关于房地产行业融资的思考

张媛妮

摘要：我国经济的持续发展离不开房地产行业的支持，房地产行业发展的同时，间接带动了装修行业、建材行业等相关行业的发展，这一行业要想继续扩大规模，在社会发展中贡献积极力量，应创新融资方式，针对融资期间出现的问题有效解决，以此减少行业融资阻力，为行业发展获得充足的资金支持。文章首先介绍了房地产行业融资意义，然后分析了常用融资手段，最后在探究常见融资问题的基础上，提出了有效的解决对策。希望文章探究能为房地产企业在融资方面提供借鉴。

关键词：房地产行业；融资；手段；问题；解决对策

现如今，房地产行业在市场中的竞争日趋激烈，该行业要想抓住发展机遇，在较大的竞争压力中占据一席之位，应将发展重点放在融资方面，打破以往单一的融资模式，根据市场实际情况构建新型融资体制，从而提高房地产企业的经济利润空间，房地产行业才能够稳定、持续发展。

一、房地产行业融资意义

房地产行业具有资金密集型特点，即该行业发展的过程中需要充足资金，如果周转资金数量不充足，那么房地产业的发展动力也会逐渐降低。我国大多数地产公司通过银行贷款的方式进行融资活动，相对来讲，债券融资的比重较小，创新原有融资方式，实现融资方式多元化十分迫切，与时俱进的实施行业融资具有一定现实意义，具体意义表现如下。

房地产业实施多元化融资活动，能够不同程度的降低金融风险，这一金融风险主要针对金融机构来讲，由于银行作为信贷的主要提供者，银行与房地产行业之间存在直接联系，一旦房地产业出现运行阻力，以及其他变化，那么信贷主体——银行则会被间接影响，从而加大金融风险。因此，多元化融资能够适当减少金融机构的融资风险，有利于营造良好的行业发展关系，这对金融业、房地产业稳健发展具有促进意义。与此同时，能够促进金融机构平衡发展，投资任务平衡分配后，金融风险不会过度集中，这对金融市场是一种调整，能够有效缓解机构失衡现象，促进金融市场均衡发展。除此之外，融资渠道丰富后，大大加快融资速度，进而能够提高资金回报率，充分发挥闲散资金的利用价值，并且房地产业会逐渐降低对银行的依赖程度，能够主动的引进外来资金以及其他渠道资金，这对房地产业发展具有积极作用，房地产业同其他行业的合作关系也会随之增多，有利于扩大投资规模，促进房地产业树立良好形象。

二、常用融资手段

现阶段我国房地产企业的资金来源渠道包括：自由资金、售房预收款、银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资等，虽然我国房地产企业拥有多元化的融资渠道，但是大多数融资渠道在房地产企业融资实践中不能充分发挥作用，导致我国房地产企业融资渠道过分依赖银行贷款和自有资金，然而随着经济形势的不断变化，过分依赖银行贷款不能支撑房地产业的发展，为了在激烈的竞争环境中稳定快速的发展，必须采取多元化融资渠道，实践中选择融资渠道时必注意需求性、成本、抵押物、负债结构、灵活性、担保情况以及负债率等影响因素，在全面考虑上述因素的基础上，选择最适合的融资方式。从上述介绍可知，房地产业多元化融资对行业自身、社会发展有积极意义，企业发展一般会经历生存期、发展期、稳定期、衰败期等四个阶段，其中，生存期适用的融资方式主要为民间借贷、合作开发类的非金融机构融资方式；发展期选用融资方式时，往往要结合当前已有资源和正在开发的项目，并根据企业融资需要选用适合的融资方式；稳定期适用的融资方式多以证券融资为主，必要时还可以考虑股权融资；衰退期应确保所选的融资方式具有较低的资金压力。在社会发展的不同阶段，所选的融资方式存在差异，优选适合的融资方式能够提高资金使用效率，避免资金浪费，这对房地产行业持续发展具有促进作用。

三、常见问题

近年来，随着国家调控政策日趋严厉，房地产市场并不是十分景气，销量呈明显的下降趋势，与此同时，融资能力也逐渐降低，这在一定程度上减少融资数量，弱化资金配置效率，并且企业融资风险也会相应增加，常见问题介绍如下。

