房地产项目工程造价的构成与控制措施

阚皓

（西南科技大学城市学院 四川省绵阳市 621000）

1 前言

目前我国房地产行业是整个国家重要的支柱产业，受到国家政策的管控。在房地产项目建设过程中，工程造价的控制与管理起到相当重要的作用，几乎关系到这个房地产项目日后的经济效益。而在现实中，房地产项目工程造价的控制和管理过程仍然存在着一些问题。如何有效的降低风险，准确把控工程造价，提高其工程的收益，就成为了目前房地产行业急需解决的问题。

2 房地产项目工程造价的构成

房地产工程造价，指的是房地产工程预期或实际投入的所有费用。其具体包括了设备投入费用、项目工程建筑费用、贷款利息费用、各种税收费用以及其他各类费用等。

2.1 项目工程建筑费用

在房地产项目工程建设中，项目工程建筑费用是比例最大也是最基本的费用构成，亦被称为建筑安装工程造价。主要由项目建筑费以及工程安装费用这两部分构成。

2.2 设备及工器具购置费用的构成

其主要由在项目建设中，所需的所有设备和工具的购置或租赁费用，以及家具购置费组成，是固定资产投资中的一部分。

2.3 工程建设其他费用的构成

工程建设其他费用，主要来源于整个工程从动工到竣工交付验收的整个过程中，除去上述两种费用以及可能产生的贷款利息和各类税收外，为保障工程顺利施行和日后正常使用所产生的费用。其包括但不限于：前期工程费用、拆迁产生的额外费用、土地使用费、管理费等等。

3 房地产项目工程造价的影响因素

3.1 政策法规性因素

由于房地产项目受到国家宏观调控的影响，因此国家出台的政策法规对房地产项目工程造价影响非常大。国家以及当地政府制定的，关于项目建设过程的一系列报批、审查、基建等费用构成都有明文规定，并且由严明的审查制度。因此在房地产项目建设过程当中，其建设标准、人工投入、建设期限、材料使用、机械投入等必须遵循国家以及地方政府的有关规定。

3.2 地区性与市场性因素

由于房地产行业与其他行业不同，其生产的是一种建筑产品。在不同时期不同的地区中，价格起伏十分巨大。它的价值一般是由场地、人工、材料、投入等结果产生的。不同的地区和市场条件对其造价都会带来直接影响。例如北上广等一线城市与其他三线城市，建造同样的房地产项目，其产生的费用差距相当之大。

3.3 设计因素

在明确了政策法规和市场造价之后，设计图纸就是工程造价预算的最基础依据之一。其在项目一开始就能对工程造价的控制产生关键影响。优秀的设计不仅可以使得房地产项目质量和建筑结构水准更高，同时能够加强对空间的利用，以及节约大量的资源。

4 强化房地产项目造价控制和管理的措施

4.1 加强工程预算控制

一，要强化房地产项目工程预算造价的控制过程。作为房地产企业的领导者，必须清楚的认识到工程预算控制的紧迫性和重要性，在房地产项目开展的过程中，必须合理控制资金的投入和使用，同时制定详细的战略发展计划和工程施工控制计划。带动项目推进人员建立科学完善的工程造价控制认知，保证项目工程造价控制过程顺利开展。

另一方面，参加工程建设的管理层人员必须亲自到现场了解情况，并能够结合施工现场实际存在的问题对工程造价预算进行不断完善和改进，基于工程施工特点编制预算，还需在编制预算前对项目设计图纸及施工现场深入研究，在熟悉项目施工的有关要求及规定、标准后才可科学的开展预算。

4.2 提升造价计算精确度

在工程造价进行预算控制的过程当中，许多企业经常会忽视政府宏观调控和市场供应导致的材料价格浮动，而影响最后的预算精准度。这轻则导致房地产项目最后实际造价和预算价有一定出入，重则会导致整个项目造价失控。针对这种情况，房地产企业在开展工程造价预算的时候，应该尽可以的考虑到多种建材种类，在不同时期和地区内价格的差异。同时要对国家和当地政府的一系列宏观调控措施进行详细了解，制定建筑项目的调价系数，实现预算造价的动态性管理。

4.3 健全造价管控体系

想要对房地产项目工程造价进行全过程的控制和管理，必要的条件就是建立起科学完善的工程造价控制体系。这不仅有利于在工程开展前期进行造价预算，同时对于整个项目实施全过程的造价管理，都能起到良好的控制效果。同时在建立造价管理机构时，一定要保持该机构的体系独立性，保证建筑单位的其他部门无法对其进行干涉。

4.4 增强造价管理人员综合素质

为保证房地产项目预算造价管理效率及质量，应重视并积极强化管理人员预算造价的专业知识和技能，增强责任心，落实好各项工作，使项目成本控制到最小。对于预算编制人员，必须精通和熟练应用各种预算编制方法，对规定的会计项目要熟悉，对各类定额标准要明确，特别是对项目支出中各费用类型，必须给予关注，进而才可科学合理地完成造价预算编制。

[1]赵涛.工程造价的控制与管理[M].天津：天津大学出版社，2015.

[2]赵红英.房地产开发项目的全过程造价管理[J].中国新技术新产品，2016（6）.

[3]严辛直，邹晓静.某典型房地产企业工程造价管理研究[J].浙江建筑，2015（4）.

[4]吴泳.关于房地产开发全程中的造价管理措施探究[J].现代商业，2016（21）.

[5]刘攀峰.浅析造价控制在房地产项目管理中的重要性[J].山西建筑，2016（28）.

[6]赵 涛，齐二石.管理学[M].天津：天津大学出版社，2014.

[7]Ful，er，Executive pay and the labor market[M].Michigan State University，School Of Business，East Lansing，Un published manuscript，2013.