第一百货商业中心机电改造项目管理

黄颂强（上海市工程建设咨询监理有限公司，上海200433）

1 项目概况

上海第一百货商业中心位于上海市黄浦区南京东路步行街和西藏中路交叉路口的最繁华地段，占地面积 1.2万m2，总建筑面积 14.7万m2。上海第一百货商业中心是 1936年竣工开业的，1989 年被列为上海市首批优秀近代保护建筑。机电设备的改造是这次工程项目改造的重要组成部分，机电设备改造内容包括电气设备的配电箱和控制箱、照明灯光设备、弱电智能化设备、电梯设备、空调系统设备、冷冻机设备、给排水系统设备、消防系统设备等。改造后的机电设备系统符合现代大型商业建筑规范标准要求，采用具有先进性、智能化程度更高、绿色环保节能的机电设备材料。通过改造更新使第一百货商业中心成为集现代商业、艺术、餐饮、零售、生活、休闲、文化娱乐等于一体的大型多元化功能的城市商业综合体新地标。

2 机电改造项目管理内容

本次机电项目改造管理内容可分为：机电改造项目前期对老设备进行排摸管理；机电改造项目设计管理；机电改造设备采购管理；机电改造项目施工过程管理。

2.1 机电改造项目前期对老设备进行排摸管理

机电改造项目前期对老设备进行排摸管理是指对原有老的机电系统设备使用运行情况进行全面了解的过程。由于一些机电设备已经年久老化，有些机电设备材料已经不能符合现代智能化控制和绿色环保节能的要求，某些机电系统已经不能满足现行国家机电设计技术规范标准要求，只有对老建筑物原有机电系统的设备材料进行实地排摸、检查、测试后才能充分了解老的机电系统设备的实际运行和使用情况，对机电设备材料的更新换代做出判断：哪些机电设备材料还可以继续使用，哪些机电设备材料需要维修，哪些机电设备系统必须改造更新。机电改造项目管理对老的机电设备使用情况进行现场排摸、检查、测试是非常必要的。我们项目管理公司组织了设计院和安装公司的机电工程师对老的机电设备名称、设备编号、生产安装日期、设备技术参数、安装位置、数量、外观、使用状况进行现场排摸、检查、测试，并拍摄现场照片收集技术资料，对不能继续使用的老机电设备出具更新换代的建议报告。通过对老的机电设备排摸得出这次需要更新改造的机电设备材料，例如：电气配电设备材料包括配电箱和控制箱及用电计量系统、开关插座、电线电缆等，照明设备材料包括商场灯具、消防应急灯、诱导灯、泛光照明等，冷冻机和空调设备包括屋顶风冷热泵机组、冷冻机组、空调冷冻水泵等，消防设备包括消防水泵、喷淋水泵、消防报警控制系统等，弱电智能化设备包括综合布线、电话网络系统、监控系统、安防系统、门禁系统、收银系统、无线WIFI(AP)点位等，使改造后采用的机电设备材料体现其先进性、智能化和绿色环保节能。

2.2 机电改造项目设计管理

机电改造项目设计管理的主要内容是设计进度和设计质量管理，审阅设计图纸以满足业主提出的招商技术条件需求，组织施工图会审和设计交底，对施工图设计变更进行有效管理，对机电设备技术参数进行核定等工作。机电改造项目设计管理分以下三个阶段进行。

第一阶段是方案设计。我们项目管理公司要求设计院的电气专业、暖通专业、给排水专业、弱电智能化专业的机电设计工程师，向第一百货商业中心的业主和建筑设计专业收集各层楼商业的业态布置图和机电设计技术需求参数等内容。由于在方案设计阶段时业主正在进行招商工作，还不能提供完整的招商租户机电设备实际的使用技术参数，所以设计院机电设计工程师只能根据对老的机电设备和系统排摸情况及通常国家商业综合体的机电设计标准和技术参数来估算各楼层的机电设备技术数据，设计出机电相关专业的系统配置方案；绘制机电系统图、机电设备布置图、公共区域的机电方案图；编写机电技术设计说明等。

第二阶段是施工图设计。在机电设计方案得到业主等各部门认可以后，业主的招商工作也有了一些进展。部分商业租户与业主签订了租赁协议并提出了具体的机电使用需求技术参数，设计院的机电工程师开始设计机电各专业的各项施工图。由于该项目是著名老建筑，现场老的机电管线非常复杂，资料也不完整，所以需要设计院的各位机电工程师经常到工程现场实地了解情况，现场查看相关机电管线安装位置和管线走向等，收集相关机电设计实际技术资料，然后进行机电施工图设计，包括电气设备布置、配电管线、电气照明布置、暖通设备布置、暖通管道、给排水设备布置、给排水管道、消防设备布置、消防管道、弱电智能化设备布置、综合布线等。完整的机电施工图设计完成后由设计审图公司专家进行审图。

第三阶段是精装修设计。随着工程施工的进展，大部分商业招商租户也得以确定，各租户与业主也签订了租赁合同，开始进行项目的精装修设计工作。机电设计工程师需要配合精装修公司的设计部门进行机电末端设备布置设计，由于某些招商租户调整平面布置位置，机电设计随着二次精装修布置图设计的修改必须重新调整机电设计图纸和绘制机电修改施工图。为了满足招商客户的要求，我们管理公司和业主要求机电设计工程师必须到工程施工现场办公设计图纸，在项目施工过程中发现问题及时处理解决，满足工程项目施工质量和施工进度的要求。

