商业地产中多元化商业街区产品设计分析

刘阳

（甘肃省建筑设计研究院有限公司　甘肃省兰州市　730030）

从客观的角度来分析，多元化商业街区产品设计的过程中，存在很多影响因素，尤其是政策因素、区域规划因素等，如果没有做出充分的前期定位分析，将会在后续的商业运营和社会价值效应中，造成无法弥补的隐患。未来，应坚持对多元化商业街区产品设计，做出深入的探讨，整合地方商业的发展优势，在产品设计过程中，坚持按照扬长避短的模式来发展，这样才能在后续工作的价值创造上，不断的取得更好的成效。

1　案例概况

拟选定地块位于武威市凉州区金羊镇，属于凉州区新开发区域。具体位置为：天马湖、滨河路以东，发放镇发放社区以西，天颐大道以北，荣华产业园以南。项目用地共约250亩地，可开发土地暂时按照2.5容积率来计算，开发总建筑面积为41.69万m2。其中住宅面积按照总面积的80%计算，表现为33.35万m2，按照每套房屋120m2计算，能够建成住宅约2779套，商铺面积按照总面积的20%计算，表现为8.34万m2。凉州区人口众多，人民对住房、商业等基本生活需求空间较大。受凉州区老城区土地资源限制，未来规划的城市综合体中央商务区将围绕天马湖规划区投资建设。

2　商业地产发展现状

从客观的角度来分析，我国现阶段的经济发展正进入到一个快速进步的阶段，很多工作的开展都能够从长远的角度来出发，整体上的工作进步幅度是比较大的。商业地产对于国家发展而言，能够产生决定性的影响，因此必须在具体工作的践行过程中，努力按照科学、合理的模式来定位规划，这样才能不断的创造出较高的价值。结合以往的工作经验和当下的产品标准，认为商业地产的发展现状，主要是集中在以下几个方面：第一，商业地产的布局不断扩大。现阶段的人均收入不断增加，同时能够开发的区域也在持续性的提升。因此，很多企业在商业地产的开发过程中，并没有单纯的着眼于现有的工作成绩，而是会努力从长远的规划来出发，这样就能够在布局的开展上，努力取得较好的效果，整体上的工作进步空间较为突出。第二，商业地产的价值持续攀升。现阶段的人口数量不断增加，商业地产获得良好的开发后，城市很多行业都具有庞大的潜在消费者群体，这就意味着商业地产的开发价值能够得到更好的确立。例如，在案例项目的分析过程中，商业地产所具有的潜在价值非常显著，因此能够做出良好的开发与利用。

3　商业地产中多元化商业街区产品设计的对策

3.1　加强基础设计

对于商业地产而言，多元化商业街区产品设计的操作，是必要性的工作内容，要坚持从长远的角度来分析，尤其是基础设计工作。首先，多元化商业街区产品设计的实施过程中，要对多方面的内容开展良好的规划，商业板块与展示区、传统商业区、居住社区无缝链接，核心业态特点鲜明。例如，在基础消费品的店铺开发上，应做出数量上和规模上的积极把控。现阶段的基础消费品虽然在需求量方面较大，但是为了在后续工作的开展上取得良好的成绩，还是要在具体的内容上做出把控，尽量的促使商业地产拥有更大的发展空间，如果完全集中在基础消费品的店铺设计上，肯定会导致众多的消费者表现为不感兴趣的状态，这对于商业地产的综合开发而言，肯定会产生非常不好的影响。与此同时，在基础设计工作的开展过程中，还要考虑到多元化商业街区产品设计的可行性。例如，有些地方对于多元化商业街区产品设计，完全是按照一线城市来执行，可是这样超出了自身的经济承受范畴，由此产生的损失较为严重。例如，在案例工程当中，经济发展虽然迅速，可是人均收入表现一般，这就要求在产品的设计过程中，不能出现成本过高、业态运营无法落地的现象，否则容易在具体工作的践行上，出现相反的结果。

3.2　完善设计体系

就多元化商业街区产品设计本身而言，其在设计实施的过程中以商业为主，兼顾各种互补功能。要充分考虑到市场长效的结果，应坚持社会、经济、环境三中效益的统一，应坚持“以人为本”的原则，增强城市竞争力，规划设计力求可操作性、适应性，应对不确定性开发需求。商业街可以整合零售店、办公、酒店、文化娱乐设施等多种业态，发挥多元性市场综合效益。例如，多元化商业街区产品设计的体系完善，能够促使商业地产的综合利用，全方位服务消费者。案例中，以商业设施的经济效益为主，引入城市较多的休闲娱乐设施，注重非建筑元素，以“一条街”打造城市名片，聚集城市人气，促进消费，起到多种物业相互促进，共同发展的效果，各类业态共享公共设施资源。值得注意的是，在完善设计体系的前期，必须充分考虑到本地的城市规划和经济发展规划。例如，多元化商业街区产品设计的时候，现有的一些紧急需求内容，或者是国家的未来规划，亦或者是在城市的建设发展中，都会对产品设计产生很大的影响，否则会导致商业地产遭遇到严重的挑战。

3.3　加强设计的模拟分析

商业地产的设计和开发，如果仅仅是在固有的设计手段上投入努力，而不与前期商业策划分析进行融合，则无法得到良好的效果。分析认为，多元化商业街区产品设计的过程中，应坚持加强市场及业态定位模拟分析。例如，我们可以通过信息技术来模拟不同的营销及设计场景，结合产品设计在项目分期实施过程中，不断取得更好的效果，从而在细节的改善上做出良好的成就。与此同时，在模拟分析的过程中，还要充分考虑到产品的市场调研分析结果及销售策略。现阶段的很多消费者都表现为理性消费的态度，应坚持在多元化商业街区产品设计的内容上，产生较高的吸引力，这样才能在未来的发展中，不断获得更好的成效。

3.4　加强特色化设计

从长远的角度来考虑，多元化商业街区产品设计对于商业地产所产生的影响是非常突出的，在定位业态和街区尺度的同时必须坚持特色化的空间设计。建议在多元化商业街区产品设计的内容中，从特色化的角度来分析，能够产生良好的推动作用。例如北京王府井商业街区，对历史标志性建筑物的保护工作做得很到位。对于沿街广告进行统一规划，统一外观模式。对于老字号店面的设计，设计思路突出了王府井商业街区的历史文化底蕴。再说到天津和平路商业街，天津本身具有全国最长的商业街，其上老式牌匾邻里，极具传统韵味。对于天津和平路商业街的改造，重点在于修复保护租借地区的风格明显、造型优美的建筑。对于道路两侧建筑的墙面和灯光进行重新设计，整个商业街的布局更加合理，现已成为天津的著名旅游景点，为天津创造商机，带来旅游产业的繁荣。

4　总结

商业地产的开发设计工作，已经得到了社会上的高度关注，并且必须在具体工作的践行层面上，按照合理化的模式来完成。多元化商业街区产品设计的开展，比较符合当下的工作需求，整体上获得的成就是非常显著的。目前，不仅是简单满足规模、流量、流程等技术指标，更应重视其社会情结和效应，应继续在多元化商业街区产品设计方面深入研究，推动商业的有效发展，创造出更高的经济效益和社会效益。

[1]钟成.开放式独栋商业街区的建筑设计探究——以长沙万博汇项目为例[J].建筑知识：1～2.

[2]梁玮男，岳鑫.北京三里屯太古里商业街区开放空间设计研究[J].华中建筑，2016，34（09）：131～134.