（一）信贷资金少

房地产业融资的过程中，应用银行住房信贷资金这一方式不仅会弱化银行积极性，而且还会获得较小利差，再加上，这种信贷方式期限较长，为了避免出现信贷危机，务必要有大量资金为其提供保障。但目前我国存在较多信贷资产问题，受大量贷款金额影响，银行并无多余资金扶持房地产抵押贷款，从中能够看出，金融融资渠道现已限制了房地产业的发展。

（二）融资方式存在局限性

银行提供贷款的要求不断增多，房地产业要想成功借贷于商业银行，应充分满足其提出的借贷条件，但能够达到要求的企业少之又少，大部分企业达不到银行的借贷标准，除了金融机构这一融资方式外，其他融资方式同样存在局限性。债券融资的适用对象较固定，即建设时间较短的房地产项目，但贷款利息相对较高，进而发行成功率相对较低；信托融资虽然较灵活，所受政策约束相对较少，但其流通压力相对较大。

（三）直接融资比例较小

我国直接融资发展步伐加快得益于政策引导，提供发展市场的政策即改革开放，取得进步的同时，直接融资未能改变原有的融资格局，仍以非直接融资方式为主，因此，仍主要依靠金融机构提供所需资金。近年来，金融机构提供的借贷数量和借贷次数随之增多，并且这一趋势仍持续增加，房地产企业2/3的资金来自银行，并且个别年份还会超过2/3，这在一定程度上加剧了非合理融资态势。

（四）法律法规不够健全

西方个别国家在房地产融资方面提供了政策支持，并对这方面已有的法律法规不断补充、完善，以便为融资渠道选择提供正确引导和全面保障，但我国融资方面已有的法律法规缺乏完善性，并且操作性相对较差，并不能为房地产业融资提供有效引导，一旦房地产业遇到融资阻力，并不能从法律法规方面获取解决思路或者支持，这在一定程度上会制约融资活动。现已发展的房地产企业，其投资基金多以三种形式呈现，第一种即合作式，第二种即公司式，第三种即信托式，受当前政策环境影响，投资基金未能持續发展，其发展状态多以间歇式为主，同时，大部分企业根据公司法予以引导，由于二者间的运作形式非一致，最终会影响投资基金发展效果。endprint

（五）融资创新风险较高

由于当前我国市场条件不够完善，监管体系不够健全，因此，融资创新期间存在较大阻力，并面临一定风险，已有风险在短时间内不会及时消除，进而风险不断累积后会对房地产行业产生消极影响，进而会波及银行，金融系统的稳定性会大大降低。各个国家在此方面的研究学者对金融创新高风险这一问题高度关注，在分析风险因素的基础上，制定合理的控制措施。

除了上述已有的多元化融资问题外，房地产行业融资的过程中极易受融资环境影响，即房地产企业受传统项目建设思想影响，高度重视资金来源，进而忽视了融资环境的具体分析工作，进而房地产项目开发、建设的过程中，极易出现逃税、延时交税等现象，从而降低了与之合作的房地产企业的信用度。此外，房地产行业融资人才较少，即现有人才只能制定形式化的融资策略，并不能结合当前实施的融资政策，并且融资模式不能全面预测，这在一定程度上会增加资金风险，不利于提高资金利用率，企业偿还能力也会随之降低。

之所以房地产行业在融资过程中存在上述问题，主要是因为融资环境缺乏规范性，企业领导者的信用度相对较低，进而不利于优化市场开发环境。此外，融资人才缺乏专业性，融资人才的基础知识不够丰富，专业素质相对较低，因此，所构建的融资体系未能发挥应用价值，所创新的融资模式不足以应对资金危机。总结上述已有问题，大体归纳为两方面，第一方面即企业自身，第二方面即市场环境，前者具体包括企业管理效果、财务管理人员、信用度以及财务状况等，这些问题会不同程度的影响房地产业融资速度和数量，再加上，企业财务信息传递速度较慢，财务管理制度不够健全，进而会大大弱化融资效果。后者具体包括政府部门，即政府为其提供的优惠政策较少、扶持力度不强，还包括土地成本因素和担保公司，其中担保公司自身能力有限，费用相对较高，进而会弱化资金配置合理性，降低资金使用效率。在掌握常见融资问题以及问题发生原因的基础上，提出有效措施予以解决，能够实现融资渠道拓展，能够降低房地产业融资风险，同时，还能为相关房地产业提供借鉴，有利于促进我国房地产业持续进步，房地产业发展的同时，我国社会经济发展水平会大大提高，我国在国际市场中的竞争实力会随之增强，具体解决措施如下。

