基于城市发展理念的城市规划与房地产开发关系探讨

2018-02-14谢广平

建材与装饰 2018年25期

谢广平

1 前言

在当前城市发展不断进步的今天，如何正确处理城市规划与房地产开发的关系备受关注，二者关系的良性构建有助于更好地提升城市发展水平，并为城市房地产开发事业提供坚强的后盾与保障。本文就此展开了研究，提出了具体方法与措施。

2 基于城市发展理念的城市规划与房地产开发关系概述

结合以往实践经验整理判定，城市规划工作可说是贯彻社会主义事业可持续发展指标的必要适应途径，并且全程需要借助房地产开发活动加以支撑指引。也就是说，房地产开发和城市规划之间存在交互式服从关联，只有在社会经济多元化发展进程控制范围内，城市建设全局利益才能得到有机回应，房地产开发期间应得的经济、环境、社会效益才能高度统一。现实中，我国城市化进程尽管得到快速推进，却始终和房地产开发工作基础性理论产生偏差，主要表现在房地产开发期间的生态环境破坏迹象之上；再就是城市规划本身已经无法跟进房地产开发步伐，至此过后，政府在城市发展方面的宏观管理力度也将面临溃败危机。

3 房地产开发与城市规划之内涵

房地产开发指的是房地产企业为了实现城市规划建设而进行的土地开发与房屋建设等经济行为的总称。房地产开发是一种重要的基本经济行为，是房地产实现生产、流通、消费等诸多环节中的重要一环也是首要环节。

而城市规划建设包含两层含义，也就是城市规划与城市建设。城市规划是指通过对城市现有地理、人文、经济发展状况等条件进行调查研究，分析制定出最适合城市发展的规划，进而协调城市各项资源配置，推动城市更快更好的发展，是一项非常具有战略性以及综合性的基础工作。而城市建设是指以地方政府为主体，相关部门单位依据事先已经规划好的内容，按照计划对城市进行能源、交通、通讯以及园林等基础设施建设，是将城市规划投入实际，变为现实的重要过程，任何一个成功的城市建设都要求在城市建设过程中实现城市整体经济、社会、环境三方面共赢。

4 城市规划与房地产开发中存在的问题

4.1 房地产开发规划中存在的问题

①在城市规划中，公众的知识相对较少，城市规划缺乏透明度，存在一些不确定因素，一些大型的基础建设缺乏远景的规划。②城市规划中存在项目开发滞后的现象。在没有进行详细规划的前提下就将土地让出给开发商，让其进行开发。③人口居住的结构不均衡，人口素质不高。这一系列的问题都是影响城市建设的一些问题。

4.2 房地产开发中存在的问题

4.2.1 城市景观特色不明显

随着社会经济的不断发展，城市景观特色逐渐消失。这主要体现在：房地产的开发没有和当地的文物及历史有效的结合起来，绿色空间被逐渐的侵蚀掉，这些历史建筑和环境都受到了侵害。导致一些古老的建筑和周围的环境格格不入，难以相互协调。在城市的不断建设中出现了很多像传统街区消失、文物建筑被拆除、生态环境失调、文物建筑孤立存在的现象。

4.2.2 规模过大，房屋空置

目前空置房的面积都属于比较大的，商品房的面积过大，导致供大于求，出现了商品房滞销的现象。例如说：在我国的西安空置房的比率逐年上升，西安商品房的空置已经达到了5%左右。这一比率已经达到了我国公认的警戒线。同时当地的商品房的价格不断地上涨，人们的消费水平已经难以达到价格水平。商品房的价格和居民家庭收入的比例应该是1：3～1：6之间，而西安的商品房价格和居民家庭收入的比例已经达到了1：15。

4.2.3 房地产过高的追求利润

房地产开发商片面的追求利润和容积率，开发商通过各种渠道想进各种办法把房屋的容积率提高。为了获得高额的利润，开发商将开发的强度不断地提高。近年来，人们开始注重环境，房地产开发商开始从环境下手，为了取得高额的利润，开发商开始营造高水平的居住环境。但是由于开发商过度的追求高大上的风格，而忽视了整体的建筑风格。没有和当地的城市特点有效的结合起来。

5 优化城市规划与房地产开发二者关系的有效措施探讨

5.1 运用科学发展观指导双边协调

科学发展观的核心是以人为本、全面、协调、可持续发展，这是建设强大的经济实力和构建社会主义和谐社会的基本方针。协调城市规划与房地产发展间的矛盾，也是建立两者间有效协调机制的基础和前提。一方面，要坚持政府组织、专家引导、部门协作、公众参与、科学决策的原则，搞好城市规划，正确引导和推动房地产业发展；根据城市规划的要求合理开发和科学开发。前者应考虑后者，后者应服从前者。过分强调长远利益，失去经济发展机会，过分强调短期利益，损害城市公共利益，影响城市未来发展。注重经济效益，强调专家论证的科学性和独立性的意见和建议，重视房地产开发，实现城市规划与房地产开发良性互动、协调发展。

5.2 运用政策和法律手段加强双边制控

城市规划与房地产开发相关政策和法律条文不少，但执行不力。因此，应建立和完善监督机制，建设一支政治、业务、作风强的执法监督队伍，结合城市规划和房地产新形势、新问题，加强执法监督。在城市规划方面，主要是依法规划和落实规划。建立和完善管理制度、控制制度、专家评价制度、联席会议制度、公众参与制度、在线监督制度等，促进决策的民主化、公开化、法制化，消除暗箱操作，维护黑箱的严肃性。积极保卫城市规划的权威，在房地产开发领域，必须加强市场监管，严肃查处各种违法违规行为。合理利用经济杠杆控制房地产市场和整个经济运行。调整土地供应结构，控制建设规模和土地利用规模，遏制不合理需求，弥补市场失灵和缺陷。

5.3 运用相互反馈、上下结合的方法促进双边回应

一方面，要完善规划理论体系，完善规划技术和方法，提高城市规划的适用性，打破过去、终极、理想和刚性，积极探索城市规划和房地产开发的新形式，调整、补充。完善城市规划，灵活应对房地产业。在发展新形势、新问题的过程中，加强城市规划的灵活性和应变能力，寻求城市规划中城市规划要素的综合平衡；另一方面，建立健全城市规划的预警监测体系。房地产市场要加强对建设用地供应和土地价格变化的监测与分析，并对城市进行规划。提供及时、全面、准确、透明的市场信息，提高城市规划的质量和水平。尽快取消土地市场双轨制，实现土地使用权流转市场化，发挥土地价格对房地产开发的积极作用，提高综合协调的整体效率。积极开展规划建设后效评价，通过及时反馈，有效调整规划和决策，以更加理智、更加审慎的态度，尽量减少规划与建设的失误。此外，要改革城市管理体制，创新城市运行机制，促进城市规划在建设和管理中发挥更大的作用。