“宅基地房地产”的一个案例

王江涛

在A镇这样混乱的盖楼氛围中，宅基地的“盘活”也活跃起来，往往由某个有钱或门路多的村民，作为中介，以多套住宅为补偿，要来几户村民的宅基地，交给开发商盖楼

法律上，农村土地归集体所有，1999年国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的文件，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。但是，一些农村地区确实存在基于宅基地等进行的用于商业销售的“房地产业务”。广为人知的，是“小产权房”的问题。刚刚开幕的人大会议上，李克强做报告，提到要探索宅基地的三权分置改革。如何对待农村土地，成为乡村振兴中一个绕不开的问题。

“宅基地房地产业”是怎么兴起的呢？以我观察的中部H省Z市A镇B村M组为例，近几年来，在城镇化的浪潮中，土地与人口，这两个因素都发生了较大的变化。

B村M组三十年前就被一条省级公路从中间穿过，交通较为便利，“要致富先修路”的问题并不突出，且虽然不属于城市郊区，但距离市区仅十余公里，按道理，其发展条件在中国广大农村相对算好的，然而，村集体经济一直十分薄弱，除了各家承包地外，M组常年仅由公路旁的土地租赁金形成集体经济收入。2018年春节，按人口，每人分到2017年集体经济收入400元，涨幅让许多人惊喜。

承包地方面，M组地处丘陵地带，六七年前，耕地同B村其他组一样，全部被政府租去用于植树造林，M组村民集体告别耕地，开始买粮过日子。2017年，每人分得约500元，用于购买全年所需粮食。近几年，M组人口增长，500元其实是不断下跌后的数额。M组村民一年从集体所得收入，就是900元。

差不多与告别耕地同一时期，H省Z市开始大搞新型农村社区建设，农村棚户区改造等，推动城镇化。为此专门编制有城市规划，在农村地区打造新市镇，具体措施，就是大规模拆迁安置，把农民集中起来住进楼房，“过上城里人的生活”，腾出宅基地，按照规划进行商业开发。对于没有耕地的B村村民来说，进一步告别农民生活似乎也无所谓，但拆迁安置过程中，事情并没有预想的顺利。

盖楼需要钱，村委会与开发商协议分给村民部分房屋后，剩余部分由开发商出售，回收开发商盖房成本，村民前期支付了近八成的购房款，但后面，楼房结构建起之后，路面硬化、管道等配套设施迟迟不建，一拖就是几年，开发商说村委会没有给够工程款，没钱搞配套，村委会要村民另外支付配套工程款，村民认为购房款应包括配套建设，且房屋明显质量有问题，并怀疑村委会贪污受贿，不愿支付配套工程款和尾款，问题环环相扣。此外，由于村委会订立协议时未征求村民意见，村民多次找村、镇解决问题，均无解。

在分房的过程中，由于所建房屋数远多于户数，面积、人口数与户数不能整除，分房过程混乱，以集体的名义，财力和权力悉数登场。一些家里较穷的，把拆迁补偿款全部用上也买不起一套房，不得不举债住楼房，一些有钱的，则弄到多套房，转手卖掉，还有人仗着家里人多先占房卖掉，再交前期购房款。但争来争去，房子的配套设施还是没着落，房子根本没法住，2018年,M组只能以集体名义卖房换钱，自己搞配套设施。

M组不是个例，在A镇这样混乱的盖楼氛围中，宅基地的“盘活”也活跃起来，往往由某个有钱或门路多的村民，作为中介，以多套住宅为补偿，要来几户村民的宅基地，交给开发商盖楼，销售所得，大家都有收益，就这样，楼越盖越多，越盖越高，售楼处坐落在早些年的田间地头，别是一番景象。

像M组这样的地方，没耕地，没工厂，没岗位，除了宅基地，农民资产不多，多生孩子，壮大家族人口成为很多农民眼中获取土地利益的最有效途径。“三权分置”改革，探索宅基地的高效利用，从土地根子上消除城乡二元的格局，是很好的方向，如何妥善处置土地和人口的关系，规范农村的治理，让每个农民能公平地受益，可能是宅基地三权分置探索过程中要格外注意的。

（作者为传播学硕士）