四、解决对策

我国房地产业要想不断发展，获得良好的融资效果，应针对上述已有融资问题具体解决，以此降低融资阻力，为房地产业发展提供充足资金，以此突破房地产业发展瓶颈，深化房地产业改革。

（一）实施房地产证券化

对于陆续上市的房地产企业，我国证券监管部门应制定相关制度，针对这类企业运行过程、注意事项具体规定，同时，适当推进抵押贷款证券化，借此吸引投资主体。现如今，大部分房地产企业不具备上市资格，基于此，发行低利率、长时间融资的债券具有可行性，这也能为企业融资提供机会，除此之外，发行主体还可以适当转移到信托机构，最终实现资金筹集目标，提高分散资金利用率，这对房地产业稳健发展具有促进作用。其中，上述提到的房地产信托，即指房地产企业通过专业化、权威化责任单位完成资金整合、分配工作，在此期间，制定合理的信托计划，形成规模化、规范化的资金组合，以此提高房地产项目的经济效益。

（二）组建投资基金组织

由于投资基金从某种程度上来讲，包含于股权投资，这种投资方式能够通过分散投资的形式降低投资风险，这不仅能够集中分散资金，而且还能丰富融资种类，最终房地产企业能够从中获得所需资金，这也是对社会资金的再分配，有利于优化投资结构。与此同时，我国相关部门还应结合当前投资基金发展状况制定相应的投资基金法，确保投资基金活动能够得到法律保障，并且这一活动能够合法化、有效化进行。投资基金工作者还应主动学习西方先进的运作模式，总结丰富经验，并对我国现有运作机制适当调整、完善，这不仅能够为信托企业提供充足的资金来源，而且还可以通过信托联合的方式整合分散资金，确保房地产业发展得到资金供应。此外，我国还可以在法律法规方面有效借鉴，进而我国此方面的法律能够越来越健全，投资基金组织期间遇到的多样性问题可被及时解决，这对我国投资基金法律阻力剔除具有重要作用。

（三）健全个人融资体系

房地产企业开展建设施工项目主要以扩大建筑物销量为基本目标，通过提高建筑物销量获取经济效益，因此，房地产业会将关注点投放到购房者，如果购房者具有一定购买意愿和购买能力，那么房地产市场会间接活跃。应用个人住宅抵押贷款进行个人融资，在此期间，务必健全个人融资体系。现如今，个人消费贷款的市场尚未完善打开，参与的人数较少，贷款数量不多，面对这一现实问题，银行应适当增加业务量，针对原有业务细化，创造新型项目，同时，适当简化贷款程序，降低贷款程序的繁琐性。

（四）改变融资手段

房地产企业组织融资活动时，再结合当前发展现状的基础上，适当改变融資手段，根据市场变化情况制定多元化发展战略，通过内部融资和外部融资同步发展的形式筹资建设资金，与此同时，实施企业融资和个人融资有机统一的融资方法，以此降低融资成本，分散融资风险。以往相对单一的融资手段不能满足房地产企业资金周转需要，再加上，我国经济持续发展，民间借贷的发展空间得以拓展，所谓民间借贷，指的是无需通过金融监管部门，自然人之间或者其他组织间开展的融资行为，它作为灵活、高效的融资手段，能够缓解金融机构信贷资金匮乏这一问题，有利于促进经济发展。因此，房地产企业可以尝试与民间借贷联合，这不仅是对以往融资方式的丰富，而且还能有效利用民间资金，确保房地产项目在民间资金的提供下持续建设，这种新型民间融资手段值得被关注，并且应用前景相对广阔，应用这种融资方式的过程中，还应加强相关部门的监管，以免产生不必要的经济纠纷。此外，适时发展融资租赁这一融资方式，这种融资方式主要以变动所有权进行资金获取，待房地产项目完工后，所有权能够回归，与此同时，成立抵押资产管理机构，借助该机构完成资产处理任务，这种融资方式的有效实行能够妥善解决融资问题，大大加快融资速度。endprint

