房地产测绘问题及对策分析

2018-02-14邓家祥

居业 2018年10期

邓家祥陈虎

(抚州市房产交易中心，江西抚州 344000)

房地产测绘可以为城镇规划、地理信息系统建设、房地产开发交易等提供数据支持。房地产测绘是房地产管理和测绘技术相结合的一种测绘工作，依托最新的测绘技术手段，进行房地产建设项目的数据调查。除了最基本的面积测量外，还需要调查和记录产权属界址点的坐标，房屋界址，用地坐落，房屋境界及其附属物等多方面的内容，最后进行房地产测绘图的绘制。房地产测绘与传统的地籍测绘有相似之处，但也有不同，这主要是因为两者服务对象不同，所以工作内容也就有所区别。

1 当前房地产测绘工作中存在的问题

1.1 行业标准建设滞后，法律法规尚不完善

由于我国的测绘行业起步较晚，相应适用于测绘行业的行业标准和法律规范可操作性不强，权责不明确，房屋面积的具体数值成为房地产交易中争论的焦点，也给房产监管工作和房地产行业的可持续发展带来负面影响。其中对面积有质疑的地方主要体现在公摊问题上，建筑物的功能不同，公摊标准有什么不同等,都会引起一定程度的争议。

1.2 测绘行业专业人才匮乏

目前从事房地产测绘工作的专业人才比较匮乏，此外正在从业的部分人员缺乏测绘工作应有的专业素养，也没有积极更新知识体系，与现代化的测绘发展趋势相脱节。更有甚者，部分地区还停留在传统的手工测量时代，完全不能适应新时期新阶段对测绘行业提出的新要求，导致房地产测绘造成的纠纷屡有发生。

1.3 资金投入和管理投入不足

资金投入不足主要是体现在，目前各地的主要精力还是集中于推动城市化建设的步伐上，各地的房屋建设“量”都上去了，但是“质”有待提高。管理不足主要是体现在现在很多的测绘部门缺乏有效沟通，不能实现资源共享，以至于不必要的测绘重复进行，耗时耗力。

2 应对房地产测绘问题的有效措施

2.1 加强行业标准建设，完善法律法规

完善房地产相关的法律法规，让测绘工作有法可依，是确保房地产行业健康发展的基本条件。其中“商品房销售面积的核定认证”应当被列入产权管理的法定程序之中，以确保消费者的利益得到切实的维护。

加强行业标准建设，建立统一的行业标准，让各地的房地产市场都和谐有序发展。另外，应该明确房产测绘与建筑测绘规范的区别，防止将工程测绘的结果用于商品房面积的计算。房产测绘规范与建筑测绘规范的不同主要表现在6方面。①层高≤2.20m或净高<2.10m的建筑部位：产权不计算其面积，建筑面积计算1.2m～2.2m的计算1/2，这种差异在别墅的坡屋顶，阁楼较多的情况下，二者面积差异会很大。②玻璃幕墙的计算，产权面积计算时，当幕墙与结构水平距离小于200mm,以幕墙外边缘为产权边界；当幕墙与结构水平大于200mm，以结构板往幕墙方向200mm作为产权边界。而工程面积计算规范里，幕墙的计算一律按幕墙的外边缘计算。③对全封闭的阳台全面积计算，产权计算全面积，建筑面积计算一半。④对于上盖超过一个自然层的阳台计算，产权面积不计，建筑面积计算一半。⑤突出主墙体的结构柱，产权面积计算以墙体为边界，建筑面积计算时，按柱外边计算，二者相比较，工程面积比产权面积多，多的面积等于突出主墙体柱的总和。⑥不同部位性质的认定，房产测绘面积其公用部位的划分与分摊，按规定按比例分摊给相应功能区或套内。建筑面积计算时，一般按用途归类。

另外，一般的公摊标准计算方法大致为：公摊面积=套内建筑面积×公摊系数，公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。而具体到居民楼、公寓楼、写字楼、商铺等因用途不同，公摊计算方法也有所差异。

2.2 加强人才培养，提升从业人员素质

培养专业素质过硬，综合知识全面的测绘从业人员，应当成为未来测绘行业人才培养的目标和原则。因为我们必须认识到，未来的测绘工作，不仅仅是为房地产行业服务，还需要为市政建设，财政税收，治安消防等诸多公共事业提供服务。

因此，人才的专业素质和综合知识的全面性就显得尤为重要了。培养新型测绘人才，改善落后测绘方式，融合先进测绘技术，总结测绘技术难点，通过多方面的努力，一定会促进测绘行业的快速发展。

2.3 加强对房地产测绘行业的资金、管理投入

城市化进程的脚步越来越快，如何让城市建设更好的促进百姓的幸福生活，是摆在各地各部门面前的重要问题。因此，必须坚持统筹规划，科学发展，促进房地产市场的有序开发。想让房地产测绘更好的服务于房地产市场开发，就需要加强资金投入，管理投入等，以便促进我国房地产测绘行业整体技术水平的提升。另外，各部门之间必须加强联系，遵照国家有关的规定，制定统一测绘标准，坚决避免同一房屋不同测绘数据和结果这一问题的发生。

3 未来房地产测绘工作的发展趋势

3.1 房地产测绘智能化

传统的手工测绘方式已经远远不能满足房地产行业发展的需求，因此，融入科技力量，提高房地产测绘科技化发展水平，一定是未来房产测绘工作的重要发展方向。除了实时定位系统(RTK)，全球定位系统(GPS)以及手持式激光测距仪，全站仪等测量工具科技化水平提升往外，测绘关节中的数据分析对比和数据记录，以及数据建模和自动绘图功能，都会进一步发展。传统的纸上作业，将变更为无纸化作业，这些信息的采集、分析、绘制都可以交由电子设备制作完成。

3.2 测绘信息共享化

在完成房地产测绘科技化和信息化的步伐之后，实现测绘信息的资源共享，将成为未来重要发发展趋势。打通测绘信息的平台壁垒，实现资源共享，让测绘信息更好的服务于城市公共基础建设和服务建设。这除了需要科技力量和信息力量作为平台建设的依托以外，还需要各部门之间紧密协调，相互合作，打通各个关节的联系，实现优质测绘信息资源和数据成果的共享，避免房地产测绘重复进行带来的人力物力损失。