2.3 机电改造设备采购管理

机电改造设备采购管理的主要工作是技术、质量、价格、供货进度等的管理，首先必须审阅机电设备的招标采购技术文件，确认机电设备采购的各项技术参数均符合机电设计要求，机电设备的质量、价格和供应进度等必须满足改造项目施工安装和使用要求。由于第一百货商业中心是著名老建筑改造项目，原有机电设备布置房间面积较小，为了满足机电设备现场安装的需要，要求机电设备供应商的技术人员对项目现场进行实地勘察，充分了解施工项目现场的实际情况，并由设计院的机电设计工程师向机电设备生产单位的技术人员进行技术交底。我们还组织了设计、监理、施工安装工程师对机电设备供应单位的生产工厂进行考察，考察设备的生产制造工艺流程工厂生产情况，并对机电设备生产质量进行监督，确保机电设备元器件的品牌必须符合招标技术要求等。我们对机电设备供货周期进行了有效的监管，要求机电设备的供货进度必须满足工程施工安装整个进度计划的实施，并对大型机电设备运到现场吊装就位等进行管理。

2.4 机电改造项目施工过程的管理

机电改造项目施工过程的管理主要是对施工质量、进度、安全等方面进行管理。该项目的机电安装工作由上海安装工程集团有限公司承担，并有机电分包单位的消防和弱电智能化专业施工单位参加。施工质量和施工进度对于第一百货商业中心机电改造项目极为关键。我们管理的主要内容有审查承包商提交的施工组织设计和施工技术方案，对施工现场进行机电工程施工安装的质量、进度、安全等进行检查。对于机电设备材料的安装，要求施工单位必须严格按照设计院提供的施工设计图纸内容及施工技术规范要求进行机电设备材料的施工安装，有效控制现场施工安装的工程质量和施工进度，并做到安全文明施工。管理总承包单位和各机电施工分包单位建立和完善施工管理制度和施工技术、质量、进度计划、安全保证体系，要求施工单位按照提交的施工进度计划实施。由于在机电改造施工中遇到的现场施工问题比较多，我们要求设计院的机电工程师来现场指导。我们组织现场工程例会和各项技术专题会议，施工中发现的问题由管理公司、业主方、设计院、施工单位的工程师现场共同讨论解决。我们在机电管理中要求每位机电安装操作工人必须持证上岗，现场由机电安装项目经理和项目机电专业工程师负责，机电设备和管线施工要求必须符合国家设计和施工验收的规范。

我们对各机电施工单位进行有效的机电改造项目施工管理并充分发挥工程监理的作用，由监理工程师负责监理现场的机电施工安装质量，要求机电监理工程师对送到项目现场的机电设备和材料进行质量检查验收，绝不允许使用不符合设计要求和国家标准的设备材料进场，对不符合要求的设备材料退货处理。我们项目管理公司协同监理单位的工程师对各项机电设备进行现场安装调试监管(包括配电箱、电气控制箱、消防设备、空调设备、给排水设备、油烟处理设备等)，最终组织质检部门和设计院及监理工程师进行机电设备安装质量检查和验收，通过检查验收提出整改意见，要求施工安装单位按照预定的时间进行整改。我们还组织了上海建科检验有限公司对室内商场的空气质量和水质进行了检测，均达到国家标准。

3 执行新的国家规范和应用新型机电设备材料

我国新的建筑机电设计和施工验收规范标准，对于著名历史保护建筑的机电系统设备材料在设计、施工、运行方面也有了新的要求，要求机电设备材料向先进的智能化方向发展，要求使用更加节能、高效率、绿色环保、操作使用更加方便的机电设备材料，所以这次改造项目全部应用了现代新颖智能化、高效、绿色环保节能型的机电设备材料，例如：老的商业照明灯光是使用普通型荧光灯，改造后采用新颖绿色环保高效的 LED 节能灯，照明视觉效果和节能指标比以前有了很大的提高。老的监控设备系统是使用模拟式系统，改造后的监控设备系统采用数字式系统，实现了监控系统的智能化，计算机图像处理、便于查找、提高了监控图像的质量与监控效率等。改造后的空调机组采用新型绿色环保型机组，符合现代绿色环保要求。改造后商业建筑物内的机电设备采用 BA 智能化系统管理，包括空调冷热源、送排风、照明灯监测控制，对第一百货商业中心的机电设备系统实现了科学管理显得尤为重要。我们在管理设计和施工单位时按照新的现行建筑机电规范和政府要求执行，充分体现了机电设备的先进性和可靠性、节能和高效率、绿色环保、智能化运行。

4 结语

上海第一百货商业中心的机电改造项目对老旧大型商业综合体今后的科学智能化管理运行有着重大的影响。我们对机电改造工程的设计和各机电设备材料施工安装调试等项目的工程技术质量和投资控制、进度管理等，使得第一百货商业中心建筑的机电设备(包括电气设备的配电箱、控制箱等；照明灯光设备；弱电智能化设备、电梯设备、空调系统的设备、冷冻机设备、给排水系统的设备、消防系统的设备等)能够达到国家现行的技术规范要求，并符合现代化大型商业综合体项目的科学智能化运行的要求，进而促进第一百货商业中心有了很大的发展。这个工程的土建及机电改造项目管理工作，使我们为大型老商业历史保护建筑的土建及机电改造工程积累了丰富的经验。