（五）引进外来资金

据相关资料显示，境外资金在房地产业的投资率逐渐降低，然而这会间接影响融资渠道的丰富性，不利于融资渠道拓展，因此，我国应采取有效措施吸引外来资金，并许可规范性外资金融机构走进我国金融市场，外资金融机构的管理方式、运作体系能够对我国金融机构起到借鉴、引导作用，这对金融系统健全、金融体系完善具有重要作用，并且我国房地产企业的融资渠道会再次拓展，金融资产规模也会随之扩大。融资活动执行的过程中，我国金融市场能够创新资金分配方式，以此优化资源配置效率，金融创新机会能够大大增加，这对资产质量优化具有积极的促进作用。此外，外来资金参与融资期间，金融业务内容会越来越丰富，金融产品数量也会不断增加，能够加快房地产业转型速度，优化该产业发展效果。外资金融机构同国内金融机构合作发展的过程中，共同支配已有资金，在此期间还可以成立互助发展协会，该协会所起到的作用主要为资金后补，这不仅能够现有资金利用率，而且还能缩短资金的支配时间。提供外来资金于房地产业运转，这不仅能够优化企业发展效果，还能为企业制定合理的发展战略。

（六）加强服务创新

房地产业发展的过程中，要想实现融资渠道拓展这一目标，务必加强服务创新，即有效创新服务模式，优化服务质量，进而房地产业的融资合作机会能够增多，同时，分散资金也能被大量吸引。房地产企业应全面掌握自身发展特色以及不足，充分发挥原有的资源优势，选优优选适合的融资渠道后，适当创新服务方式，构建特色化服务模式，这对企业良好形象树立具有重要影响，同时，有利于优化融资效果，大大提高企业的社会效益和经济效益。房地产企业还应提高市场服务水平，即针对金融市场进行分级处理，划分后的市场等级主要有两种，第一等级主要负责认购发行，第二等级主要负责资金流通，现如今，我国房地产业正处于第二等级，要想拓展融资渠道，务必提高金融市场创新能力，即促进第一等级市场和第二等级市场同步发展，避免出现金融市场失衡发展现象；针对渠道创新中常见风险和潜在风险合理控制、强化管理，避免风险扩大，影响房地产企业进步速度；明确房地产企业发展方向，针对性发展第二级市场；为房地产企业营造良好的融资环境。

除了上述已有的解决对策外，房地产企业构建融资模式的过程中，还应明确总体思路，充分彰显融资价值，这对融资制度成立、融资结构优化具有重要作用。融资方式选定后，合理规划其融资模式，同时，房地产企业还应公布资金使用途径，鼓励消费者参与融资项目，企业内部员工参与投资活动的过程中，在资金规划方面贡献积极力量。除此之外，房地产业还应主动和银行金融机构沟通，掌握最新的市场动态和行情，构建良好的发展关系，并通过宣传的方式提升房地产企业实力，采取有效措施提高融资效率、优化融资质量。

五、结语

综上所述，在掌握房地产业行业多元化融资意义的基础上，了解常用融资手段——金融机构融资、单位垫款、非金融机构融资、房屋销售回款等，针对实际融资期间存在的融资数量相对匮乏、融资方式不足、直接融资比例较小等问题通过实施房地产证券化、改变融资手段、健全个人融资体系等措施有效解决，这不仅会降低融资风险，而且还会促进融资活动顺利进行。除此之外，房地产行业领导者拓展融资渠道的过程中，还应及时关注市场变化，根据自身实际选用适合的融资方式和结合融资方式，全面应对融资风险，充分发挥多元化融资渠道的应用优势，这对我国房地产行业稳健发展具有重要作用，有利于促进房地产行业迈向新的发展台阶，增加房地产业经济效益。

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（作者单位：北京未来科技城置业有限公司）endprint