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2018-03-13

中国房地产业 2018年5期

“房住不炒”须抑制终端金融需求

据国家统计局数据，2017年12月全国70个大中城市中，有57个城市新建商品住宅价格指数环比上涨。虽然部分热点城市房价绝对水平已经低于上年同期，但三线、四线城市房价出现上涨动向。同时，伴随着过去几年房价较快上涨，我国城镇居民债务负担已显著加重。当前，继续遏制房地产泡沫化倾向已经成为金融监管当局共识，有必要从终端金融需求入手，抑制居民部门杠杆率。

过去几年我国热点城市房价出现较快上涨，居民部门加杠杆是主要动力。本轮房价上涨始于2015年四季度，进入2016年后热点城市房地产市场急剧升温。在房价节节攀升同时，居民部门加杠杆也同步加快。截至2016年末，全国个人购房贷款余额同比增长35%,较同期各项贷款增速高出21.5个百分点；2016年全年新增4.96亿元，约占各项贷款新增额的39.2%,同比多增2.31万亿元。经过2017年地方持续升级房地产调控措施后，全国个人购房贷款增长有所放缓，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全国个人住房贷款余额同比增长 26.2%，高出同期各项贷款增速13.1个百分点。

而个人购房贷款过快增长的结果，必然是居民部门杠杆率出现了明显上升。综合研究机构数据，1996年我国居民宏观杠杆率（居民部门债务占GDP比重）约为3%，2008年不到20%，居民部门杠杆率增长整体平稳。但2008年后我国居民部门杠杆率上升明显加快，特别是2016年以来居民部门加杠杆非常活跃，各种“首付贷”“过桥贷”堂皇入市，个人消费贷、个人经营贷违规进入购房领域现象突出，导致居民部门杠杆率跳升至50%水平。我国居民部门的贷款与存款之比从2009年1月的24.6%大幅跃升至2017年11月的63.2%。

政府将不再是居住用地唯一提供者住房租赁市场或将率先受益

抑制房价快速上涨，与短期的金融调控手段相比，土地供给方式的改变才是中长期调控的重中之重。在近日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示，将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

业内人士认为，高房价的一个原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地资源稀缺。在土地市场引入多个主体，将有利于健全房地产调控长效机制。

很长一段时间以来，我国住宅土地来源单一，国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的最主要渠道。我国居住用地供给者只有政府，一方面，市场上土地需求有些供不应求；另一方面，农村土地却难以流转，难以形成规模经济，土地利用效率不高。

长期的土地供给稀缺，造成了住房供应的短缺，房价随之上涨。数据显示，2016年，北京、上海土地供应完成计划的比例仅为20%左右，这也成为2017年两地房价上涨的重要原因。

在此背景下，目前颇受关注的租赁市场将可能成为最先收到土地红利的市场，一些邻近城市的城中村、城市近郊农村将有可能最先受益。

缓解城市土地供应困局，农村土地是一大有生力量。姜大明表示，2018年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

今年是住房制度重大改革年将以三路径推进

近日，在中国社科院财经战略研究院举行的住房制度与房地产税专家研讨会上，社科院城市发展与环境研究所研究员王业强表示，2018年将成为我国1998年房改之后的重大住房制度改革年，房地产市场将由投资炒作为主导转型为以消费为主导。目前来看，供给、保障、市场三路推进将是住房制度改革的路径。

他表示，供给方面，完善共有产权住房、公共租赁住房、商品房的供应体系；保障方面，以满足新市民住房需求为重点，通过阶梯式住房保障方式、完善公积金制度、加大棚户区改造、住房租赁市场和共有产权住房建设等举措实现保障；市场方面，主要是弥补租赁市场的短板，增加机构租赁住房的供给，探索集体建设用地建设租赁用房，规范租赁住房市场的法律法规。

然而，由于房地产成本高，多地房价仍在上涨，仅靠行政性调控政策既无法对住房的多重属性达到优先性的确立，也无法将住房的投资及消费的功能界定清楚，房地产调控仍面临困境。王业强指出，在充分发挥财税政策的调控作用方面，要让住房回归到居住功能而不是赚钱工具，最重要的经济杠杆就是对住房性质或功能进行事前的信贷界定，事中和事后用税收政策来严格界定。

社科院财经战略研究院研究员张斌指出，推进房地产税改革，需要正视是否需要普遍征收等很多问题，关键在于要明确房地产税改革的目标，调控房价、健全地方税体系、调节收入分配、建立房地产长效机制等多个目标，是兼顾还是优先哪个目标，目标不同的话，税制框架就不会一样，因此要明确目标之后才能设置税制框架，确立分步推进的步骤。