基于模糊综合评价法的房地产项目风险评估研究

康雅琼

房地产业是我国经济的支柱产业之一，具有高风险和高回报的特征。对企业风险进行评估与控制并对房地产项目进行风险管理，是实现企业预定目标的必然抉择［1］。

一、国内外房地产风险评估研究现状

（一）国外房地产风险评估研究现状

近20年来国外的房地产风险评估研究迅速发展。作为资本密集型产业，房地产业具有投资成本高、风险大的特点。如何有效地进行房地产投资风险评估，降低企业风险，成为房地产项目可行性研究中一项不容忽视的内容。国外学者在这一领域已经取得了一定的研究成果，并已从理论研究转入实际操作，使房地产业迎来新一轮发展高峰。

E.Borgonovo等人建立了以“平均值、标准差”为主体的风险评估模型，通过计算平均值、标准差进行风险分析［2］。T.Kollmann从风险资本家的角度出发，得出一套全新的针对投资决策阶段的风险评估模型［3］。P.Jovanovic通过敏感性分析、盈亏平衡分析、博弈论分析等多种敏感性分析方法，对投资项目在不确定条件和风险条件下进行敏感度分析，以此得到风险评估的新思路［4］。

在房地产项目风险评估的相关研究中，国外学者研究重点多集中在技术层面，其中定量分析和模型设立的方法在房地产项目风险评估研究中最为常见。随着数学、计算机技术和“互联网+”理论的提出，层次分析法、模糊综合评价法、灰色网络分析法、神经网络法等新的风险评估方法与模型得到应用，加速了房地产风险评估研究的发展。

（二）国内房地产风险评估研究现状

回顾我国房地产发展历程，初期国民住房问题在福利分房制度下得到有效解决，却使我国房地产业的发展滞后于国际市场。对市场的敏感性较弱，造成我国房地产业起步晚、进步慢、成效低。改革开放政策的不断推进，使我国房地产市场迸发新的生机，继而开始对整个国内经济环境产生巨大影响。在房地产行业快速平稳发展的时代背景下，学术界对于房地产的理论研究也渐趋完善。

陈静从房地产企业征收税收管理的角度出发，对房地产开发企业存在的多种税收风险进行系统性归类和分析，针对性地提出防范措施与应对策略，在一定程度上减少了房地产企业税款的流失［5］。尹丹从商业银行的视角对房地产企业贷款风险进行分析，提出了相应的防范措施，为商业银行减轻投资风险做出了贡献［6］。罗贤杰针对房地产的非线性特征，根据房地产市场的发展度与和谐度构建了全新的风险评估体系，并用BP神经网络模型从国家层面对房地产市场的风险程度与分布情况做出评价分析［7］。

由此可知，由于我国的房地产业起步晚，市场化时间短，各行业由于对房地产风险评估的研究领域较杂或忽略对风险评估的相关研究，未形成统一有效的风险评估体系等原因，使得我国房地产风险研究与国外相关研究发展差距过大。在经济环境发生变动、市场化逐步加深的新背景下，如何在与实践结合的同时，对房地产风险评估进行理论研究，制定我国房地产业普遍适用的风险评估方案，成为我国房地产业的新目标。

二、房地产项目风险评估理论基础

（一）房地产项目风险评估内涵

房地产项目风险评估是指在关键风险源和风险量化方法确定之后，汇总分析各风险因素，并通过选择适当的数学模型对单个事件发生风险的概率与其对项目的影响程度进行估计［8］，求出项目目标风险事件发生的概率分布，以此对项目总体风险水平进行衡量评估的一种方法［9］。

（二）房地产项目风险评估流程图

房地产项目实施全过程必定伴随着各种风险，为了保证实施效率与效果，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程和全方位的项目风险管理，采用各种风险防范的措施，主动控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力以保障企业实现可持续发展［10-11］。

当风险模型与概率分布成功选定之后，进入项目风险评估阶段。该阶段通过运用定性与定量的分析方式对识别出来的风险因素进行估计，列出主要风险，并对风险事件发生的概率与大小进行对比分析，以此为制定风险应对计划提供数据支持［12］。房地产项目风险评估流程图如图1所示。

图1 房地产项目风险评估流程图

三、建立房地产项目风险评估模型

（一）通过层次分析法建立房地产项目风险评估指标体系

1.递阶层次构造

通过对房地产领域相关知识的了解与分析，房地产项目风险可分为全寿命周期风险和全过程风险。全寿命周期风险将房地产项目划分为投资决策阶段、土地获取阶段、建设阶段、租赁阶段和物业运行阶段，并根据各阶段特点依次得出单个风险［13］。全过程风险是指贯穿于房地产项目全寿命周期的风险，主要有自然风险、政治风险、经济风险、社会风险、技术风险和国际风险［10］。

根据AHP分析法，本次研究对房地产开发项目不同风险类别进行分析，选取对项目开发最有影响的几大风险进行着重分析，并建立由3个层级指标构成的模型如表 1 所示［14］。

