论前期物业管理合同的法律效力

袁盛楠

摘 要：物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域各方矛盾和纠纷时有发生。在物业管理当事人双方关系中，作为个体的业主和物业管理公司通常处于不平等的地位，业主本身为“天然弱者”的地位，使其利益往往会受到物业管理公司的侵害。

关键词：物业管理公司；业主；业主权利；权利保护

一、物业公司与业主的法律关系

业主与物业管理公司之间形成的是合同法律关系，是平等主体的业主与物业管理公司之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业管理公司与业主订立《物业管理服务合同》，合同一旦订立对物业管理公司与业主均具有法律约束力。双方应当按照约定各自履行相应的义务，不得擅自变更或解除合同。

物业公司与业主是双向选择，合同聘用制的关系。以小区成立业主大会为标志，之前的称为前期物业管理，由于多数小区处于滚动开发，这样的管理通常由开发建设单位向社会以招标的形式确定物业管理公司。小区成立业主大会之后，由小区业主委员会向社会招聘物业管理公司。无论是前期物業管理还是后期物业管理，双方的责、权、利都应在合同条款中予以明示。这个合同在小区的运行中对合同的当事人是纲性的文本，都应自觉地履行合同条款，承担应尽的义务。在合同执行过程中，小区业主是主体，物业公司是客体，双方的自身位置要摆正，在维护小区共同利益上要保持一致观点，克服人为因素阻碍合同正常运行。物业公司在执行合同时，不按合同条款履行职责，经告诫后仍没有改进办法，建设单位或业主委员会依法可以解聘物业企业。

物业公司与业主是对等的民事主体关系。物业公司是法人单位，具有民事主体资格，它所从事的经营活动是行为能力人的活动，应负责承担民事责任。物业公司在管理与服务过程中时时处处伴随着风险及民事责任。如：房屋的避雷设施 损坏、房屋装修造成危体、公共设施存在隐患、不履行职责造成刑事案件等，这些管理与服务工作不到位，造成损害和损失，物业公司就要受到法律法规的制裁和处罚。首先，要培育抗风险的能力，通过参与保险的方式转移风险。其次，要积极规避风险。通过规范的管理，优质的服务来避免风险。当发生事故后，物业公司要勇于面对，善于处理。应依法承担民事责任。

物业公司与业主在小区建设和管理上是合作的关系。小区的建设和管理是物业公司与业主共同的话题，它直接关系到业主的物业增值和小区的品牌效应。物业管理的出发点是克服房屋一年新、二年旧、三年破。一个小区具有新颖的设计理念和优良的施工工艺，只能算是业主买了一件产品搬回了家，如何发挥产品的作用，这就是现在所说的物业管理。

首先是物业增值保值。按房屋的使用年限，房屋实际上是贬值的，为何有增值的潜力，主要是地产和优良的管理而增值。其次是良好的居住环境。物业公司能够确保小区风格不走样是一件了不起的事。小到绿化，大到整个小区的外墙颜色及式样，把它管好管到位，本身就是维护了全体业主的共同利益。一个建设好、管理好的小区，就像一张名片，能让人赏心悦目，心情舒畅。物业公司通过小区建设，树立品牌，其本身锻炼了自己，夯实了基础。所以说在小区建设与管理上利益是一致的。因此，在小区的建设上具有合作的基础，在共同建设好、保护好业主家园方面，物业公司与业主理应是合作的关系。

物业管理在我国起步较晚，发展也不平衡，就行业而言面对的问题较多，尤其是物业管理队伍综合素质不强，给产业发展带来了影响。作为城乡结合部的新建小区，业主的居住观念、物业管理意识不强，给管理工作也带来了难度。在城市西进的大环境下，坚信通过政府重视、行业自律、转变观念、物业公司与业主携手，物业管理一定会健康快速发展。

二、物业管理合同的法律效力

物业管理是一项涉及面广，法律关系复杂的综合活动，在物业管理的过程中，物业管理企业与业主之间出现问题、产生矛盾与纠纷是在所难免的。重要的是，要处理好物业管理企业与业主的关系，才能更有效地解决矛盾、化解纠纷。以辩证的眼光来看，物业管理公司与业主之间矛盾的出现，不能完全归咎于其中一方，任何一方的不规范行为和举动，都有可能导致在物业管理活动中出现矛盾。

随着人们生活质量的不断提高，人们对住房的需求不再局限于有房居住即可，居住环境、人文环境等因素也越来越被社会关注。现代化小区已经成为居民住房的主要形式，良好的居住环境是高质量生活的基础，因此，物业管理也就非常的重要。但是，在实际生活中，物业管理公司与业主之间存在着许多矛盾，解决这些矛盾，对提高居民的生活质量有着重要的意义。

大约在19世纪，一位名叫Octavia Hill 的女士为其出租的物业制定了一套规范住户行为的规定，这些规定涉及业主和承租者之间的权利义务，这被认为是最早的物业管理。物业管理行业在我国的成长有二十多年，该行业在不断的进步，现在几乎所有的现代化小区都由专门的物业公司进行专业的物业管理。

物业管理活动直接涉及业主的利益，其中牵涉的法律关系包括业主与业主之间的关系以及业主与物业公司之间的关系。良好的物业管理可以让业主的居住环境得到很大的改善，使业主的不动产得到充分的利用，物业管理企业正是为了改善业主的居住环境而产生的。物业公司为了改善业主的居住环境而对业主的不动产进行管理和利用，但是不是所有物业公司都会积极地履行自己的义务的，在物业公司履行义务的过程中，也不可避免地与业主产生各种矛盾，甚至出现明显的侵害业主权利的行为。

参考文献：

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