农村宅基地的调查与地籍测量的解决措施

2018-02-14张兴江

建材与装饰 2018年25期

张兴江

引言

地籍调查是土地管理中的基础，是利当前、谋长远的基础性工作。开展农村宅基地地籍更新调查的目的是紧紧把握当前落实中央会议精神和推进实施不动产统一登记的有利形势，全面查清农村地区土地的使用权权属、界址、面积、用途等信息，掌握真实准确的土地基础数据，完善农村地籍基础数据库，为宅基地确权登记、不动产统一登记奠定基础。然而传统方式的地籍测量手段已经难以满足实际工作的需要，需要探讨新型的测量方法，提高整体测量的准确性。

1 农村宅基地地籍测量的有关概念

1.1 宅基地

农村宅基地，一般指农村居民在房屋、庭院、辅助房屋和其他建筑物的土地。宅基地有狭义和广义的概念之分，狭义的宅基地仅指农村集体经济组织，以满足农村居民的生活需求和生产需要，并与农村居民分享其使用的住宅、附属场所。广义宅基地不仅包含上述内容，而且包含国家所有土地和集体土地上的农村居民住宅用地。目前国内学者在研究宅基地相关问题时，多使用狭义上的宅基地概念。

1.2 地籍测量的内涵

地籍主要指国家监管之下的以地块为基础，以土地权属为核心的土地及其附着物的数量、质量、位置、权属等信息的集合，并且主要以图片、数据等形式表示。地籍建立主要是为了保护土地所有者和土地使用者的合法权益，以促进土地管理工作，健全我国土地管理制度。现阶段，为适应市场经济发展和信息化社会的发展，我国地籍建设需要建立多用途的地籍系统。而地籍测量主要包括地籍碎部测量和地籍控制测量两部分。而地籍测量的主要内容包含地籍控制测量、设置地籍图根控制点和基本控制点，测定土地权属界线和行政区域界线的界址点坐标，测算宗地和地块的面积、并根据土地测量数据绘制地籍图，进行土地动态监控、开展土地变更测量，开展土地整理、开发等测量工作。

1.3 地籍测量的特点

①地籍测量是政府的基础性测绘工作，也是政府行使对土地行政管理职能的法律性行为和技术性行为。我国地籍测量工作都是由国家政府部门主管并负责的，根本目的是为了保护我国土地所有者和使用者的合法权益，进而为我国经济发展提供基础的土地资料；②地籍测量能够为我国土地管理提供准确的地理参考系统。具体来说，地籍测量不仅能够为土地产权和土地税收提供准确的数据，而且还能够为社会群众提供具有法律意义的土地参考系统；③地籍测量工作必须符合我国土地法律的相关规定，能够反映我国土地法律的要求，反映并调节人、土地与社会之间的关系；④地籍测量方法具有较强的先进性。在地籍测量的过程中，地籍测量部门会使用最先进的测量技术，采用大地测量技术、数字测量技术、空间定位技术、面积测算技术、遥感技术等多种测量计算技术来保证测量结果的科学性。

2 农村宅基地地籍调查的原则

开展农村地籍调查，应遵守“依法合规、全面覆盖、尊重历史、实事求是”的基本原则。

2.1 依法合规按程序调查的原则

①农村地籍调查工作必须依法开展；②地籍调查的依据、过程、方法、记录、资料和成果必须符合规范；③地籍调查必须严格按照规定程序进行。

2.2 全覆盖的原则

农村地籍调查工作要做到全面覆盖本市农村地区，确保调查不重不漏。

2.3 尊重历史，实事求是的原则

农村地籍调查工作要结合当地农村地籍现状和历史沿革，尊重历史，实事求是。

3 农村宅基地地籍的实地调查

3.1 核实产权

依据审批附图和记载的四至，结合现场围墙、地物的增减，判断现场的用地范围和审批材料记载的是否相符。依据审批附图中的建筑物尺寸、结构和楼层数，判断现场房屋是否进行过修建、改建，建筑物是否有增加、减少。现场向宅基地使用人询问其姓名、家庭成员等户籍信息，向其了解宅基地的立基成员、实际使用范围、房屋修建、改建等情况。

3.2 调查现状使用情况

根据宅基地使用人对宅基地内房屋及建筑物、构筑物归属的指认，调查人员对宅基地的现状使用情况进行调查，主要调查记录宅基地的四至、建筑物、构筑物以及现状户主、现状使用人口数和宅基地的来源等情况。

3.3 调查取证

在现场调查过程中，调查人员应进行取证，为最终成果的真实性和准确性提供事实依据，同时保障使用权人和调查人员的合法权益。

调查取证工作应在合法、合规、合理的前提下开展，以现状宅基地户为单位采集。取证方式包括定位取证、要素取证、影像取证和文字取证。

最终形成的纸质调查表需有调查人员和指界人共同签字确认调查成果。

4 农村宅基地地籍测量的解决措施

4.1 现场进行调查、登记，并整理收集资料

将各户宅基地权利人的相关资料收集齐全，包括：身份证、户口本、土地使用证，宅基地证件与权利人存在差异的要将原有证件收回，并要求携带土地使用证办理相应的更名手续。资料收集过程中，将土地登记申请书、地籍调查表更正为现有权利人，相应界址认定要由本宗土地与邻土地权利人共同到场进行界限指认，对于有争议的界址由双方协商解决，协商不成，按现状地上建筑物测量。房屋后滴水檐面积根据国土规划局审批完成的规定进行，对于门房、厢房、耳房、院墙等都不考虑滴水线面积。

4.2 地籍测量方式

（1）RS技术

RS技术即遥感技术，遥感技术可以利用自身的电磁波从高空或外层空间对宅基地的信息进行扫描、摄影、传输和处理，从而对宅基地的各类情形和现象进行远距离控测和识别。RS技术是测绘技术中较为基础的，但RS技术对于农村宅基地的基本情况可以进行收集，为后期相关情况的处理提供依据。

（2）GPSRTK 技术

应用城市已有的GPS控制网采用GPSRTK方法进行控制测量，并依照标准确定图根点。宅基地界址点采用GPSRTK、全站仪进行测量，采用全站仪进行实测。在测量过程中要准确安置测距仪，选择合理的加常数和乘常数，将定向点距离确保在规定范围内，视距不得超出规定界址点。采用GPSRTK进行测量时，界址点要测绘外房檐角长、宽，然后在实地使用钢尺量距确定房屋界址点位置，对于宗地内的房屋、围墙、栅栏均要进行测绘。

4.3 整理数据

使用地籍图软件进行编辑。界址线严格位于界址点中心连线上，界址点用规定图形进行标识，界址点中心连线上就是界址线，对于村镇街道要使用GIS软件根据具体的影响进行详细划分，途中的镇、村为主线，对于允许建设区要参考进行划定。具体的数据要根据数据库现存的线状地物或图斑进行确定，对于农村宅基地超标的，在《村镇建房用地管理条例》施行后未进行任何更改的，可以暂时进行使用，但是超标面积认定为集体土地建设用地使用权。转让、购买的宅基地，与原有面积合计超标的，在被允许使用的条件下，超出部分认定为集体土地建设用地使用权，同时注明超标面积总量。