浅谈测量技术在房产测绘中的应用

刘建芳 吕建斌

（杭州紫薇园勘测规划设计有限公司 浙江杭州 310000）

前言

房产作为重要的不动产项目，无论在建筑规划还是实际开发都要进行完备的工程测量。准确的测量数据可以大幅度提高工程项目的开发效率，保证房产工程质量。现今我国房产测绘测量技术在逐步创新，并不断取得新的突破。较过去的测量技术其效率与准确度都明显有所提高，并被广泛应用于现代工程。先进的房产测量技术为房产项目提供了更加可靠的技术依据，对我国房产事业起到了促进作用。

1 房产测绘概述及重要性

1.1 房产测绘简述

房产测绘是专业测绘技术的某一分支，主要针对房屋及房产用地的位置、自然状况、所属权限等实际利用情况进行分析，进而为房产项目的开发提供信息基础。房产测绘包括项目测绘与基础测绘。房产项目测绘侧重房地产的开发及多种管理方面的权限，主要包括了对其相关数据、表、平面图等的测绘，影响着房屋的操作与权属管理方面的活动；房产基础测绘主要对房屋的范围、测绘操作人员与操作设备进行要求，测绘人员必须具备专业的测绘技能与规范的测绘操作。未经法律认可的房产项目不能进行房产测绘。

1.2 房产测绘重要性

1.2.1 为房产产权人提供法律保护

房屋是人们生活的重要环境，对于房产的确立与管理等问题，人们都十分重视。为了确保房产产权人的权益，要进一步以明确的法律手段对其进行维护。管理部门应对房产进行实时的房屋测绘与登记，以书面形式备份，并对房产产权人进行使用资格证书的颁发，作为使用房屋及保障权益的重要依据。规范的房产登记流程，严格的房产测绘数据，为房产产权人的法律权益提供了双重保障。同时，也规范了我国违章建筑等行为，对房产纠纷或土地使用权等问题的解决提供了重要凭证。

1.2.2 为房产项目开发提供数据基础

我国在房产测量方法与测量人员要求上有着明确的规定与标准，专业的测量人员与先进的测量技术提供了准确的数据结果，使得相关部门对房产的实际情况等有了更加清楚的了解。房产测绘为城市规划、农村改造等发展提供了更加清晰的数据，使得我国在土地利用开发上有了更加合理的依据，同时也使得相关部门在对房产规划管理上更加便捷，能够更加及时的对一些突发房产问题进行决策。

1.2.3 保障了商品房的真实性

当前我国房地产行业发展十分迅猛，房产市场的商品房价格一直呈现上升趋势，但人们对房屋的热情只增不减。一些不法开发商为了牟取利益，在房屋宣传时进行虚假面积宣传，在销售时做小动作，这一行为严重损失了一些不明群众的切身利益。在法律保障下，房产测量技术的数据更加直观的体现在群众眼前，规范着房屋销售人员的行为，切实保障了房屋交易的公平与双方的利益，同时也营造了良好的市场氛围。

2 房产测绘数据的采集

①航拍摄像技术：通过专门的测绘仪器或模拟精确的数字化设备，对航拍摄取的信息进行转化，将其呈现为具体的信息。②电子经纬仪、全站仪等：通过测距测角设备对房产的角度、距离等几何信息进行测绘，并将采集到的信息存储在计算机中。在操作这些仪器进行野外数据采集时，要严格根据测量规范，结合检测站的信号、作业口、实际天气温度进行准确的测量。③数字化收集：通过数字化设备对已经拥有的图件资料进行扫描，其实转化成相应的数据化信息，并手动录入信息，在对图件资料进行数字化的过程应预先确认图件资料的完整性，确认无误后再进行扫描。

