韩国的住房保障制度研究

齐开钦

（山西财经大学，山西 太原 030000）

1 韩国的公共保障住房

韩国住房保障政策的重要组成部分是解决低收入居民的住房问题，政府需要投入必要的资金。韩国的住房政策主要是公共保障住房，而公共保障住房有两种：小型商品住房和公共租赁住房。小型商品住房是针对具有一定购买能力的中低收入居民而建设的小型公共住房；公共租赁住房是由中央政府或地方政府用财政预算或国民住宅基金而建设的租赁住房。公共租赁住房包括三种类型：永久租赁房、公共租赁房和国民租赁房。

2 韩国住房保障制度管理机构

2.1 国土海洋部

国土海洋部主要负责制定、修改住房保障有关法令；建立住宅综合计划；制定国民住宅基金的运行计划；筹措政府部门资金；公路与航空运输及国土综合开发计划的制定与调整；城市、道路、港湾与住房的建设；海洋资源的开发与海洋科学技术的发展。

2.2 国民银行和友利银行

国民银行主要负责经营管理国民住宅基金，为韩国住房保障建设提供金融支持。国民住宅基金主要来源于政府投资、吸收房屋申购储蓄、国民住房债券和住房福利彩票。资金运行主要投向开发商建房贷款和向中低收入群体发放全额房屋租赁资金、个人购房贷款以及改善居住环境等。

2.3 LH公司

LH公司成立于1962年，主要负责承担公营住宅建设，并负责对申请保障性住房的居民资格条件进行审查，每年约为中低收入者生产并提供5万套保障性住房。为了有效管理其开发的住宅，LH公司专门成立了一家子公司——新住宅公司。新住宅公司的宗旨是，通过有效的设施维护和高质量的管理服务，为住户提供舒适的居住环境。

3 韩国住房保障制度的特点

3.1 住房保障政策以租赁住房为中心

韩国低收入群体的住房保障政策以租赁住房供给为中心，注重以租赁住房供给为中心的住房保障政策的实施原因在于，政府认为韩国具有长期属性的租赁住房存量不足。只有长期性的租赁住房存量积累达到一定程度时，租赁市场才能稳定。韩国的房屋租赁市场中，私人产权房屋租赁所占规模非常高。即使私有产权住宅当前处于出租状态，然而这些房屋随时都有可能出售，因此难以用作长期性的租赁住房。

3.2 租赁住房以公共部门为主导

韩国的租赁住房供给由公共部门主导，截至2003年租赁住房的供给还是由民间部门负责，然而自2004年起公共部门的租赁住房供给占总供给量的比重极大。2003年以来（除2007年外），由民间供给租赁住房均未超过一万套，2004年民间在租赁住房建造方面的供给为4.35%，而2005年仅为2.63%。与此相反，公共租赁住房的供给量自2004年开始就已接近或超过10万套，占住宅供给总量的 23%—32%［1］。

租赁住房以公共部门为主导时需要注意：

第一，从国家经济整体方面看，由公共部门供给租赁住房究竟是否有效，也就是说公共部门与民间部门在效率方面的竞争中，公共部门是否有优势。公共部门利用政府职权，可以迅速大量地供给租赁住房，而民间不具有这样的权限，所以租赁住房供给速度自然较缓。与民间部门相比，公共部门在生产过程中产生各种行政成本，而且还要负责租赁住房供给后的房屋管理，因此在生产与管理方面的效率性不高。虽然对于民间部门在获得相同支持时供给的效率是否提高还没有具体的研究成果，然而依据公共部门与民间部门有关生产效率的一般性经济理论，民间部门的效率会更高。

第二，公共部门的租赁住房供给要具有可持续性。若要持续地供给公共租赁住房，不仅需要巨大的资金投入，建设用地也是必不可少的要素。建设用地应位于公共租赁住房政策对象——低收入家庭相对聚居的大城市中，然而这在现实中是受到制约的。此外，所需的财政资源也会持续增加，因为即便不考虑建筑成本增加因素，也要考虑到建筑用地不可能无限供给，所以随着租赁住房建设用地的持续增加，以大城市为中心的可用建设用地减少，导致土地补偿费增加。

3.3 政策措施多样化

“参与政府”以来，住房保障政策措施日益多样化，过去主要是在城市远郊建造大规模的租赁住房小区向需求者供给，这种供给方式远离需求者——低收入家庭的主要生活据点，导致部分小区发生房屋空置现象，“参与政府”计划通过同时在城市中心建造供给租赁住房的方式解决上述问题，包括收购住宅再租赁方式等。另外，还将收购住宅再租赁的租赁住房分为普通家庭型、共同生活家庭型、单身任房、针对棚户区住户提供的住房等［2］，这种根据不同需求制定的详细供给方案考虑了未来人口及家庭结构的多样化收入阶层差异导致的低收入层的住房需求。

3.4 不同收入阶层的住房保障政策方案

为了保障不同收入阶层的住房保障政策方案可以有效运作，首先要建立一个可以准确把握每户家庭收入情况的体系。如果不能准确把握家庭收入的话，就不能准确判断向谁提供何种政策方案，而且在现实中也发生过超出相应政策规定的收入标准的家庭享受政府支持的问题，这不仅导致财政资源的浪费，而且有可能激化不同收入群体间的公平问题。不同收入阶层的住房保障政策方案应保障水平公平与垂直公平，所有政策方案应与收人水平挂钩系统地运作。为此，应结合公共租赁住房与房租贷款、购房贷款制度等间接支持制度，建立测定每项方案的入住者利益并保障人住者利益按照收入水平实现公平分配的结构。