国土部门负责建设用地统筹安排、审核，建立健全农村宅基地确权登记制度，规范农村住房土地权属管理。规划局负责指导及审核农村住房集中改建项目的用地及建设规划。三是农村住房集中改造建设的实施主体为乡镇政府或村股份经济合作社。党政主要负责人负总责，逐步替代村级组织对建设项目进行统建统管。

（3）明确优惠措施 一是用地管理。必须办理用地报批手续，继续优惠享受农房“两改”项目用地缴费纳税标准，跨村跨镇的建设项目必须以国有方式供地。二是提供设计图纸。规划、住建等部门要组织力量编制农房建筑设计图集，无偿提供并指导建房户使用，并委托专业设计单位结合工程地质勘察资料，对设计施工图纸进行调整确认。鼓励引导农村居民采用新工艺、新技术、新材料。三是施工管理和服务。住建部门乡镇政府要切实加强对农房建设质量安全的监督巡查和技术指导，建立农房竣工验收及其备案制度。农房施工应由有资质的施工企业或建筑工匠承担，并签订施工合同，按农民个人建房流程办理相关施工许可。四是加强资金管理。建设资金由建房户自行筹集、自主管理、自求平衡。如需交由村级组织代管、支付运作的，应设立基建项目账户，纳入乡镇（街道）“三资”代理服务中心管理，并定期张榜公布。不提倡由村级组织通过垫资、融资等借贷途径建设房屋。五是竣工验收。镇级项目由所在乡镇（街道）向发改局提交竣工验收申请。村级项目由村集体经济组织向所在镇提交竣工验收申请。在工程竣工验收后三个月内，按城建档案归档要求，将档案移交市城建档案馆。六是成本控制。资金投入总额由征地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和其他费用（包括利息、经营服务性收费）等四项构成，必要的差旅费应计入村级组织日常支出范围，规划红线外基础设施和公共服务等由所在乡镇（街道）配套投入。配建的集体经济用房、公共活动用房，其建造费用应在总额中扣除。七是权证办理。凡经发改局批准的项目，其新建的住房及其配套的其他建筑物，原则上以农村集体经济组织统一收据办理相关产权证（项目区内属全体业主共有的土地使用权和房屋所有权只登记不发证）。用于物业管理（经营）、社区管理（公共活动、老年人日间照料）等配套用房、集体经济用房，由房产登记部门计入房产登记簿，不得买卖。国有划拨土地的房屋，分配或居住满五年、补交出让金后，方可上市交易。集体建设土地的房屋，只能在本村社员间流转。

八是相关规（税）费减免。农村住房集中改造建设项目应按农村住房改造建设中有关价格收费政策执行，免交人防工程费，新型墙体材料专项基金。同时，抓紧研究村庄整村拆并、成片拆建、梳理改造的财政补助政策和措施，鼓励和引导农村居民向规划居住点有序集中。

（本文第一作者为浙江省余姚市农办主任）