论我国商业地产开发存在的问题与对策

2018-02-12洪国定

精品 2018年2期

■洪国定

绍兴春风投资有限公司

我国商业地产的开发与建设，对城市现代化建设做出了很大的贡献，也有效改善了人们的工作与生活环境，但是也不可避免地存在规划不合理、运营不善、形象工程等方面的问题。同时，商业地产的开发投资较大，近年来存在着较大的“泡沫”，随着我国对商业地产开发调控与监督力度的加大，商业地产开发也开始面临更多的潜在风险。对此，必须针对当前商业地产开发中存在的主要问题，采取更加有效的商业地产开发策略。

1 当前我国商业地产开发中存在的主要问题

1.1 开发设计缺乏准确的市场定位

商业地产项目的开发与建设，由于与商业经营存在着十分密切的联系，所以在对商业地产项目进行开发和建设时，一定要加强科学规划和系统设计，做出准确的市场定位，这样才能为后期的商业运营奠定良好的基础。但是我国很多商业地产项目的开发与建设，都是将精力集中在了开发与建设环节，对后期的商业运营没有进行充分的市场调研和准确的市场预测，所以在市场定位上很难保证准确与合理。例如，有的商业地产项目，为了实现经济效益的最大化，在开发与设计环节，过于追求建设成本的控制和使用面积的最大化，或者就是为了便于出租或销售，所以在商业功能的开发设计上存在“贪大求全”方面的问题，在项目建成后再进行功能改造或物业形态的改变，就会造成很多的资源浪费。

1.2 开发建设缺乏与招商经营的有效对接

商业地产的开发、建设和运营，国内与国外存在着比较大的差异，由于国外土地私有化的属性，很多商业地产开发后常常是只租不售，看重的是长期收益，反观国内地产的开发与建设，由于受到开发投入、建设成本等因素的影响，所以主要是看重短期效益，有的开发商只关注自身在开发建设环节中的经济收益，对于后期的商业运营则是较少关注，或者直接不参与后期的招商经营，这就容易造成商业地产开发建设与后期商业运营之间的脱节，最终会影响到商业地产综合效益目标的实现。

1.3 商业规模与经济发展水平不适应

近年来，我国商业地产的开发建设如火如荼，投资规模在整体上保持着很高的发展速度，但是由于电子商务的发展，实体零售经营的发展压力在不断增大，所以未来商业地产的市场需求存在很大的不确定性。如果商业地产的开发建设规模和增长速度，无法实现与当地经济发展水平和增长速度的充分适应，就容易出现投资过剩和社会资源的浪费等问题，这对我国商业地产的健康、可持续发展将是非常不利的。

2 我国商业地产的有效开发策略

2.1 实施准确的市场定位

在考核一个商业地产项目的市场价值时，不仅仅是看商业规模、区域位置，更主要是要看其市场定位的准确度和后期运营的高效益，所以商业地产在开发设计阶段，一定要对入驻商家、运营品牌、业态选择、功能设计等进行准确的市场定位，为后期的市场运营奠定一个良好的基础。对此，商业地产的开发部门，一定要加强对当地社会经济发展水平、消费能力、消费偏好、消费习惯等方面的市场调研，以此确定开发规模、业态组合和目标市场，减少商业地产开发与建设中的盲目性，对可能存在的投资运营风险进行有效规避。在此基础上，商业地产的开发还要突出特色与个性，避免在商业区出现“同质化”的竞争现象，进而在错位经营和异质化竞争中提升自身的市场竞争力。

2.2 实现开发、建设与招商运营的有效对接

商业地产的开发与建设，与后期的招商运营存在着十分紧密的联系，所以是一个系统工程，要有全局思维和整体意识，注重商业地产科学而统一的规划。首先，对于商业地产的开发建设，前期要进行科学的评估，建立起商业饱和度指数的评价体系，对区域内的商业容量和网点布局进行科学规划，增强商业地产开发的整体性，减少主观性和盲目性。其次，开发商对于商业地产的开发，应当全面考察资源形态和市场潜力，对商业地产的功能模块进行科学的划分和建设，这样更有助于提升项目竞争力，减少后期招商运营的阻力，从而有效提高商业地产项目的综合竞争力。再次，要积极借鉴其他商业地产项目在开发、建设与运营上的成功经验，积极引进专业化的商业地产开发与运营人才，创建一支能够整合各类资源、知识结构合理的优秀团队，为商业地产开发提供强有力的智力支持和人才保障。

2.3 对商业地产的开发规模进行科学确定

商业地产的开发，是地产与商业的融合体，所以通常具备很好的投资价值和金融价值，但是如果不对其开发规模进行科学控制，又会增加很多的投资风险，在后期运营上也容易出现资源浪费的情况。因此，对于商业地产的开发与建设，不能一味强调开发规模和开盘时的销售价格，而是要在科学调研的基础上，着眼于商业地产项目的可持续发展需要，科学确定商业地产的整体规模、经营模式、业态形式和招商对象，有针对性地进行建筑规模的格局设计和功能划分，降低后期的市场运营风险和改造成本。例如大连万达提出的“订单式”商业地产开发新模式，就有效实现了地产开发与市场需求的有效对接，降低了融资难度，又可以尽可能地降低投资风险和运营风险，对商业地产的健康、稳定运营会大有帮助，值得很多商业地产开发商借鉴。