试析房地产企业投资风险与防范措施

陈铁成

（平安不动产有限公司南京分公司）

前言

随着城镇化的推进，土地有偿使用及住房制度改革的推进，房地产行业也得到高速的发展，进入繁荣和火爆阶段，但房地产投资风险也日趋严竣，不确定性风险因素随之增加。

1 房地产企业投资风险成因

1.1 融资原因

房地产公司需要通过融资方式获得足够的资金使投资项目得以顺利进行。公司大部分项目都是首先利用项目的预售收入偿还融资贷款，在贷款的过程中又抵押了同等甚至更高价值的地块作为贷款条件。也就是说，在不可预知预售收入的基础上，如果公司不能用自有资金偿还融资贷款，保证方式的占比又呈减小趋势，那么公司要单纯依靠项目的预售收入来偿还融资贷款的可能性越来越大。

1.2 成本控制原因

若预算投资额与实际投资额偏差不大的话，那么公司对未来收益的估计是较为准确的，如果实际投资额超出预算投资额很多的话，那么公司对未来收益的估计和实际相比会大大减小，从而给公司的未来规划造成影响。在对成本进行预算时，无法做到精确核算的另一个因素，就是实际情况变动因素。

1.3 管理原因

一般来讲，房地产项目在房子建成以后，房子可租可售，以不同的方式获得相对可观的利益。如果公司的每一个项目都没有明确设立管理机构，没有合理的将房子进行租售支配，只预期了所有房子通过销售带来的利润，而实际上无法确定最终能带来多少利润。一旦发生房子与销售脱节的状况，势必会造成房地产商品积压和资金积压，加之公司的租赁业务又相对较少，销售的不稳定将直接导致公司的营业利润。

2 房地产企业开展投资风险控制的重要价值

2.1 风险控制对于房地产企业的价值

企业最核心的目标就是经济效益最大化，而对于房地产开发企业来说。经营的关键指标就是盈利，实现最大利润。但管理者必须要明白，不管是那种投资都存在一定的风险。如果企业想要在房地产行业当中投资，需要提前考虑风险，也需要采取有效地手段来预防风险。如果事先不做好预估准备，一味地认为房地产项目好而盲目跟风，对于风险的认识不足，若发生风险，很容易导致其陷入绝境。也有很多小型没有经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后面临严重损失。

2.2 风险控制对于整个行业的价值

在城市建设当中，房地产开发很重要。当前我国实行了城市化政策，需要提供大量的保障措施跟进。还需要制定科学合理的开发规划，这样才可以解决在经济发展当中所带来的相关城市病，如环保、房价高等问题，也能促进公共基础设施的不断完善，调动与其相关产业的发展。怎样才可以推动房地产行业的健康发展，需要看总体规划是否合理，施工过程是否高效，后期销售是否理性，各个阶段的风险管控措施是否到位等。而在这么多需要考虑的内容当中，风险管理又是其中的重点。

2.3 对于经济社会的价值

在开发房地产之前，必须要考虑好供求关系，这对于房价、成本计算以及开发时间和房屋的数量等起到了重要的价值，也可以促进房地产行业的发展。可以促进城市的建设，在规划当中，还需要控制风险来让规划变得更具有可行性。

3 房地产投资风险的防范对策

3.1 市场风险防范

（1）在投资前准确预测。对于房地产投资策略的形成，必须要明确希望得到怎样的结果，还需要决定在现实条件下能够得到什么。想要解决这两个方面的问题，必须要完成市场的相关预测。先需要确定投资对象，再采用一切的方式来得到相关的信息资料，对项目可能会取得的费用和收益进行准确的预测。

（2）帮助投资开发周期的缩短。如果投资的周期比较长，会受到更多可变因素的影响，也会导致投资风险的扩大。如果社会经济条件发生了变化，也会引起市场环境的波动，收益难以确定，投资商的费用也比较难确定，必须要采取相关的惩罚措施，尽可能地缩短开发周期，降低市场风险的发生率。借助于签约固定风险可以签订相关的合约，对某些易变的影响因素进行固定，减少风险。比如想要固定利率，就可以和银行签订合约。也可以和建筑商签订合同，对概预算进行固定。这些合同的签订会从某种程度上帮助减少风险。签约的好处大于未签约，其付出的代价也高于未签约。房地产公司必须要权衡这其中的利害关系。对于规模庞大的项目，可以尽可能地得到金融、保险以及政府等相关支持，或者和保险公司构建合作关系，将一些灾害带来的风险转移到保险公司。

3.2 个别风险防范

（1）采用组合投资方法。也被称作是多样化投资，分为两种不同的情况。第一种就是将资金有选择性地放到多个项目上，降低未来风险。比如安居工程就是当前十分热门的项目类型，就可以将资金放在这类项目上。另一种方式是按照所投资项目资金的情况，将资金按照不同的比例投放在房地产、股票债券、银行存款安全性高、房地产投资可以获得良好的收益。想要确保投资具备流动性、收益性以及安全性等，必须要开展相关的投资组合，对资金的流量以及流向等进行合理安排。

（2）对于某项风险比较高的项目可以放弃或者终止。在房地产投资决策阶段，开发商会对项目的可行性进行研究，对可能出现的风险进行更好的识别和衡量。还需要考察存在高风险项目开发的位置、时间段以及物业类型。在前期阶段，还需要对地块的社会性质、自然属性以及相关部门对于土地的使用要求等进行调查和分析。对于那些已经发现不合格的土地，必须要立刻结束开发活动，避免在后期出现更大的损失。

（3）对房地产投资活动的方法、地点或者性质等进行改变。在投资开发决策阶段，开发商会通过开展相关的可行性研究明确在某块地上建设住宅的可行性、建设商业写字楼的风险等，如果发现建设住宅的前景更好，那么在明确建设不同项目的风险大小之后，就可以直接从开发的性质来有效避免建设商业写字楼带来的高风险。另外，开发商还可以在项目开展之前对相关的可行性进行专门的研究。

4 结束语

综上所述，随着目前经济社会的变化，房地产企业投资的风险逐渐引起了投资者的注意，对投资风险的防范同时变成了重中之重，本文总结了房地产项目投资各阶段可能存在的风险因素，并提出具体防范措施方案，最大限度地预防、降低、回避、转移房地产项目投资风险。