3 房产测绘技术的特征

现代测绘技术属于信息化测绘技术，以激光与计算机技术为主，改善了以往传统测绘技术的落后性，在很多方面有了明显提高，能够满足当前社会的测绘需求。具有时效性强，图像清晰、内容符合实际、数据精确度高等特点，集测绘、外业、内衣于一身，实现了一体化。其主要测绘产品有电子经纬仪、激光指向仪以及3S等测绘软硬件，以其快捷高效的操作模式，先进的计算机等技术，极大的推动着我国现代事业的发展，对我国其他行业也起到了促进作用。

4 房产测绘技术及其应用分析

4.1 全球定位系统技术在房产测量中的应用

GPS（全球定位系统）是房产测绘中应用较为普遍的测量技术，又称卫星定位系统。其全球覆盖率高达98%，其讯号穿透性强，三维定速定时高精度；快速、省时、高效率；应用广泛、多功能。具有多重优点，被广泛应用于各个领域并起到了重要作用。在房产测绘领域，全球定位系统作为制作房产成图与定义图件的媒介，将各自取得的图像实现连接，进一步精确了房屋面积，使房屋一些信息更加具体化。GPS有效解决了常规测量的控制点局限的问题，使其在平面测量时，控制点之间不互相通视也能得出结果。根据GPS需求对控制点进行合理选取，能更加确保GPS的精确度，从而的到房产信息更加接近实际情况。RTK（载波相位差分技术）是目前全球定位系统中较为先进创新的GPS测量技术，因为其操作上更为简单，测量结果更为准确而在实践中广受好评与重视。

GPS RTK技术系统是全球定位系统技术阶段具有现实意义的创新。组成部分包括基准接收站与流动站。RTK定位时，应避免选择有磁场干扰的区域，在开阔的场地将实时观测数据传输给流动站点，流动站通过对整周模糊度的快速求解，准确的解答出其相应位置。为保证GPS技术的准确性，就要确保整周模糊度求解这一核心技术的精确度。

4.2 房产信息数字化

数字化测图又称为计算机成图，就是将采集的各种有关的地物和地貌信息转化为数字形式，通过数据接口传输给计算机进行处理，得到内容丰富的电子地图，需要时由电子计算机的图形输出设备（如显示器、绘图仪）绘出地形图或各种专题地图。目前，数字化测图家属广泛应用于我国房产地下测量等方面，并以其用时少效率高、信息丰富等优点越来越成为房产测绘中的重要测量技术。

4.3 房产测量计算中坐标解析法

商品房的面积虚报问题是房产行业一直存在的不良现象，关于房屋面积的纠纷问题尚待解决。针对这一现象，应制定科学准确的为群众较为容易理解的房屋面积估算法。房屋面积坐标解析法被广泛地的应用于房屋建筑面积、使用面积、用地面积等面积测算中。在实际房屋销售过程中，相关部门并未对其房屋测量上设定严格的规章制度，在实际操作中，仍存在一些问题，比如实际测量长度与坐标反算长度不互为代替，一些规范中并未明确规定边界点的精确度，因此超长房屋在计算上并未算在其中；面积估算差值允许范围不合理，一些相关部门没有对面积计算的差值允许范围进行明确的规定，致使在结果判定时无法定夺，因此坐标解析法应在实践中不断发现问题并及时作出调整，制定更加完善合理的面积估算法则。

5 结束语

房产建设是整个国家的重要建设项目之一，关系着每一位群众的居住环境。房产测绘作为保障房屋信息的数据准确性手段，对现在及未来的房产发展将持续产生影响。如今我国的测量技术水平不断提高，测量手段不断创新，积极地促进着我国房地产的发展。为进一步促进我国房产事业的发展，应对房产测绘人员不断培训，确保测量结果的准确性。对房产相关管理人员也应进行锻炼，使其更加了解并充分意识到房产测绘的重要性，更好的投身于房产事业建设中。

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[2]牟翠伟.浅析GPS测量技术在房产基础测绘中的应用[J]山东国上资源，2008（7）：172～174.

[3]夏 翔.现代数字房产到给技术在我国的应用[I].广东科技，2014（4）：89～90.