新形势下房地产高周转模式

姚清振 徐 强 孙克阳 李 娜

（聊城大学建筑工程学院 聊城 252000）

引言

2017年10月18 日，党的十九大在北京召开，十九大报告对我国社会主义历史新方位、社会主要矛盾、发展战略安排都有新的界定。目前，房地产企业是我国的支柱产业，它关系到每位公民的切身利益，十九大报告中直接提及到房地产的只有一句话：“房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。[1]这句话可以看做未来房地产政策的总纲领。十九大结束后，多地出台多项政策来响应十九大报告的良性引导。

1 “高周转”模式概述

房地产行业是一个综合性的行业，其涉及建筑设计、金融、法律、施工、销售、物业管理等多方面的行业，一个项目的成功开发，需要各方面的专业人才和各项机构。房地产行业是资金密集型行业，一个项目投入可达几千万、上亿、甚至几十亿。基于房地产行业的综合性和资金投入大的特点，项目持续时间越短、资金回流越快越对地产商有利。近几年，土地出让金在项目总投资中的比重越来越大，地价的不断攀升加剧了房地产企业的资金压力。除此之外，融资难也是房企面临的另一个难题。国内银行贷款是房地产企业资金的主要来源，但近年来，受政策影响，银行给房地产企业放贷的门槛越来越高。在上述背景下，各房企基于自身特点，以“高周转”模式来实现企业利益的最大化。

房地产高周转即资金的高速流转，对于房地产企业而言：①要求减少资金占用的时间，少支利息；②高周转同时可规避开发风险。评判一个项目是否做到高周转，关键要看三个指标：a.整体的现金流回正时间；b.是从拿地到动工、预售的时间；c.销售去化速度。[2]

2 房地产行业发展模式转变

党的十九大报告指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”在过去十几年的时间中，房地产行业快速发展，房价也是逐年攀升，一部分人已有多套房而还有相当多的人不得不成为房奴，甚至没有住房，这不利于社会的公平正义，不利于人们对美好生活的追求。因此，社会主要矛盾的变化会引起国家对房地产行业发展政策的纠偏。

无论国家战略还是地方政策，都明确了房地产行业转型是未来发展的趋势，并且已经开始转型。房地产行业的门槛已经越来越高，固守传统的发展模式已不能满足房地产企业自身发展的要求。对房地产企业而言，在房地产发展模式全面转型来临之前，壮大企业实力，以支持发展模式的转变。

3 高周转依然适用的理由

3.1 行业机遇期未结束

高周转模式的适用前提有两个：①房产可以交易；②商品房预售许可制度不被取消。除部分城市的限自持的房产项目外，其它房产均可交易。下放房地产预售许可证在一定程度上可以减小房产预售许可证的办理难度，有利于更好管理房地产预售情况。2010年两会上就有政协委员提出取消商品房预售许可证制度，但在2012年商品房预售许可证的审批权被下放，这也预示着商品房预售许可证制度在短时间内不会被取消。

国家、地方政府出台的措施并未严重影响高周转模式在房地产开发中的应用，行业机遇期并未结束，在行业机遇期内，各房地产企业应抓住机遇，不断壮大。

3.2 高周转模式助力企业的壮大、转型

目前，各大房地产企业均利用高周转模式不断壮大，高周转模式的成功运用与否，关系到企业在房地产行业中的成败，以碧桂园为例，高周转模式下碧桂园的销售额正以不可思议的速度增长。

虽然行业机遇期依然存在，但不会永远存在，未来房地产模式必将发生变化，只有实力强、规模大、品质好的企业才能从容应对行业发展模式转变带来的挑战。高周转模式是各房企发展壮大的通用法则。

（1）只有快，才能抓住行业机遇期，快速做大做强。虽然房地产行业机会全面进入调控期，并不意味着没有了发展空间，对于有准备的企业，目前的房地产市场依然是黄金期。2017年，商品房销售面积169408万m2，比上年增长7.7%，房地产开发企业土地购置面积25508万m2，比上年增长15.8%，房屋施工面积781484万m2，比上年增长3.0%，从数据看，近几年房地产行业依然没有衰退的迹象。或许，未来几年是房地产行业的最后机遇期，如果房地产企业不抓住最后的机会，很可能就会被行业淘汰，在资金有限的前提下，只能继续使用高周转模式。

（2）只有高周转才能增加利润。根据房地产行业回报率公式：F=f1×f2×f3（f1是利润率，f2是周转率，f3是财务杠杆率）[4]，近年来，房地产利润持续走低，而土地价格越来越高，财务杠杆率也越来越低，所以，房地产企业提高回报率的最有效的途径是提高周转率。

4 结束语

党的十九大后，房地产行业进入了新时代，随着部分城市推出“竞自持”政策后，陆续会有越来越多的城市也会来效仿。房地产企业在进行高周转模式开发的同时，也要及时思考在自持模式下如何实现盈利，如何构建新型的盈利模式。在以高周转为支撑的房地产行业机遇期内尽早地未雨绸缪、实现房企盈利模式向以自持性物业投资和运营为核心的资产管理人盈利模式的转变，是大型房企面临的紧迫的课题。

[1]十九大报告[R].北京：2017，10：18.

[2]夏 凌.高周转开发或成房企比拼的硬件[N].中华工商时报，2014-2-21.（B02）.

[3]宋延庆.“新三高一轻”将是地产主流模式[J].城市开发，2015，05：63.