房产税对我国经济的影响及建议

赵永江

山东启阳税务师事务所有限公司

1 房产税对宏观经济的影响

税收是政府调控宏观经济的重要杠杆，而房产税作为地方税收的重要组成部分，更为地方政府提供了收入保障。一个完善的市场经济体系，必然要求一个包括税收杠杆在内的健全的宏观经济调控体系。税收作为宏观调控的重要工具，具有内在稳定器的功能，对经济运行产生调节作用。但是，面对我国当今较为复杂的经济环境，在房产税全面改革前，应当首先考察其对我国宏观经济的影响。

1.1 增加地方财政收入

房产税属于财产税范畴，可以为政府取得财政收入，这应是房产税最基本的功能。纵观世界各国，政府提供公共服务都需要相应的财政担保，特别是地方政府需要为本地居民提供的诸如道路、公园和教育等公共产品，都需要有相应的财政收入作为保障，而房产税容易与收益联系起来，按照“成本一收益”的分摊原则，房产税将成为各国地方政府筹集公共建设资金的一种非常重要方式。据有关数据显示，20世纪70年代以来，各国房产税收入占GDP的比重呈上升趋势，如美国2007年房产税收入总额将近4000亿美元，占地方财政收入的比重达71.7%，是美国地方政府向当地居民提供公共产品的主要资金来源。

当前我国正在大力推进城镇化进程，各项建设全面展开，需要大量资金。在我国实行分税制后，地方政府财政收入的获取主要靠出让土地使用权，形成“土地财政”。这种靠出让土地使用权的“土地财政”已经成为地方可持续发展的障碍，也不符合科学发展观的要求。基于这种背景，十八大明确提出构架地方税体系，十八届三中全会报告进一步提出加快房地产税立法并适时推进改革。对个人住房征收房产税，确立房产税的地方主体税种地位，一方面可以减少地方政府对中央政府的财政依赖，减低土地收入下降对地方政府造成的财政压力，另一方面可以确保地方各项建设的顺利进行和经济社会的可持续发展。

1.2 调节居民收入

经过30多年的改革开放，我国经济发展取得了巨大成就，国内生产总值年均增长率在10%左右，到2010年经济总量居世界第二位。但由于在改革开放初期，资金比较匮乏，我国实施允许一部分地区和一部分人先富起来，最终实现共同富裕的经济政策。到目前为止，应该说前一个目标应该已经初步实现，一部分人和一部分地区已经先富起来了，而共同富裕的目标尚未实现，而且随着经济的发展，我国居民收入差距在不断增大。在国际上通常用基尼系数反映居民收入分配的差距程度，这个系数的范围在0～1，系数越大意味着社会贫富差距越大，如果这个系数超过0.4就应该引起社会高度警戒。据世界银行公布的数据显示，我国居民收入的基尼系数由改革开放初期的0.16上升到2010年的0.47，已经超过警戒线，贫富分化非常明显，这不利于社会稳定。

目前我国财政支出较多补贴穷人，但对于过高收入的调节则缺乏手段，而房产税收则成为地方政府可用的主要手段。收入分配包括初次分配和再分配。初次分配主要由市场决定，政府作用相当有限。因此，只有通过再分配环节才能有效调节收入分配。1994年，我国设计新税制的原则之一是“双主体”，即流转税和所得税为主体。但是实践结果是流转税比重为75%左右，所得税比重为15%左右，财产税等只有8%左右。截至2012年流转税比重降到63%左右，所得税比重提高到28%左右，财产税等仍只有8%左右。基于目前我国税收结构现状，只有开征针对个人征收的直接税才能有效调节居民收入分配差距。因此财产税作为一种富人税负较大的直接税，是缩小贫富差距的有效手段。房产税的开征，税金将在很大程度上是由高收入者缴纳，进而用作转移支付，缩小收入分配差距。同时，使得地方政府有充足收入支持保障性住房建设，满足低收入阶层的住房需求。从长期来看，是一种良性再分配，也符合市场经济调节理念，能够在一定程度上体现税收的公平正义。

1.3 调节房地产市场价格

征收房产税可以调节房地产市场的需求，从而达到调控房地产市场价格的作用。学者一般将对住房需求划分为三类：刚性需求、改善性需求和投资投机性需求。对住房的刚性需求主要是由于家庭人口的增长而产生的住房需求，主要受人口增长和城镇化进程影响，通常很少受其他宏观经济变量的影响；对住房的改善性需求主要是由于消费者对住房条件改善而产生的需求，主要表现为对城镇人均住宅面积的要求逐步提高，主要受到居民收入水平的影响；对住房的投资投机性需求主要是由于人们把住房当成发展资料而产生的需求，主要受到保有房产的成本和市场预期的影响。

开征房产税有利于抑制过旺的投机性需求，有利于供需关系的平衡。通过需求调节，引导居民根据家庭收入来合理进行住房消费。而对于投资性需求来说，房产税增加了持有成本，也会使投资收益增加不确定性，抑制投资需求。另外，征收房产税也将影响房价预期，在一定程度上起到抑制房价的作用。从长期来看，房产税将减少房地产市场中的非理性成分，逐渐挤出价格泡沫，使市场逐步回归到由刚性需求、改善性需求决定的轨道上，使房地产市场价格趋于合理。

1.4 促进经济结构调整

房地产泡沫已经成为当今全球经济危机的主要诱因之一。由于土地的不可再生及稀缺性，加之在我国经济发展及城镇化进程的预期下，房地产逐渐受到资本的青睐。2009年4万亿经济刺激计划后，作为以投资名义拉动经济增长的支柱产业——房地产业得到了巨大的资金支持，呈现爆发式增长，许多大型国企及民营企业纷纷放弃实体经济进入房地产领域。我国房地产行业的不健康发展已经严重威胁到我国经济的健康发展。房产税的开征提高了房地产在保有环节的成本，可以增加房地产投机的成本和风险；改变房地产作为投资品的属性，加强其使用属性；改变资本投资意愿，在促进房地产业的平稳、健康发展的同时，引导资本投资于其他产业，提升我国制造业、新技术领域的发展力度，改变我国过分依赖房地产投资对经济支撑的局面。

2 对策建议

（1）扩大房产税征收范围，确定合理税率。征收房产税能增加地方政府财政收入，使地方政府获得提供公共产品的资金来源。而房产税收入主要取决于两个因素：税基和税率。增加房产税收入要么通过扩大税基，要么通过提高税率。因此，要以现行房产税征收范围为基础，充分考虑城镇土地使用税征收范围，将城镇个人非经营用房纳入征税范围，并进一步将农村地区的非农业房产纳入征税范围，扩大税基。做好城镇不动产实名登记工作，根据市场和相关因素变化定期对房地产的市场价值进行评估。实行区域差别性累进税率，根据房地产地理位置、用途和类型等不同划分不同等级进行评估，根据评价价值分别使用不同税率。

（2）实施差别性房产税，加大保障性住房建设力度，缩小贫富差距。甄别居民住房需求，对满足基本生活需求的刚性需求的房地产实行零税率；对改善性需求的房地产实施较低的税率；对投资投机性需求的房地产实施累进税，且按较高的税率征收。在实际的操作中，各地区可以根据当地实际情况制定一定的标准区分刚性需求的房地产、改善性需求的房地产和投资投机性需求的房地产。加大向低收入居民的转移支付，加大廉租房、公共租赁房和经济适用房等保障性住房的建设，保障中低收入居民的基本居住权利，缩小贫富差距，维护社会公平。