房地产开发项目中经营管理的作用分析

吴和平

（宜昌市金峡房地产开发有限公司 湖北宜昌 443000）

1 引言

现代化的住房需求，愈加激烈的企业市场竞争，不仅要求房地产开发商要保证住房的建设完善，还要要求满足顾客内在需求。因此，正确适用的经营管理模式可以保证房地产企业更高效更有序的运转的同时也成为其众多房地产企业中脱颖而出的重要因素。如何选择正确的经营管理模式，如何实施适用的经营管理措施，正确认识经营管理在房地产企业中的作用，保证企业优势已是至关重要。

2 经营管理对房地产企业的现实意义

经营管理的概念大中小企业已经相当普及，但在房地产开发项目中应该尤为重视，与施工工程相比，如何使公司高效有序的运转，是房地产企业最为重要的工作之一。经营管理，在房地产企业中具有幅度广，内容多，层次高，难度大等方面的特点，开发商不要将房地产开发项目的重点混淆，施工工程只是开发项目中的一个阶段，而经营管理则是保证公司高效运转的前提之一。

经营管理常与设计方，参与方等进行密切沟通，随时掌握资金流动情况，供应，需求和回款，保证资金链的动态平衡，房地产企业本身的资金有限，需要通过正确的经营管理模式降低投资风险以求获取最大利润。项目开发的前期策划是楼盘成败的关键，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该楼盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。

3 经营管理有利于提高房地产企业竞争力

在一个开发项目中，项目参与各方对此项目的期望值不同，因此，想要达到各方均满意的程度，适当的经营管理模式是保证各方和谐合作的重要前提，房地产开发涉及到投资方，监理方，勘察方，规划，设计，施工，建材，设备，市政，交通运输，供电方，电讯，消防，教育，文化，商业，服务等几十个部门，近百个单位，各单位部门相互制衡，相互影响，因此，房地产开发项目是一项复杂且变化性较大的一项工程，如此规模庞大的开发项目，必须有一套规范，完整，合理，科学的经营管理模式系统，来协调统筹开发项目的顺利进行，并保证总体目标的完整实现。

4 房地产企业经营管理概述

房地产开发项目经营管理，就是以高效率实现最终项目目标为最终目的，以项目经理负责该项目为基础，运用系统工程的观点理论和方法，在开发建设的全过程中按照其内在规律进行有效的组织，协调，计划，监督和控制的管理系统，房地产开发项目中开发建设要实现的目标包括成果性目标和约束性目标，其成果性目标包括投资回报率，销售利税率，自由基金利润率以及项目的内外部功能要求，约束性目标包括建设工期，投资限额，质量标准等一些规范性问题，房地产的开发涉及到多方面的约束和协调，规范合理地经营管理模式，是企业的重中之重。

5 对经营管理模式进行可行性研究

所谓可行性研究就是通过有关部门和相关人员制定房地产管理措施之前进行市场调查和评估，对现有市场进行全面的评估和测定，以更好地实现对市场发展趋势的评估，在此过程中，要充分考虑当今市场的经济需求和顾客的内在需求，不仅要实现项目和市场的全面覆盖评估，还要实现经济效益和实用性的分析。

6 房地产开发项目管理中的经营管理和过程控制

房地产开发项目经营管理设计建立了相应项目实行的理论平台，奠定了项目实行的质量基础和开发项目经营管理的过程控制的基础。在开发某项目前期做好充分的了解和准备，为项目的实施建立详细可靠易调整的可行性计划，从而保证项目的质量。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个衡量的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。项目开发的前期策划是楼盘成功与否的关键，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，顾客的内在需求，解决该楼盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

7 加强房地产开发项目经营管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实行涉及到许多方面的因素，因此，建立相对完善的交流沟通机制是很有必要，同时也能保证工程项目的管理和实施。提升管理效率。在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成协调而统一的项目设计开发管理模式，在运转高效的管理模式中不断加强房地产开发项目的管理；除此之外，房地产企业方面还应完善参与方和设计方的沟通交流机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

8 房地产企业中的物业管理

为使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件之一。在许多西方发达国家，物业管理都是由专业化公司承担，而我国是在20世纪90年代初才开始从香港引入物业管理（facility management）的概念。用了十年左右的时间全国各地都成立了不少的物业管理公司，但是大多数的物业管理公司的服务质量与其国际化物业管理公司的衡量标准存在着较大的差距。房地产开发商在自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。近年来，物业与住房房客的矛盾愈发激烈，没有能提供更加完善符合顾客内在需求的服务，是公司与顾客的主要矛盾冲突点之一。在这样的境况下，对于那些有志于塑立品牌、开拓市场的房地产开发企业来说，不仅是前所未有的机遇，同时也要面临严峻的挑战。一流的物业管理服务是房地产商争取开发项目的又一张极有说服力的一张王牌，这就需要企业以顾客满意作为经营管理中的行为准则和衡量标准。即要以高素质的人才构筑企业的核心，建立规范化的物业管理流程和制度，制定公开合理的物业管理费用、并实行财务公开，创造人性化的生活空间等。物业管理是房地产商开发项目进行经营管理的一项基本的重要工作，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的意义。房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队，由专业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见，供董事会及经营机构决策时参考。所以，在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。

9 房地产经营管理坚持的原则

①坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理模式，坚持企业高层制定的科学定位计划；②坚持项目经理责任制和项目成本核算制；③坚持市场风险与开发项目，施工风险分离制；④建立良好的有偿服务制度，五是必须检查项目管理制度，促进开发项目有章可循，有法可依，加强企业内部管理规章制度，完善企业高层内部管理制度，完善项目部层面的制度建设等一系列原则。要加强并完善项目公司经营机构的建设，建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策，并接受监事会监督的经营管理机制，确保项目公司灵活运作、规范经营。

10 结束语

企业以获取持续利润最大化为目标，房地产开发企业也不例外。而这就需要房产商大力挖掘优秀的人力资源、不断创新的施工技术，建立专业化的经营模式，房地产开发经营的全过程中实施以顾客满意为最高准则的服务态度为主，研究出最合理最精确的服务模式和经营管理制度，一个企业要想在竞争异常激烈的房地产市场中站稳脚跟，除去自身的优势外，外界衡量企业的标准是使该企业立于不败之地的重要前提，在前期策划时，一定要进行充足的市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，确定顾客内心真正的需求，是项目开发成功的最为关键的一步。