表1 房地产项目风险评估指标体系

2.构造判断矩阵

邀请专家按照“1—9标度法”，对各要素进行成对比较，做出相对重要性评判，得到判断矩阵。AHP评价尺度如表2所示。

表2 AHP评价尺度

3.计算各质量指标权重向量

计算单一准则下各质量指标权重值的方法主要有和积法、方根法、幂法和最小二乘法［15］。其中，和积法应用较多，此处对和积法进行展示。

（1）计算判断矩阵B的每一行数值的乘积M，并计算其n次方根：

（3）最终进行判断矩阵最大特征根的计算：

4.基本一致性检验

因为客观事物的复杂性，为避免判断的主观性与片面性，需要对专家的判断进行一致性检验。其计算步骤如下：

（1）计算一致性指标 CI（consistency index）

式中：λmax是判断矩阵A的最大特征值。

（2）计算随机一致性指标 RI（random consistency index），具体数值见表3所示。

表3 随机一致性指标

（3）计算一致性比例 CR（consistence ratio）

当CR=0时，称A为完全一致性矩阵；当CR＜0.1时，认为A是满意一致性矩阵；当CR＞0.1时，称A不具有一致性。

（二）专家评分法进行打分

采用“1—5评分法”将房地产项目风险划分为5个等级，即最低风险、一般低风险、中级风险、比较高风险、最高风险，以此建立评价集：V={最低风险，一般低风险，中级风险，比较高风险，最高风险}［16］。同时，设定各风险度的相应取值区间，分别为：［0，2），［2，4），［4，6），［6，8）和［8，10］。 为计算方便，将各段中值作为各指标得分值，S={1，3，5，7，9}。 向多位专家匿名发放房地产项目风险评分表，汇总后的房地产项目风险评分表如表4所示。

（三）模糊综合评价法综合计算分析

1.计算指标层的风险指标评价

对房地产项目风险评分表进行归一化处理，得到指标层的模糊评价矩阵R1。

表4 房地产项目风险评分表

2.计算准则层的风险指标评价

作模糊变换，得出准则层的模糊评判向量Y1，计算公式如下：

3.计算目标层的风险指标评价

构建针对目标层的模糊评判矩阵R，对指标A进行模糊评判，计算公式如下：

得到目标层的房地产项目风险评分值，计算公式如下：

以此判断房地产项目的风险状况［16］。

四、实证分析

（一）工程概况

某企业拟投资建设一个工业项目，项目建设期为1年，运营期为6年。项目投入总资金为1 500万元，预计全部形成固定资产，固定资产使用年限为10年，按直线法折旧，净残值率为4%。流动资金为240万元，在项目运营期末全部收回。项目年收入为870万元，经营成本为400万元，行业所得税后基准收益率为10%，投资回收期为6年。无形资产在运营期6年中，均匀摊入成本。

（二）房地产项目风险评估

1.建立房地产项目风险评估指标体系

（1）构造判断矩阵

通过专家打分法对风险评估模型两两比较重要性，构造各层次的判断矩阵，判断矩阵如表5到表9所示。

表5 项目总风险的判断矩阵A

表6 宏观环境风险的判断矩阵B1

表8 招标风险的判断矩阵B3

表9 合同风险的判断矩阵B4

（2）风险评估指标权重确定。运用AHP软件计算风险评估指标权重与一致性检验，计算整理如表10所示。

（3）一致性检验

因为CR＜0.1，所以层次总排序通过一致性检验。

（4）风险评估指标排序。通过对风险评估指标赋予权重，得到风险评估指标排序表，整理如表10所示。

2.模糊综合评价法风险分析

（1）计算指标层的因素评价。本次研究采用“1—5评分法”，选20位专家对该企业投资建设的工业项目中的各项风险指标进行打分，结果如表11所示。

对表11进行归一化处理，结果如表12所示。

表10 风险评估指标排序表

表11 风险评分表

表12 指标层评价表

（2）计算准则层的因素评价。以表12为依据得到宏观环境风险的模糊评价矩阵RB1：

作模糊变换，得出准则层宏观环境风险的模糊评价向量：

Y1={0.030，0.163，0.237，0.064，0.000}

同理得工程风险B2、招标风险B3、合同风险B4的模糊评价向量Y2、Y3、Y4，构建目标层的模糊评价矩阵 R［17］：

（3）计算目标层的因素评价。对目标层进行模糊评价：

Y={0.028，0.138，0.158，0.070，0.001}

因此，目标层的风险评分值为：

P=Y×S=1.785

通过计算得出该企业投资建设的工业项目的风险评定为最低风险，可以投资。

五、结论

本次研究主要通过研究房地产项目风险评估的内涵及相关流程，结合国内外对房地产项目风险评估领域的研究结果，运用层次分析法、专家评分法、模糊综合评价法，针对当下房地产项目影响最大的几大风险建立了新的房地产项目风险评估模型［18］。以某企业投资建设的一个工业项目为例，对该模型的有效性进行验证。通过实例计算证明，验证模糊综合评价的结果可以较为全面地反映整体风险程度，并且评价结果与项目的实际开发情况具有一致性［16］。

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